Jak analyzovat důvěryhodnosti investic do nemovitostí

Investiční společnost do nemovitostí (REIT) je realitní společnost, která nabízí společné akcie veřejnosti. Tímto způsobem je REIT akcie podobná všem ostatním zásobám, které představují vlastnictví v provozním podniku. REIT má dva jedinečné rysy: jeho hlavní činností je správa skupin nemovitostí vytvářejících příjmy a musí rozdělovat většinu svých zisků jako dividendy. Zde se podíváme na REIT, jejich vlastnosti a jak jsou analyzovány.

Kvalifikační

Aby byla realitní společnost kvalifikována jako REIT s IRS, musí souhlasit s výplatou alespoň 90% svého zdanitelného zisku z dividend (a splnit další, ale méně důležité požadavky). Společnost má status REIT a vyhýbá se dani z příjmu právnických osob. Řádná korporace vydělává zisk a platí daně z celého svého zisku a poté rozhodne, jak rozdělit své zisky po zdanění mezi dividendy a reinvestice; REIT jednoduše rozdělí všechny nebo téměř všechny své zisky a dostane přeskočit zdanění.

Jiný typ

Existuje řada různých typů REITů. Někteří spadají do speciální třídy s názvem hypoteční REIT. Tyto REIT poskytují úvěry zajištěné nemovitostmi, ale obecně nevlastní ani neprovozují nemovitosti. Hypoteční REITs vyžadují speciální analýzu. Jsou to finanční společnosti, které používají několik zajišťovacích nástrojů k řízení své úrokové expozice. Nebudeme je zde brát v úvahu.

Zatímco několik hybridních REITů provozuje jak realitní operace, tak transakce s hypotečními úvěry, většina REIT se zaměřuje na „těžký majetek“ v realitních operacích. Nazývají se REITY vlastního kapitálu. Když čtete o REITech, obvykle čtete o kapitálových REITech. Akciové REITs se specializují na vlastnictví určitých typů budov, jako jsou byty, regionální centra, kancelářské budovy nebo ubytovací zařízení. Některé jsou diverzifikované a jiné specializované, což znamená, že se vzdorují klasifikaci - například REIT, který vlastní golfová hřiště.

Investiční analýza

REIT jsou dividendové akcie, které se zaměřují na nemovitosti. Pokud hledáte příjem, měli byste je zvážit společně s vysoce výnosnými dluhopisovými fondy a výplaty dividend. Jako akcie vyplácející dividendy jsou REIT analyzovány podobně jako ostatní akcie. Existují však velké rozdíly v účetním zacházení s majetkem.

Pojďme si to ilustrovat zjednodušeným příkladem. Předpokládejme, že REIT koupí budovu za 1 milion dolarů. Účetnictví vyžaduje, aby naše REIT účtovala odpisy proti aktivu. Předpokládejme, že jsme odpisy rozložili na 20 let v jedné linii. Každý rok odečteme 50 000 dolarů na odpisy (50 000 $ ročně x 20 let = 1 milion USD).

Pojďme se podívat na výše uvedenou zjednodušenou rozvahu a výkaz zisku a ztráty. V 10. roce naše rozvaha nese hodnotu budovy na 500 000 USD (aka, účetní hodnota): původní historické náklady 1 milion USD minus 500 akumulovaných odpisů (10 let x 50 000 $ za rok). Náš výkaz zisků a ztrát odečte 190 000 dolarů z příjmů 200 000 USD, ale 50 000 USD nákladů je odpisy.

Náš REIT však tyto peníze ve 10. roce ve skutečnosti neutratí; amortizace je bezhotovostní poplatek. Proto odečteme odpisový poplatek zpět do čistého příjmu, abychom vytvořili prostředky z provozu (FFO). Představa je taková, že odpisy nespravedlivě snižují náš čistý příjem, protože naše budova během posledních 10 let pravděpodobně neztratila polovinu své hodnoty. Společnost FFO opravuje toto předpokládané zkreslení vyloučením odpisového poplatku. (FFO zahrnuje i několik dalších úprav.)

Měli bychom si uvědomit, že FFO se blíží peněžnímu toku než čistý příjem, ale nezachycuje peněžní tok. Zejména si v předchozím příkladu všimněte, že jsme nikdy nepočítali 1 milion dolarů vynaložených na pořízení budovy (kapitálové výdaje). Přesnější analýza by zahrnovala kapitálové výdaje. Počítání kapitálových výdajů dává číslo známé jako upravené FFO, ale neexistuje žádný všeobecný konsenzus ohledně jeho výpočtu.

Naše hypotetická rozvaha nám může pomoci pochopit další běžnou metriku REIT, čistou hodnotu aktiv (NAV). V 10. roce byla účetní hodnota naší budovy pouze 500 000 USD, protože polovina původních nákladů byla odepsána. Účetní hodnota a související poměry, jako je cena-kniha, často pochybné, pokud jde o analýzu obecných akcií, jsou tedy pro REIT téměř k ničemu. NAV se pokouší nahradit účetní hodnotu nemovitosti lepším odhadem tržní hodnoty.

Výpočet NAV vyžaduje poněkud subjektivní hodnocení podílů REIT. Ve výše uvedeném příkladu vidíme, že budova generuje provozní výnosy 100 000 USD (tržby 200 000 USD minus 100 000 USD v provozních nákladech). Jednou z metod by bylo vydělat provozní výnosy na základě tržní sazby. Pokud si myslíme, že současná sazba stropu pro tento typ budovy je 8%, pak se náš odhad hodnoty budovy stane 1, 25 milionu USD (100 000 $ v provozních příjmech / 8% maximální sazba = 1 250 000 $). Tento odhad tržní hodnoty nahrazuje účetní hodnotu budovy. Odečteme hypoteční dluh (není zobrazen), abychom získali čistou hodnotu aktiv. Aktiva minus dluh se rovná vlastnímu kapitálu, kde „čisté“ v NAV znamená bez dluhu. Posledním krokem je rozdělit NAV na kmenové akcie a získat NAV na akcii, což je odhad vnitřní hodnoty. Teoreticky by kótovaná cena akcie neměla bloudit příliš daleko od NAV na akcii.

Top-Down Vs. Zdola nahoru

Při vychystávání zásob někdy uslyšíte analýzu shora dolů versus zdola nahoru. Shora dolů začíná ekonomickou perspektivou a sázkami na témata nebo odvětví (například stárnoucí demografická skupina může upřednostňovat drogové společnosti). Zdola nahoru se zaměřuje na základy konkrétních společností. REIT akcie jasně vyžadují analýzu shora dolů i zdola nahoru.

Z pohledu shora dolů může být REIT ovlivněn čímkoli, co ovlivňuje nabídku a poptávku po majetku. Populace a růst pracovních míst bývají příznivé pro všechny typy REIT. Úrokové sazby jsou ve stručnosti smíšené tašky. Nárůst úrokových sazeb obvykle znamená zlepšující se ekonomiku, což je dobré pro REIT, protože lidé utrácejí a podniky si pronajímají více místa. Rostoucí úrokové sazby bývají dobré pro byt REIT, protože lidé raději zůstávají, nájemníci, než nákup nových domů. Na druhé straně mohou REIT často využívat nižší úrokové sazby snížením jejich úrokových nákladů a tím zvýšit jejich ziskovost.

Důležité jsou také podmínky na kapitálovém trhu, zejména institucionální poptávka po akciích REIT. Z krátkodobého hlediska může tato poptávka převážit základy. Například akcie REIT se v roce 2001 a první polovině roku 2002 vedly docela dobře, a to i přes nevýznamné fundamenty, protože peníze proudily do celé třídy aktiv.

Na individuální úrovni REIT chcete vidět silné vyhlídky na růst příjmů, jako jsou příjmy z pronájmu, související příjmy ze služeb a FFO. Chcete zjistit, zda má REIT jedinečnou strategii pro zlepšení obsazenosti a zvýšení jeho nájemného. REIT obvykle hledají růst prostřednictvím akvizic a dále usilují o dosažení úspor z rozsahu asimilací neefektivně provozovaných nemovitostí. Úspory z rozsahu by byly realizovány snížením provozních nákladů v procentech z příjmů. Ale akvizice jsou dvojsečný meč. Pokud REIT nemůže zlepšit obsazenost a / nebo zvýšit nájemné, může být přinucen k špatně uvažovaným akvizicím, aby podpořil růst.

Vzhledem k tomu, že hypoteční dluh hraje velkou roli v hodnotě vlastního kapitálu, stojí za to se podívat na rozvahu. Někteří doporučují podívat se na pákový efekt, jako je poměr dluhu k kapitálu. V praxi je však obtížné říci, kdy se pákový efekt přehnal. Je důležitější zvážit podíl dluhu s pevnou a pohyblivou sazbou. V současném prostředí nízkých úrokových sazeb bude REIT, který používá pouze dluh s pohyblivou úrokovou sazbou, zraněn, pokud se úrokové sazby zvýší.

Sečteno a podtrženo

REIT jsou realitní společnosti, které musí vyplácet vysoké dividendy, aby mohly využívat daňové výhody statusu REIT. Stabilní příjem, který může přesáhnout výnosy státní pokladny, se kombinuje s kolísáním cen a nabízí celkový potenciál návratnosti, který soupeří s akciemi s malou kapitalizací. Analýza REIT vyžaduje pochopení účetních zkreslení způsobených odpisy a pečlivou pozornost makroekonomickým vlivům.