Ekonomika nákupu plážového domu: Přečtěte si před nákupem

Nákup plážového domu může přinést vynikající návratnost investic, spolehlivý tok příjmů a přístup k příjemnému místu pro dovolenou. Mnoho investorů na plážových domech kupuje domy, které následně pronajímají v době vrcholné turistiky. Majitel plážového domu na Floridě by mohl svůj dům zpřístupnit k pronájmu od října do března, kdy obyvatelé chladnějších států touží po slunci. Mnoho investorů na plážových domech tvrdí, že jejich příjem z pronájmu za toto období pokrývá jejich výdaje po celý rok - takže je v domě mimo sezónu efektivně nechává žít zdarma.

Klíč s sebou

• Spravované právo, pronájem vašeho plážového domu vám může umožnit žít v domě zdarma během sezóny mimo vrchol.
• Očekávejte, že zaplatíte více za dům i za pojištění (včetně pojištění proti povodním).
• Mnoho plážových měst má vysoké daně.
• Reklama a správa nájemního domu znamená další účty - a pravděpodobně budete nakonec potřebovat drahý správce nemovitostí.

Než se však rozhodnete propadnout pláži, je důležité pochopit související ekonomiku, včetně vysokých nákladů na půjčky, neúměrných pojistných sazeb a hojných účtů, plus všeobecné bolesti v oblasti správy nemovitostí.

Náklady na nemovitosti a výpůjční náklady

Vlastnosti plážového domu jsou podstatně dražší než podobné domy umístěné ve vnitrozemí. V letovisku Delray Beach, Fla., Plážovém městečku v Palm Beach County, byla podle Zillow průměrná cena domu v roce 2019 299 900 $. A obvykle řečeno, hypoteční úrokové sazby pro rekreační nemovitosti jsou vyšší než sazby pro primární domy. To může mít obrovský rozdíl ve vašem spodním řádku. Například splátka jistiny a úroků z 30leté hypotéky ve výši 1 milionu USD s úrokovou sazbou 4% činí 4 774 dolarů měsíčně. Stejná hypotéka s 5% úrokovou sazbou stojí 5 368 USD měsíčně jistiny a úroky. Tento rozdíl $ 600 za měsíc se může rychle sčítat.

Pojistné sazby

Pojištění majitele domu na vašem plážovém domě bude pravděpodobně několikrát dražší než pojištění vašeho primárního domu, zejména kvůli často povinnému povodňovému pojištění, které v posledních letech prudce stouplo, zejména na východním pobřeží, které stále více trpí. rozsáhlé poškození hurikánu.

Roční pojistné ve výši 10 000 dolarů nebo více za povodňové pojištění není neobvyklé u domů na pláži na Floridě. Státy na východním pobřeží, jako je Severní Karolína, velí prémie za rozumnější ceny. A zatímco náklady na pojištění jsou v Kalifornii obvykle nižší než ceny na východním pobřeží, úspory jsou obvykle kompenzovány vyššími cenami nemovitostí.

Účty

Pronájem domu na pláži zahrnuje náklady nad rámec hypotéky, energie a kabelu. Zaprvé, váš daňový zákon bude pravděpodobně statný, vzhledem k vysoké hodnotě mnoha plážových domů. A pokud je váš plážový dům majetkem s příjmem, musíte obvykle platit za marketing a reklamu a často musíte vysílat peníze na najímání lidí, aby vám předvedli svůj majetek. Pokud máte smůlu, možná budete muset uhradit náklady spojené se soudním sporem nájemce.

Správa nemovitostí

Správa nemovitostí zahrnuje mnohem více než podepsání nájemních smluv a vybírání kontrol nájemného. Když se něco pokazí, jako je jednotka HVAC nebo lednička, jste plně zodpovědní za opravy. Úprava krajiny, malování, údržba střechy a ochrana před škůdci představují jen několik dalších úkolů, které spadají do kompetence majitele domu na pláži.

Pokud nejste realitním investorem na plný úvazek, pravděpodobně nebudete mít šířku pásma, abyste mohli tyto povinnosti žonglovat. Proto budete chtít zaměstnat správce nemovitostí na plný úvazek, který bude řešit každodenní úkoly, prodávat plážový dům během turistické sezóny, uzavírat nájemní smlouvy a vyhýbat se opuštěným nájemcům. Ale dobrý správce nemovitostí není levný. V závislosti na rozsahu služeb účtuje většina správců nemovitostí 6% až 12% z vybíraného nájemného, ​​který může rychle sníst do vaší ziskové marže.