Zjištění návratnosti investic do nemovitostí (NI)

Návratnost investic (ROI) je účetní období, které udává procento investovaných peněz, které se získají zpět po odečtení souvisejících nákladů. Pro non-účetní to může znít matoucí, ale vzorec může být jednoduše uveden takto:

ROI = Zisk − CostCostwhere: Zisk = Investiční ziskCost = Investiční náklady \ begin {zarovnané} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Zisk} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {kde:} \\ & \ text {Gain} = \ text {Investiční zisk} \\ & \ text {Cost} = \ text {Investiční náklady} \\ \ end {zarovnání} ROI = CostGain − Cost Kde: Zisk = Investiční ziskCost = Investiční náklady

Ale zatímco výše uvedená rovnice se zdá být dostatečně snadná pro výpočet, s nemovitostmi přichází do hry řada proměnných, včetně nákladů na opravy / údržbu a metody stanovení pákového efektu - množství půjčených peněz (s úrokem) k provedení počáteční investice - které však může ovlivnit ROI čísla. V mnoha případech bude návratnost investic vyšší, pokud jsou náklady na investice nižší.

Při nákupu nemovitosti mohou podmínky financování výrazně ovlivnit cenu investice; použití zdrojů jako hypoteční kalkulačka vám však může pomoci ušetřit peníze na investicích tím, že vám pomůže najít příznivé úrokové sazby.

Jak vypočítat návratnost investic do nemovitostí

Komplikace při výpočtu návratnosti investic

Komplikace při výpočtu návratnosti investic mohou nastat při refinancování nemovitosti nebo po uzavření druhé hypotéky. Úrok z druhé nebo refinancované půjčky se může zvýšit a mohou být účtovány poplatky za půjčky, což může snížit návratnost investic. Může také dojít ke zvýšení nákladů na údržbu, daní z nemovitostí a sazeb za služby. Všechna tato nová čísla je třeba zapojit a návratnost investic se přepočítá, pokud majitel rezidenčního nájemného nebo komerční nemovitosti tyto náklady zaplatí.

Komplexní výpočty mohou být rovněž vyžadovány pro nemovitost zakoupenou s hypotékou s nastavitelnou sazbou (ARM) s proměnlivou sazbou, která se účtuje ročně po dobu trvání půjčky.

Pojďme se podívat na dvě primární metody výpočtu ROI: metodu Cost a metodu out-of-pocket.

Metoda nákladů

Metoda nákladů vypočítává návratnost investic vydělením vlastního kapitálu ve vlastnictví náklady na tuto nemovitost.

Předpokládejme například, že nemovitost byla zakoupena za 100 000 USD. Po opravách a rehabilitaci, což investorům stojí dalších 50 000 USD, je majetek oceněn na 200 000 USD, čímž se majetková pozice investorů v majetku 50 000 USD (200 000 - [100 000 + 50 000]).

Nákladová metoda vyžaduje rozdělení majetkové pozice všemi náklady souvisejícími s nákupem, opravami a rehabilitací nemovitosti.

Návratnost investic v tomto případě je 50 000 $ 150 150 000 $ = 0, 33 nebo 33%.

Metoda out-of-pocket

Metoda out-of-pocket je upřednostňována investory do nemovitostí z důvodu vyšších návratnosti investic. Na základě čísel z výše uvedeného příkladu předpokládejme, že stejná nemovitost byla zakoupena za stejnou cenu, ale tentokrát byl nákup financován půjčkou a zálohou 20 000 USD. Výdaje mimo kapsu jsou tedy pouze 20 000 $ plus 50 000 $ na opravy a rehabilitaci, což je celkový výdaj mimo kapsu 70 000 $. S hodnotou nemovitosti na 200 000 USD je akciová pozice 130 000 USD.

Návratnost investic je v tomto případě 130 000 $ 200 200 000 $ = 0, 65 nebo 65%. To je téměř dvojnásobek návratnosti investic prvního příkladu. Rozdíl je samozřejmě způsoben půjčkou: pákový efekt jako prostředek ke zvýšení návratnosti investic.

ROI se nerovná zisku

Předtím, než může být některá z výše uvedených návratností investic realizována ve skutečných peněžních ziscích, musí být nemovitosti samozřejmě prodány. Nemovitost se často neprodává za tržní hodnotu. Obchod s nemovitostmi bude často spotřebován za cenu nižší, než je původní cena, což sníží konečný výpočet návratnosti investic pro tuto nemovitost. S prodejem nemovitosti také souvisí náklady: prostředky vynaložené na opravy, malování nebo terénní úpravy. Náklady na reklamu nemovitosti by měly být také přičteny, náklady na ocenění a provize realitnímu agentovi nebo makléři.

Náklady na reklamu i provizi lze sjednat s poskytovatelem služeb. Realitní developeři, kteří mají více než jednu nemovitost k inzerci a prodeji, jsou v lepší pozici pro vyjednávání příznivých sazeb s médii a makléři. Návratnost investic do více prodejů s různými náklady na reklamu, provizi, financování a výstavbu však představuje složité účetní záležitosti, které nejlépe zvládne profesionál.

Peněžní tok majetku

Investor může mít kapitál ve výši 30 000 USD v komerční nemovitosti k pronájmu, za kterou zaplatil 10 000 USD za návratnost investic 300%. Tato nemovitost také poskytuje 500 $ měsíčně v nájemném, celkem 6 000 $ ročně. To je 60% návratnost investic do peněžního toku nemovitosti - 6 000 USD děleno investičními náklady 10 000 USD.

Sečteno a podtrženo

Výpočet návratnosti investic do nemovitostí může být jednoduchý nebo složitý v závislosti na všech výše uvedených proměnných. V robustní ekonomice se investice do nemovitostí, bytových i komerčních, ukázaly jako velmi ziskové. I v recesivní ekonomice, kdy ceny klesají a hotovost je vzácná, je investorům k dispozici mnoho obchodů s nemovitostmi s penězi na investice. Když se ekonomika zotaví, jako vždy, mnoho investorů bude sklízet pěkný zisk.

Pro účely daně z příjmu nebo daně z kapitálových výnosů se však majitelé nemovitostí vyzývají, aby před podáním žádosti získali profesionální daňové poradenství od spolehlivého zdroje.