První hypotéka
První hypotéka je primární zástavní právo k nemovitosti, která hypotéku zajišťuje. První hypotéka je primární půjčka, která platí za nemovitost a má přednost před všemi zástavními právy nebo nároky na nemovitost v případě prodlení.
První hypotéka není hypotékou na první dům dlužníka; jedná se o původní hypotéku na jakoukoli nemovitost.
Nazývá se také First Lien.
Klíč s sebou
- První hypotéka je primární zástavní právo k nemovitosti, která hypotéku zajišťuje.
- Druhou hypotékou jsou peníze vypůjčené na domácí kapitál na financování dalších projektů a výdajů.
- Pokud je poměr úvěru k hodnotě (LTV) první hypotéky vyšší než 80%, věřitelé obecně vyžadují soukromé pojištění hypotéky.
- Úrok z hypotéky zaplacený za první hypotéku je daňově uznatelný, platí pouze pro daňové poplatníky, kteří rozdělují výdaje na své daňové přiznání.
Pochopení první hypotéky
Pokud chce jednotlivec koupit nemovitost, může se rozhodnout, že koupí koupí půjčí od půjčovny. Věřitel očekává, že půjčka na bydlení nebo hypotéka budou splaceny v měsíčních splátkách, které zahrnují část jistiny a úroků. Věřitel bude mít na nemovitost zástavní právo, protože půjčka je zajištěna domovem. Tato hypotéka uzavřená kupujícím domů na koupi domu se nazývá první hypotéka.
První hypotéka je původní půjčka uzavřená na nemovitost. Homebuyer mohl mít ve svém jménu více vlastností; jsou to však původní hypotéky, které byly uzavřeny, aby zajistily všechny vlastnosti, které tvoří první hypotéku. Pokud například vlastník nemovitosti uzavře hypotéku pro každý ze svých tří domů, je každá ze tří hypoték první hypotékou.
Termín „první hypotéka“ vede k pochopení toho, že by na nemovitost mohla být i jiná hypotéka. Majitel domu by mohl vzít další hypotéku, například druhou hypotéku, zatímco původní a první hypotéka je stále v platnosti. Druhou hypotékou jsou peníze vypůjčené na domácí kapitál na financování dalších projektů a výdajů. Druhá hypotéka a jakékoli další následné hypotéky uzavřené na stejném majetku jsou však podřízeny první hypotéce. To znamená, že první hypotéka je splacena před zaplacením sekundárních hypoték.
První příklad hypotéky
Například, pokud si homebuyer zajistí první hypotéku ve výši 250 000 USD na nemovitost s nemovitostmi a po několika letech obdrží druhou hypotéku za 30 000 USD na stejnou nemovitost, první hypotéka je nadřazená druhé hypotéce. Dlužník splácí své platby poté, co již splatil 50 000 dolarů z původní výše půjčky, a jeho majetek je vyloučen a prodán na krytí půjčky. Pokud bude výnos z prodeje nemovitosti činit až 210 000 USD, první hypoteční věřitel obdrží dlužnou částku, tj. 200 000 USD. Druhý hypoteční věřitel obdrží, co zbývá, což je v tomto případě 10 000 $. Protože první hypotéka je primární pohledávka, která má přednost před sekundárními pohledávkami, druhé hypotéky obvykle velí vyšším úrokovým sazbám než první hypotéky.
První hypotéka a LTV
Pokud je poměr úvěru k hodnotě (LTV) první hypotéky vyšší než 80%, věřitelé obecně vyžadují soukromé pojištění hypotéky (PMI). V takovém případě může být pro dlužníka někdy ekonomické omezit velikost první hypotéky na 80% LTV a použít sekundární financování k zapůjčení zbývající částky. Ekonomika placení PMI versus použití druhé půjčky do značné míry závisí na míře, jakou dlužník očekává, že se zvýší hodnota jeho domu. PMI lze eliminovat, když LTV první hypotéky dosáhne 78%; musí však být splaceno druhé zástavní právo, které obvykle nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka, s největší pravděpodobností prostřednictvím refinancování první hypotéky za částku rovnající se zbývajícímu zůstatku první i druhé hypotéky.
Daně z první hypotéky
Úrok z hypotéky zaplacený za první hypotéku je daňově uznatelný. To znamená, že majitelé domů mohou snížit svůj zdanitelný příjem o částku úroku, která byla zaplacena z půjčky za daňový rok. Odpočet daně z úroků z hypotéky se však vztahuje pouze na daňové poplatníky, kteří rozdělují výdaje na své daňové přiznání.