Zákon o ochraně majitelů domů
Zákon o ochraně majitelů domů je zákon, jehož cílem je omezit zbytečné placení soukromého hypotečního pojištění (PMI) majiteli domů, kteří již nemusí platit. Zákon o ochraně vlastníků domu nařizuje, aby věřitelé zveřejnili určité informace o PMI. Zákon také stanoví, že PMI musí být automaticky ukončena pro majitele domů, kteří shromažďují požadované množství vlastního kapitálu ve svých domovech.
Zákon o ochraně majitelů domů vysvětlil
Zákon o ochraně vlastníků domů se vztahuje na hypotéky na soukromé bydlení zakoupené po 29. červenci 1999. Nevztahuje se na půjčky Veterans Affairs (VA) nebo Federal Housing Administration (FHA) a zveřejňuje nový soubor požadavků na „vysoce rizikové“ hypotéky. Tento zákon také stanoví nové požadavky na půjčky získané před 29. červencem 1999.
PMI chrání věřitele před riziky selhání kupujícího a uzavření trhu. Umožňuje potenciálním kupcům, kteří nevykonávají významnou zálohu, získat dostupnou hypotéku. Výrazně se používá k usnadnění půjček typu „s vysokým poměrem“, u nichž poměr úvěru k hodnotě (LTV) překračuje 80%. PMI umožňuje věřiteli získat zpět náklady spojené s dalším prodejem zabaveného majetku, spolu s platbami úroků a fixními náklady, jako jsou daně a pojistné smlouvy, uhrazené před opětovným prodejem ohrožené nemovitosti. Jakmile je zůstatek hypotečního úvěru pod hranicí 80% LTV, není již PMI potřeba, protože poskytuje nepatrnou dodatečnou ochranu věřiteli a neprospívá dlužníkovi.
Souvislosti zákona o ochraně majitelů domů
Před zákonem o ochraně majitelů domů mělo mnoho majitelů domů problémy se zrušením PMI. V některých případech mohli věřitelé souhlasit s ukončením krytí, když vlastní kapitál dlužníka dosáhl 20%, ale politiky týkající se zrušení krytí PMI se mezi věřiteli velmi lišily a majitelé domů měli omezené možnosti, pokud věřitelé odmítli zrušit PMI. Zákon chrání majitele domů tím, že zakazuje krytí PMI s životním úvěrem pro produkty PMI s výplatou dlužníka a stanoví jednotné postupy pro zrušení PMI. Hypoteční poměr 80% (s odpovídající 20% zálohovou platbou) byl hypotečními úvěry používán po dlouhou dobu jako obezřetný standard pro hypotéky. Zajišťuje, že dlužník má dostatečný finanční podíl na majetku, aby mohl pokračovat v platbách, a v případě, že dlužník není schopen provést platby, má věřitel dostatek vlastního kapitálu k pokrytí nákladů na uzavření úvěru.
Jak se však ceny bydlení zvýšily, pro potenciální majitele domů se 20% zálohy staly obtížnými. Věřitelé začali hledat způsoby, jak vyrovnat rostoucí poptávku po úvěrech na bydlení s riziky poskytování úvěrů mimo hranici 80% LTV. To vedlo k vývoji systému PMI, který pomáhá zmírňovat rizika věřitelů v případě úvěrů, u nichž je záloha nižší než 20% z prodejní ceny, nebo v případě refinancování, pokud je financovaná částka vyšší než 80% odhadované hodnoty.