Finanční krize + 10: Kde jsou nyní ceny domů?

Je to už 10 let od kolapsu Lehman Brothers a následné finanční krize a zdá se, že ekonomika prosperuje. Akciový trh vytvořil rekord pro nejdelší běh býka v moderní historii po uplynutí 3 453 dní - téměř devět a půl roku - bez větší korekce. Začátkem tohoto roku klesla míra nezaměstnanosti v USA na 3, 8%, což je 18leté minimum.

Bydlení bylo v centru krize, která vyvolala velkou recesi. Ale nyní je zpravidla také trh s nemovitostmi horký: Ceny se zvyšují, zásoby klesají a úvěrové standardy se uvolnily, což umožňuje více lidem získat hypotéku. Podle nedávného blogového příspěvku FICO Research „Prvním jasným trendem pozorovaným u nově vzniklých hypoték je to, že jak se dostáváme dále od Velké recese, zdá se, že se upisovací kritéria uvolnila a v důsledku toho získává hypotéku širší část spotřebitelů. “

Krize bydlení 101

Stále to bylo hrbolatých 10 let na bydlení. Připomeňme na drsné úvěrové praktiky, které pomohly vyvolat krizi: Lepek na bydlení v době před kolapsem motivoval věřitele k poskytování půjček prakticky každému, kdo byl ochoten podepsat na tečkované linii - i když jednotlivec zjevně nemohl splácet - jen vyplnit nadbytečný inventář. Úvěry NINJA, vydané dlužníkům bez příjmu, bez práce a bez aktiv, byly nekontrolovatelné a široce vydávané hypoteční hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM) 2/28 nastavily dlužníky na selhání. Tyto půjčky poskytly dlužníkům v prvních dvou letech úrokovou sazbu nižší, než je tržní „teaser“, poté se úrok zvýšil na vyšší úrokovou sazbu, což často činí platby nedostupnými.

Od prvního čtvrtletí 2006 do roku 2012 měly tyto hypotéky s hypotékou ARM vyšší počáteční sazbu pro uzavření trhu - zdaleka - s pevnou úrokovou sazbou, hlavní hypotékou, fixní hypotékou a úvěry FHA, jak ukazuje následující graf Asociace hypotečních bankéřů. Subprime ARMs také měly nejvyšší míru delikvence během stejného období.

Dluh z těchto půjček byl přebalen na investovatelné produkty, včetně cenných papírů zajištěných hypotékou, které byly prodány bankám, zajišťovacím fondům, pojišťovnám, penzijním fondům a dokonce i bohatým jednotlivcům. Když dlužníci začali splácet své půjčky, bylo to katastrofální pro každou finanční instituci (nebo jednotlivce), která nakupovala nebo prodávala cenné papíry zajištěné hypotékou. Spad pomohl podpořit celé finanční odvětví. Akciový trh se zhroutil, banky selhaly, ceny bytů se zvýšily a miliony lidí přišly o práci, velké záchvaty svých důchodových úspor a jejich domovů.

Ceny domů dnes

Národní index cen domů dosáhl vrcholu v dubnu 2006, dosáhl svého nejnižšího bodu v březnu 2011 - přibližně dva roky po oficiální ukončení recese - a vrátil se na vrchol v říjnu 2017, podle zvláštní zprávy od realitní společnosti CoreLogic. Nevada zaznamenala největší pokles během recese s 60% poklesem cen domů. Arizona a Florida nebyly pozadu, klesly o 51%, respektive o 50%, jak ukazuje následující graf od CoreLogic, který ukazuje největší a nejmenší poklesy mezi vybranými státy.

"Poté, co se konečně v roce 2011 konečně dostalo na dno, se ceny domů začaly pomalu zvyšovat tam, kde jsme nyní, " řekl Frank Nothaft, hlavní ekonom CoreLogic. „Vyšší poptávka a nižší nabídka - stejně jako prosperující trhy práce - přinesly některým z nejvíce zasažených trhů s bydlením vzestup cen domů. Přesto mnoho z nich stále není zpět na úroveň před zhroucením. “

Zatímco mnoho států se vrátilo ke svým hodnotám před krizí, není to všechno dobrá zpráva. Přísnější úvěrové standardy od krize znesnadnily získání hypotéky, což, jak se někteří v tomto odvětví domnívají, přispělo k přísnějším zásobám a cenám, které výrazně překračují jejich předkrizové vrcholy.

Tváří v tvář vysokým cenám, přísným úvěrovým standardům a konkurenci ze všech kupujících za hotovost nemá mnoho kupujících nyní jinou možnost než si pronajmout. Podle Urban Institute si v některých oblastech metra, včetně San Francisca, může dovolit koupit dům jen 25% obyvatel. Ve skutečnosti procento nájemců v 50 největších městech v USA mezi lety 2006 a 2016 vzrostlo, podle realitních stránek Zillow. Dnes je procento obyvatelstva, které pronajímá, na nejvyšší úrovni od roku 1965.

"Jsme opravdu ve fázi kocoviny, " řekl Jonathan Miller, generální ředitel realitní a poradenské firmy Miller Samuel. "To, že ceny rostou, neznamená, že jsme se zotavili." [Trh] je stále zkreslený, a to kvůli úvěrovým podmínkám. “

Cenová dostupnost závisí na trhu

Když trh s bydlením dosáhl vrcholu v dubnu 2006, téměř dvě třetiny nejlidnatějších oblastí metra v USA byly označeny jako nadhodnocené a pouze pět oblastí metra, které představují pouze 1%, bylo považováno za podhodnocené. V březnu 2011 došlo k dnu na trhu a pouze 27 trhů - nebo 7% z nejlidnatějších oblastí metra - bylo považováno za nadhodnocené. V současné době (od prosince 2017, nejnovější dostupné údaje) jsou nejlidnatější oblasti metra v USA téměř rovnoměrně rozděleny mezi trhy, které jsou podceňovány, nadhodnoceny a mají hodnotu - což znamená na jejich „dlouhodobém, udržitelném“ úrovně, podporované základy místního trhu, jako je disponibilní příjem, “uvádí CoreLogic.

Cenová dostupnost jako vždy závisí na trhu. Například medián na čtvereční stopu domů na Manhattanu je asi 20krát vyšší než v místech jako Cleveland a Detroit. Podle zprávy JPMorgan jsou vysoké ceny méně korelovány s hypotečním dluhem a koncentrovanější v oblastech omezených nabídkou, jako jsou New York, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver a Portland, Ore. Pivovarnictví pro krizové situace v bydlení ">

Dostupnost hypotéky

V posledních několika letech se úvěrové standardy zmírnily. Analýza zveřejněných společností CoreLogic týkající se konvenčních úvěrů, které jsou v souladu, zjistila, že úvěry jsou schvalovány pro mírně rizikovější dlužníky - i když v době před krizovými roky musí dlužníci poskytnout úplnou dokumentaci svého příjmu a schopnosti splácet. Například Fannie Mae zvýšila svůj maximální poměr dluhu k příjmu (DTI) ze 45% na 50% a Fannie Mae a Freddie Mac začali v posledních letech přijímat hypotéky s nízkými splátkami až 3%. V současné době nejsou američtí spotřebitelé vystaveni kolísavým sazbám téměř stejně jako před krizí, a pouze asi 15% vynikajícího hypotečního trhu je nastavitelná. I přes tato pozitiva musí hypoteční původ ještě dosáhnout úrovně před krizí. (Viz náš tutoriál o základech hypotéky .)

Sečteno a podtrženo

Vysoké ceny a nedostatek zásob v kombinaci s těsným hypotečním úvěrem a rozdrcením dluhu studentských půjček vedly k zásadnímu posunu k pronájmu. Vlastnictví domů v USA ve skutečnosti dosáhlo v roce 2004 hodnoty 69% a navzdory nedávnému nárůstu sazba zůstává na úrovni 64%. Ke zvýšení nájemného přispěly také další faktory, včetně preference spotřebitelů a touhy po flexibilnějším způsobu života.

Deset let po Velké recesi se ekonomika rozvíjí rekordním vývojem býčích trhů, což podporuje čísla nezaměstnanosti a rostoucí počet realitních trhů, které se zotavily na úroveň před krizí. Přesto, i přes dnešní horkou realitu, spousta spekulací, že hrozí další selhání trhu s nemovitostmi - ne nutně na národní úrovni, ale v oblastech metra, které vykazují nedostatečnou dostupnost a rychle rostoucí ceny domů.