Bytová družstva: Unikátní typ vlastnictví domu

Koupě domu nebo pronájem bytu nejsou jedinou možností bydlení na trhu. Bytová družstva, běžně známá jako družstva, poskytují alternativu k tradičním metodám získání primárního bydliště. V tomto článku si vysvětlíme, co je družstvo a jak se liší od jiných možností bydlení.

Kondomy a družstva

Byty jsou bytové jednotky s více jednotkami s rezidencemi v soukromém vlastnictví a společnými společnými prostory. Kondominia jsou klasifikována jako nemovitost, což znamená, že kupující vlastní skutky svým obydlím. Pokud uvažujete o koupi bytu, je výhodné prozkoumat možnosti hypotéky pomocí hypoteční kalkulačky, jako je ta níže.

Na rozdíl od podmínek se družstevní společnosti nepovažují za nemovitý majetek. Když si koupíte co-op, stanete se akcionářem ve společnosti, která vlastní majetek. Jako akcionář máte právo na výhradní užívání bytové jednotky v nemovitosti.

Náklady

Každý kupující si koupí podíly v družstvu, místo hypotéky, „půjčku na akcie“. Tyto půjčky fungují podobně jako hypotéky. Kromě splátek půjčky, které jsou poskytovány věřiteli, jsou spoluvlastníci rezidenti odpovědní za úhradu poměrného podílu na nákladech na provoz a údržbu budovy. Tyto náklady, které se nazývají „údržba“, se obvykle vyplácejí partnerstvu měsíčně a účtují se na základě nákladů. Ceny stoupají, když stoupají náklady na zboží a služby.

Náklady na hypotéku nemovitosti mohou být zahrnuty do měsíčního poplatku: I když jednotlivý nájemce splácí svůj podíl z půjčky, je možné, že na budovu bude mít hypotéku, kterou drží společnost, nikoli společnost individuální partner. Akciová půjčka platí náklady na nákup do partnerství. Nemá to nic společného s podkladovou hypotékou na samotný majetek. Kupující mají nárok na všechny daňové odpočty, které požívají majitelé domů, včetně odpočtů úroků a daní z nemovitostí.

Další náklady zahrnují měsíční účty za elektřinu za každé sídlo kupujícího, které jsou hrazeny individuálně, a náklady na pojištění. Zatímco samotná budova by měla být pokryta paušální pojistkou, obsah každé jednotlivé rezidence není. Pro ochranu osobního majetku před poškozením vodou, požárem, krádeží a jinými pohromami je vyžadována osobní pojistka, známá jako HO-6.

Funkce

Kooperace jsou často levnější než byty, protože fungují na základě nákladů a vybírají peníze od obyvatel, aby platili nesplacené účty. V oblastech, kde jsou životní náklady vysoké, jako je například New York, mohou být družstevní společnosti z finančního hlediska atraktivní možností.

Co-ops musí dodržovat zákony upravující spravedlivé bydlení, ale pokud jde o požadavky na vlastnictví, mohou být přísnější než jiné možnosti bydlení. Protože neexistuje žádný pronajímatel a nejsou nájemníci, pravidla pro nákup akcií v partnerství stanoví partneři. Například od nových kupujících může být požadováno, aby kromě prokázání schopnosti plnit finanční závazky spojené s nákupem co-op měli mít specifický čistý jmění nebo určitý poměr dluhu k příjmu.

Může být také vyžadována kontrola pozadí. Stejně jako jiné typy bydlení jsou i některé družstva navrženy tak, aby se staraly pouze o seniory nebo jiné specifické skupiny. Tyto přísnější požadavky na vlastnictví propůjčují družstevnímu vlastnictví atmosféru bezpečnosti a exkluzivity. Výměnou za tuto exkluzivitu jsou kooperace obecně provozovány restriktivnějším způsobem než condos. Například špičkové jednotky mohou zakázat podnájem. Všichni partneři se podílejí na nákladech na provoz budovy. Výchozí hodnota jednoho partnera může vyžadovat, aby ostatní partneři kryli náklady tohoto partnera, i když přísné požadavky na vlastnictví obecně vedou k výchozímu nastavení na minimum.

Struktura bytových družstev se liší v závislosti na konkrétní zemi jeho umístění. V USA a Kanadě patří mezi nejoblíbenější možnosti:

• Kooperace tržních sazeb: Umožněte partnerům nakupovat a prodávat akcie za jakoukoli sazbu, kterou trh nese.
• Co-ops s omezeným kapitálem: Stanovte omezení ceny, za kterou lze akcie nakupovat a prodávat.
• Leasing Co-ops: Co-op korporace pronajímá budovu namísto toho, aby ji vlastnila, a nestaví žádný kapitál. V tomto případě může družstvo mít hotovostní rezervu, pokud budova někdy jde do prodeje.

Kromě finančního aspektu kooperativního vlastnictví je třeba brát v úvahu také sociální aspekt. Menší kooperace jsou přísně řízeny obyvateli, přičemž každý se zapojuje do péče o povinnosti, jako je údržba, terénní úpravy a stanovení pravidel. Velké jednotky může být provozováno správní radou sestávající z podskupiny obyvatel. V obou případech existují pravidla, která je třeba dodržovat, a dochází k určité míře sociální interakce. Pokud se vám nelíbí sdílení rozhodovací pravomoci, nemusí vás co-op living oslovit.

Před nákupem

Před nákupem byste měli zvážit následující:

• Umístění
• Vybavení
• Náklady

Protože kupujete akcie společnosti, nezapomeňte zkontrolovat finanční situaci společnosti a setkat se s akcionáři společnosti. Nebudou to jen vaši obchodní partneři, ale také vaši sousedé.

Sečteno a podtrženo

Přečtěte si stanovy společnosti, stanovy, smlouvy o předplatném, pravidla a veškerou další dostupnou dokumentaci. Ujistěte se, že opravdu rozumíte tomu, jak družstvo funguje, včetně toho, jak je spravováno, za co budete muset zaplatit a kolik bude tato platba. Zeptejte se na podmínky jakékoli základní hypotéky, zásady týkající se domácích zvířat a vaši schopnost provádět změny ve vašem bydlišti. Neexistuje žádná újma při kladení otázek; trochu dalšího úsilí předem může jít dlouhou cestu k zajištění harmonického dlouhodobého bydlení.