Průvodce po derivátech nemovitostí

Historicky měla nemovitost nízkou výkonnost korelace s investicemi do akcií a dluhopisů, což z ní činí žádoucí nástroj diverzifikace portfolia. Nákup a prodej fyzického majetku bohužel není zdaleka tak jednoduchý jako obchodování s cennými papíry.

Zadejte deriváty nemovitostí, tzv. Deriváty nemovitostí. Tyto nástroje umožňují investorům získat expozici do třídy aktiv nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy. Místo toho nahrazují nemovitost výkonem indexu návratnosti nemovitostí. Tímto způsobem mohou investoři hrát buď s nemovitostmi, nebo s dluhy, aniž by někdy kupovali skutečné aktivum nebo používali nemovitost jako kolaterál. To umožňuje investorovi snížit jeho počáteční kapitálový závazek a chránit portfolia nemovitostí s nevýhodou a zároveň zajistit alternativní strategie řízení rizik.

Index NPI

Národní rada indexu nemovitostních investičních nemovitostí (NPI) je uznávaný index vytvořený pro měření investiční výkonnosti trhu komerčních nemovitostí. Původně vyvinutý v roce 1982, neeměřený index je tvořen více než 7 670 nemovitostmi v celkové hodnotě asi 581 miliard USD (k Q2 2018) ze všech zemí USA.

Investice do komerčních nemovitostí jsou rozděleny do následujících typů investic:

• Soukromý kapitál
• Soukromý dluh
• Veřejný kapitál
• Veřejný dluh

Jak fungují deriváty nemovitostí

Deriváty nabízené pro sektor soukromého kapitálu jsou vyvíjeny pro index NCREIF a jsou založeny na swapech, které přicházejí v různých formách, což investorům umožňuje swapovat expozici buď zhodnocováním nebo úplným výnosem samotného indexu, nebo swapováním expozic z jednoho využití půdy na další.

Jednou z metod je „jít dlouho“ (replikaci expozice nákupních nemovitostí) nebo „zkrátit“ (replikace expozice prodejních nemovitostí). Další metodou je swap celkové návratnosti indexu NCREIF v členění podle sektoru nemovitostí, což investorům umožňuje například vyměňovat výnosy z nemovitostí spojených s kanceláří za maloobchodní nemovitosti.

Návratový swap umožňuje dvěma investorům na obou stranách swapu provádět strategie, které nelze dosáhnout skutečnými aktivy na trhu soukromých nemovitostí. Swapy umožňují investorům takticky změnit nebo znovu vyvážit svá portfolia na určité časové období, aniž by museli převádět vlastnická práva na aktiva, která jsou v současné době v rozvaze. Smlouvy na dobu až tří let jsou obvykle spravovány investiční bankou, která slouží jako zúčtovací středisko fondů.

V případě, že investor bude trvat dlouho, celkový výnos indexu NCREIF, přijme celkovou návratnost NPI (vyplácenou čtvrtletně) za předem stanovenou pomyslnou částku a souhlasí s tím, že zaplatí londýnskou mezibankovní nabídkovou sazbu (LIBOR) plus rozpětí na stejnou pomyslnou částku. Druhá strana swapu by přijala stejné peněžní toky opačně, vyplatila čtvrtletní návratnost indexu a získala LIBOR plus rozpětí.

Za předpokladu, že existují investoři pro obě strany obchodu, dva investoři, kteří chtějí obchodovat s jednou expozicí nemovitosti za jinou, by mohli obchodovat návrat NPI pro tento konkrétní druh nemovitosti za jiný. Například manažer portfolia, který má pocit, že jeho fond je nadměrně přidělen na kancelářské nemovitosti a nedostatečně přidělen na průmyslové, by mohl část expozice úřadu vyměnit za průmyslovou, aniž by skutečně kupoval nebo prodával nemovitosti.

Index veřejného kapitálu

Deriváty pro expozici sektoru veřejného kapitálu na komerčním trhu s nemovitostmi místo NPI používají k výpočtu přijatých peněžních toků (pro dlouhodobého investora) celkovou návratnost Národní asociace investičních trustů do nemovitostí (NAREIT) nebo zaplaceno (krátkým investorem).

Tento index poskytuje výnosnost trhu veřejných cenných papírů zajištěných komerčními nemovitostmi. Například přijímač swapu platí LIBOR plus spread, aby se dostal do jednoletého indexového swapu s nominální částkou 50 milionů dolarů v dolaru, a on nebo ona obdrží čtvrtletní platby z indexu NAREIT za 50 milionů dolarů. Investor může opět získat plně diverzifikovanou expozici veřejným nemovitostem, aniž by koupil jediné aktivum.

Deriváty dluhů za nemovitosti

Vzhledem k šíři a hloubce tranší různých rizikových profilů z podkladové skupiny komerčních hypoték na komerční nemovitosti nalezených na trhu cenných papírů zajištěných komerčními hypotékami (CMBS) jsou deriváty nemovitostí k dispozici také na dluhových pozicích nemovitostí. Swapy veřejného dluhu na nemovitostech jsou založeny na indexech trhu CMBS. Tyto indexy existují zhruba od konce 90. let.

Díky šířce a hloubce údajů z velkého počtu transakcí (ve vztahu k nemovitostem v nemovitostech) jsou indexy CMBS mnohem lepším ukazatelem výkonnosti na příslušných trzích než ukazatele jejich vlastních protějšků. Nejvýznamnějším rozdílem mezi akciovými swapy a dluhovými swapy je to, že příjemci plateb založených na LIBORu přijímají LIBOR mínus rozpětí, na rozdíl od akciových swapů, které jsou obvykle založeny na LIBOR plus rozpětí. Důvodem je to, že podkladové cenné papíry jsou obvykle financovány krátkodobým revolvingovým repo termínovým dluhem, který je obvykle na LIBOR minus rozpětí, a tak se sazba přenáší na swapové protistrany.

K zajištění úvěrového rizika se obvykle používají soukromé dluhové deriváty nemovitostí, jako jsou swapy úvěrového selhání (CDS). Deriváty, jako jsou úvěrové swapy, poskytují swapové straně úrokové i úvěrové riziko, zatímco aktivum (komerční úvěr na nemovitosti) zůstává v rozvaze protistrany. Hypoteční věřitel tak může zabezpečit části svého dluhového portfolia pro různé investiční podmínky, aniž by musel půjčku sám prodávat. Tímto způsobem se mohou investoři přestěhovat z určitých sektorů trhu s nemovitostmi, pokud mají pocit, že návratnost není úměrná riziku, a poté později získat zpět expozici, když se trh pro tento konkrétní sektor zlepší.

Sečteno a podtrženo

Protože aktiva komerčních nemovitostí jsou kapitálově náročná a relativně nelikvidní, je pro investory do nemovitostí obtížné zajistit jejich expozici nebo provádět alfa strategie. Vysoké transakční náklady a trh méně efektivní než trh cenných papírů a dluhopisů přispěly k obtížím při vyvažování portfolií v reakci na změny na trhu.

Vzhledem k tomu, že údaje o nemovitostech jsou transparentnější a informace o transakcích jsou snazší a méně nákladné, získávají se indexy nemovitostí relevantnější, což vede k vytvoření stále účinnějšího trhu s deriváty. Realitní deriváty umožňují investorům změnit své expozice vůči konkrétním rizikům a příležitostem bez nutnosti kupovat a prodávat aktiva. Tyto deriváty umožňují investice do jiného sektoru akciového trhu s nemovitostmi nebo obchodování s nemovitostmi za variabilní úrokovou sazbu plus nebo mínus prémie.

Schopnost swapových expozic umožňuje realitním investorům stát se více taktickými při investování. Nyní se mohou pohybovat dovnitř a ven ze všech čtyř kvadrantů realitního trhu, což umožňuje lepší řízení rizik a potenciál pro zvýšení krátkodobé nebo dlouhodobé návratnosti jejich investic.