Jak si vybrat nejlepší hypotéku pro vás
Pokud si nemůžete koupit dům zcela v hotovosti, je nalezení správného domu jen polovinou bitvy. Druhá polovina si vybírá nejlepší typ hypotéky. Protože budete pravděpodobně splácet hypotéku po dlouhou dobu, je důležité najít půjčku, která odpovídá vašim potřebám a vašemu rozpočtu. Když si půjčujete peníze od věřitele, uzavíráte zákonnou dohodu o splacení této půjčky po stanovenou dobu - s úroky.
Co je hypotéka?
K vaší splátce hypotéky existují dvě složky: jistina a úrok. Hlavní částka se týká výše půjčky. Úrok je další částka (vypočtená jako procento jistiny), kterou vám věřitelé účtují za privilegium půjčovat si peníze, které v průběhu času splácíte. Během hypotéky platíte v měsíčních splátkách na základě splátkového kalendáře stanoveného vaším věřitelem.
Dalším faktorem, který se podílí na stanovení ceny hypotéky, je roční procentní sazba (APR), která posuzuje celkové náklady na půjčku. APR zahrnuje úrokovou sazbu a další poplatky za půjčky.
Hlavní typy hypoték
Ne všechny hypoteční produkty jsou vytvořeny rovnocenné. Některé mají přísnější pokyny než jiné. Někteří věřitelé mohou vyžadovat zálohu ve výši 20%, zatímco jiní vyžadují jen 3% z kupní ceny domu. Chcete-li se kvalifikovat pro některé typy půjček, potřebujete nedotčený úvěr. Jiní jsou zaměřeni na dlužníky s méně než hvězdným úvěrem.
Americká vláda není věřitelem, ale zaručuje určité typy půjček, které splňují přísné požadavky na způsobilost pro příjem, limity půjček a geografické oblasti. Zde je přehled:
Konvenční hypotéky
Konvenční půjčka je půjčka, která není podporována federální vládou. Dlužníci s dobrou úvěrovou, stabilní zaměstnaností a historií příjmu a schopností provést zálohu ve výši 3% se obvykle mohou kvalifikovat na konvenční půjčku od Fannie Mae nebo Freddie Mac, dvou podniků sponzorovaných vládou, které nakupují a prodávají nejběžnější hypotéky ve Spojených státech. Státy. Někteří věřitelé také nabízejí konvenční půjčky s nízkými požadavky na splácení a bez soukromého hypotečního pojištění (PMI).
Splnění hypotečních úvěrů
Odpovídající půjčky jsou vázány maximálními úvěrovými limity stanovenými federální vládou. Tyto limity se liší podle zeměpisné oblasti. Pro rok 2018 stanovila Federální agentura pro financování bydlení základní úvěrový limit ve výši 453 100 USD za vlastnosti jedné jednotky. FHFA však v některých částech země stanoví vyšší maximální úvěrový limit 679 650 $ (například New York nebo San Francisco). Je to proto, že ceny domů v těchto nákladných oblastech překračují základní úvěrový limit nejméně o 115% nebo více.
Hypoteční úvěry, které nejsou v souladu
Nevyhovující půjčky obecně nemohou být prodány nebo koupeny Fannie Mae a Freddie Macem z důvodu výše půjčky nebo pokynů pro upisování. Půjčky Jumbo jsou nejčastějším typem neshodných půjček. Nazývají se „jumbo“, protože výše půjčky obvykle překračuje odpovídající úvěrové limity. Tyto typy úvěrů jsou pro věřitele riskantnější, takže dlužníci obvykle musí vykazovat větší hotovostní rezervy, provést zálohu ve výši 10% až 20% (nebo více) a mít silný kredit.
Úvěry FHA zajištěné vládou
Kupující s nízkým až středním příjmem, kteří obvykle kupují dům poprvé, se obracejí na půjčky pojištěné Federální správou bydlení, pokud se nemohou kvalifikovat na běžnou půjčku. Dlužníci mohou snížit pouze 3, 5% z domácí kupní ceny. Úvěry FHA mají uvolněnější požadavky na kreditní skóre než běžné půjčky. FHA však peníze přímo nepůjčuje; zaručuje půjčky půjčovatelům schváleným FHA. Jedinou nevýhodou úvěrů FHA: Všichni dlužníci platí předběžné a roční pojistné na hypotéku, nebo MIP - typ hypotečního pojištění, které chrání věřitele před selháním dlužníka - po celou dobu trvání půjčky.
Kdo je nejlepší pro dlužníky s nízkým až středním příjmem, kteří se nemohou kvalifikovat pro konvenční úvěrový produkt, nebo pro kohokoli, kdo si nemůže dovolit významnou zálohu. Úvěry FHA umožňují, aby skóre FICO bylo nízké až 500, aby se kvalifikovalo pro 10% zálohu - a nízké až 580 pro nárok na 3, 5% zálohu.
Úvěry VA s vládním pojištěním
Americké ministerstvo pro záležitosti veteránů zaručuje homebuyer půjčky kvalifikovaným členům vojenské služby, veteránům a jejich manželům. Dlužníci mohou financovat 100% výše půjčky bez nutnosti zálohy. Mezi další výhody patří omezení uzavíracích nákladů (které může zaplatit prodávající), žádné poplatky zprostředkovatelům a žádné MIP. Úvěry VA vyžadují „poplatek za financování“, procento z výše úvěru, které pomáhá kompenzovat náklady daňovým poplatníkům. Poplatek za financování se liší v závislosti na kategorii vojenské služby a výši půjčky. Poplatek za financování nemusí platit následující členové služby:
- veteráni, kteří dostávají výhody VA pro zdravotní postižení související se službami
- veteráni, kteří by měli nárok na náhradu VA za zdravotní postižení související se službami, pokud by nedostali starobní důchod nebo výplatu aktivní služby
- pozůstalým manželům nebo veteránům, kteří zemřeli ve službě nebo z důvodu zdravotního postižení
Pro koho je nejlepší: Způsobilý aktivní vojenský personál nebo veteráni a jejich manželé / manželky, kteří chtějí vysoce konkurenční podmínky a hypoteční produkt přizpůsobený jejich finančním potřebám.
Úvěry USDA půjčky
Americké ministerstvo zemědělství garantuje půjčky, aby pomohlo majitelům domu ve venkovských oblastech na celostátní úrovni zajistit nákup domů s nízkými příjmy. Tyto půjčky vyžadují jen málo nebo žádné peníze pro kvalifikované dlužníky - pokud nemovitosti splňují pravidla způsobilosti USDA.
Pro koho je to nejlepší: Homebuyers ve způsobilých venkovských oblastech, kteří mají nižší příjmy, málo peněz ušetřených na zálohu a nemohou se jinak kvalifikovat pro klasický úvěrový produkt.
Úvěrové podmínky: Ceny
Hypoteční podmínky, včetně délky splácení, jsou klíčovým faktorem toho, jak věřitel oceňuje vaši půjčku a vaši úrokovou sazbu. Půjčky s pevnou úrokovou sazbou jsou takové, jaké znějí: nastavená úroková sazba po celou dobu trvání úvěru, obvykle od 10 do 30 let. Pokud chcete splácet svůj dům rychleji a můžete si dovolit vyšší měsíční splátku, pomůže vám krátkodobá splátka s pevnou sazbou (řekněme 15 nebo 20 let) oholit čas a platby úroků. Rovněž budete doma budovat kapitál mnohem rychleji.
Pokud zvolíte kratší hypotéku na dobu určitou, znamená to, že měsíční splátky budou vyšší než u dlouhodobější půjčky. Rozdělte čísla, abyste zajistili, že váš rozpočet zvládne vyšší platby. Možná budete chtít zohlednit i jiné cíle, jako je spoření na odchod do důchodu nebo nouzový fond.
Pro koho je nejlepší: Úvěry s pevnou sazbou jsou ideální pro kupující, kteří plánují zůstat po mnoho let. 30letá pevná půjčka vám může dát kroutit prostor pro splnění dalších finančních potřeb. Máte-li však chuť na malé riziko a máte zdroje a disciplínu, abyste mohli splácet hypotéku rychleji, 15letá pevná půjčka vám může výrazně ušetřit na úrokech a zkrátit dobu splácení na polovinu.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou
Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) mají pevnou sazbu pro počáteční období od 3 do 10 let, ale po uplynutí tohoto období se sazba mění podle tržních podmínek. Tyto půjčky mohou být riskantní, pokud nejste schopni splácet vyšší měsíční splátku hypotéky, jakmile se sazba obnoví. Některé produkty ARM mají omezení sazby, ve kterém vaše měsíční splátka hypotéky nesmí přesáhnout určitou částku. Pokud ano, rozdělte čísla, abyste zajistili, že můžete potenciálně zvládnout jakékoli zvýšení plateb až do tohoto bodu. Nepočítejte s tím, že budete moci svůj dům prodat nebo refinancovat hypotéku, než se ARM resetuje, protože tržní podmínky - a vaše finance - se mohou změnit.
Pro koho je nejlepší: ARM jsou dobrou volbou, pokud nemáte v úmyslu zůstat v domě po počátečním období s pevnou sazbou, nebo pokud víte, že máte v úmyslu refinancovat před obnovením půjčky. Proč? Úrokové sazby pro ARM bývají v prvních letech splácení nižší než fixní sazby, takže v počátečních letech vlastnictví domu byste mohli potenciálně ušetřit tisíce dolarů z úrokových plateb.
Programy první pomoci
Speciální programy ve vašem státě nebo místní bytové úřady nabízejí pomoc kupujícím, kteří kupují poprvé. Mnoho z těchto programů je k dispozici na základě příjmů kupujících nebo finanční potřeby. Tyto programy, které obvykle nabízejí pomoc ve formě zálohových plateb, mohou také ušetřit prvotním dlužníkům značné peníze na uzavření nákladů.
Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst uvádí první homebuyer programy podle státu. Vyberte svůj stát a poté „Pomoc s vlastnictvím domu“ a najděte program, který je vám nejblíže.
Hypotéky pro první kupce
Všechny tyto úvěrové programy (s výjimkou prvních asistenčních programů pro homebuyer) jsou k dispozici všem homebuyers, ať už je to váš první nebo čtvrtý nákup domu. Mnoho lidí si mylně myslí, že půjčky FHA jsou k dispozici pouze pro první kupce, ale opakující se vypůjčovatelé se mohou kvalifikovat, pokud kupující nevlastní primární bydliště alespoň tři roky před nákupem.
Výběr půjčky, která je pro vaši situaci nejlepší, závisí především na vašem finančním zdraví: váš příjem, úvěrová historie a skóre, zaměstnanost a finanční cíle. Hypoteční půjčovatelé vám mohou pomoci analyzovat vaše finance a určit nejlepší úvěrové produkty. Mohou vám také pomoci lépe porozumět kvalifikačním požadavkům, které bývají složité. Podpůrný věřitel nebo hypoteční makléř vám může také poskytnout domácí úkoly - cílené oblasti vašich financí, aby se zlepšilo - aby vás dostal do nejsilnější možné pozice k získání hypotéky a koupi domu.
Sečteno a podtrženo
Bez ohledu na to, jaký typ půjčky si vyberete, zkontrolujte předem svou kreditní zprávu a zjistěte, kde jste. Máte nárok na jednu bezplatnou kreditní zprávu z každé ze tří hlavních zpravodajských kanceláří každý rok prostřednictvím Annualcreditreport.com. Odtud můžete zjistit a opravit chyby, pracovat na splácení dluhu a vylepšit historii opožděných plateb, než přistoupíte k hypotečnímu úvěru.
Může být výhodné sledovat financování dříve, než začnete brát vážně pohled na domy a nabídky. Proč? Budete-li mít předběžný schvalovací dopis v ruce, budete moci jednat rychleji a prodejci vás mohou brát vážněji.
(Viz také Průvodce konečnou hypotékou: Jak získám předběžný souhlas s hypotékou ?, 11 omylů, které by se měli původním majitelům domů vyvarovat, kolik peněz musím odložit?) Co je pojištění hypotéky a jaké jsou mé možnosti? „Jaké jsou závěrečné náklady?“ Jak získat nejlepší hypoteční sazbu, jaké jsou hlavní typy věřitelů?)