Jak si vybrat plán splácení hypotéky
Existuje šest různých způsobů, jak můžete získat výtěžek z nejoblíbenějšího typu reverzní hypotéky, hypotéky na konverzi vlastního kapitálu (HECM). Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst, které reguluje HECM, nazývá tyto volby „platební plány“. Můžete se rozhodnout získat velkou paušální částku předem, vytvořit úvěrový rámec, který můžete čerpat podle potřeby, dostávat stejné měsíční platby nebo vyberte nějakou kombinaci těchto možností.
Obsah
- Plán plateb s pevnou sazbou
- Plány plateb s nastavitelnou sazbou
- Varianta 1: Platební plán držby
- Varianta 2: Termínový platební plán
- Možnost 3: Úvěrová linka
- Možnost 4: Upravený plán držby
- Možnost 5: Upravený termínový plán
Plán, který si vyberete, ovlivní, kolik peněz obdržíte v krátkodobém a dlouhodobém horizontu, jak rychle využijete svůj domovský kapitál a jak efektivně reverzní hypotéka pomůže vašim finančním cílům. Zde je pohled na to, jak funguje každý platební plán a jaké jsou jeho výhody a nevýhody. (Další informace naleznete v části Pohled na regulaci reverzních hypoték a Kompletního průvodce reverzními hypotékami.)
Plán plateb s pevnou sazbou
Pokud chcete reverzní hypotéku s pevnou sazbou, máte pouze jednu možnost platebního plánu: jednorázovou výplatu jednorázové platby.
Jak to funguje
Jakmile uzavřete reverzní hypotéku, dostanete velkou částku najednou. Z této částky narůstají úroky, probíhající měsíční pojistné na hypotéky a případné financované závěrečné náklady, dokud nebude splatná a splatná reverzní hypotéka. Počáteční úroková sazba je vyšší než u plánů s nastavitelnou sazbou, ale očekávaná úroková sazba v čase je nižší.
Pros
Tento typ úvěru byste měli použít k splacení vysokého hypotečního zůstatku nebo k pokrytí dalších velkých nákladů. „Distribuce jednorázové částky funguje nejlépe pro lidi, kteří mají velkou existující hypotéku, kterou musí splatit, “ říká Casey Fleming, hypoteční poradce v San Jose v Kalifornii, který v současné době pracuje pro společnost C2 Financial Corp. a má více než 30 let zkušeností v hypotečním průmyslu. Říká, že je to nejlepší volba, pokud potřebujete vzít všechny nebo většinu dostupných výnosů najednou.
Nevýhody
V budoucnu z této půjčky nebudete moci získat žádné další výnosy. Dlužníkům, kteří nejsou schopni spravovat peníze nebo kteří ztratili schopnost tak činit, hrozí, že budou výtěry vyplivnout nebo je utratí příliš rychle. Podvodníci někdy přesvědčují seniory, aby si vzali tento typ půjčky nebo zacílili na majitele domů, kteří si nedávno jeden vzali. (Další informace naleznete v části Pozor na tyto reverzní hypoteční podvody .)
Fleming říká, že největší nevýhodou je, že „téměř ve všech případech je maximální čerpání v prvním roce 60% původní hranice hlavního jistiny. Vzhledem k tomu, že tato možnost má pouze jedno čerpání, maximální výše půjčky je poměrně nízká. “Zbývajících 40% si ponecháte jako vlastní kapitál. Nikdy si nemůžete půjčit proti tomu 40%, ale mít to může být užitečné, pokud chcete prodat svůj domov a splatit reverzní hypotéku.
Chcete-li získat přístup ke svému kapitálu v průběhu času, musíte si vybrat plán plateb s nastavitelnou sazbou.
Plány plateb s nastavitelnou sazbou
Dalších pět reverzních hypotečních platebních plánů má nastavitelné sazby. Pokud si vyberete jednu z těchto možností, existují tři možnosti, jak se vaše úroková sazba může změnit. Na vaši hypotéku se bude vztahovat pouze jeden, a to bude zveřejněno ve vašich dokladech o půjčce.
- Vaše úroková sazba se bude upravovat jednou ročně na základě indexu Treasury Constant Maturity Treasury (CMT) plus marže stanovená věřitelem. Sazba se nemůže zvýšit o více než 2% ročně a nemůže se zvýšit nebo snížit o více než 5% z původní sazby během doby půjčky.
- Vaše úroková sazba se bude upravovat měsíčně na základě indexu CMT plus marže stanovená věřitelem. Sazba se nesmí v průběhu výpůjční lhůty zvýšit o více než 10% a neexistuje žádná hranice toho, jak nízká může úroková sazba jít.
- Vaše úroková sazba se bude upravovat měsíčně na základě londýnské mezibankovní nabídnuté sazby plus marže stanovená věřitelem. Sazba se nesmí v průběhu výpůjční lhůty zvýšit o více než 10% a neexistuje žádná hranice toho, jak nízká může úroková sazba jít.
I když záleží na tom, který z těchto scénářů se vztahuje na vaši půjčku, protože to ovlivňuje, kolik úroků se vaše půjčka časem hromadí, nezáleží na tom, zda ovlivní vaše naplánované měsíční platby nebo váš dostupný úvěr. Výrazná změna úrokové sazby s reverzní hypotékou vás neohrozí vyloučením z trhu tak, jak to může u forwardové hypotéky. Vyšší úroková sazba však ovlivňuje váš domovský kapitál, a znamená to, že pokud prodáte dům, získáte méně peněz.
Pokud plánujete zůstat po celý život doma, zvýšení úrokových sazeb nemusí být velkým problémem. Pokud tak neučiníte, můžete se ujistit, že úroková sazba vaší půjčky odpovídá prvnímu scénáři, protože maximální zvýšení úrokové sazby je 5% místo 10%. Váš úvěrový referent a reverzní hypoteční poradce vám mohou pomoci pochopit vaše volby a jak nastavitelné úrokové sazby ovlivňují vaši situaci.
Pokud žádáte o reverzní hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou, ilustrace možností platebního plánu použijí očekávanou úrokovou sazbu. Jedná se o nejlepší odhad věřitele o tom, jak bude průměrná nastavitelná úroková sazba po celou dobu trvání vaší půjčky průměrná. Je to jeden ze tří klíčových faktorů při určování toho, kolik si můžete půjčit, spolu s věkem nejmladšího dlužníka a hodnotou nemovitosti.
Nyní, když už máte obecnou představu o tom, jak fungují plány s nastavitelnou sazbou, se podívejme na pět možností platby. Pamatujte, že „platba“ v tomto kontextu označuje způsob, jakým obdržíte výtěžek z půjčky.
Varianta 1: Platební plán držby
Jak to funguje
Dostanete stejné měsíční platby, pokud alespoň jeden vypůjčovatel žije v domě jako hlavní rezidence. Měsíční platby se počítají za předpokladu, že budete žít 100 let. Pokud neočekáváte, že budete žít tak dlouho, může být lepším řešením termínovaný platební plán, který je popsán dále. Pokud žijete déle, budete pokračovat v přijímání plateb. Pokud chcete dostávat stabilní měsíční platbu po celý zbytek svého života v domácnosti, je plán výplaty držby dobrou volbou.
Pros
"Platby do držby jsou skvělé pro ty, kteří si myslí, že budou žít doma dlouho a kteří potřebují stabilní měsíční příjem, " říká Fleming. Nemusíte se starat o vyčerpání výnosů z hypotéky s plánem splácení držby, pokud budete nadále plnit ostatní podmínky půjčky.
Nevýhody
Pokud máte nějaké velké účty na splacení, tento plán vám nepomůže zaplatit. I když tento platební plán zdánlivě poskytuje zaručený příjem na celý život, pokud se musíte ze zdravotních důvodů odstěhovat z domova - nebo pokud se vám nedaří držet krok s požadovanými poplatky za nemovitosti, jako je pojištění majitele domu, daně z nemovitosti a základní údržba - reverzní hypotéka bude splatná (to platí v rámci jakéhokoli platebního plánu) a neobdržíte žádné další platby, pokud nevyřešíte výchozí
Vy nebo vaši dědici obdržíte veškeré peníze, které zbyly z prodeje vašeho domu po splacení reverzní hypotéky. Nicméně v nejhorším případě depresivního realitního trhu v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami nemusíte přijít s velkým množstvím hotovosti.
Varianta 2: Termínový platební plán
Jak to funguje
Rovnoměrné měsíční platby získáte na stanovené časové období, například 10 let. "Termínované platby jsou nejlepší, pokud máte jasnou představu o tom, jak dlouho budete doma bydlet, " říká Fleming. "Starší lidé - ve věku 80 a více let - nebo ti, kteří se chtějí za pár let odjet, si mohou vybrat tento typ."
Pros
Měsíční výplata je vyšší ve srovnání s plánem držby. I když neobdržíte dodatečné měsíční platby poté, co dosáhnete konce výpůjční lhůty, budete moci zůstat doma jako hlavní bydliště, dokud nezemřete nebo se neodstěhujete (pokud budete nadále plnit druhou půjčku podmínky, jako je placení daně z nemovitosti).
Nevýhody
Život nezískáte stálý příjem, pokud během doby půjčky náhodou nezemřete. Mohli byste využít svůj domovský kapitál příliš brzy ve svém životě a nemáte další zdroj finančních prostředků, na který byste se mohli spolehnout.
Možnost 3: Úvěrová linka
Jak to funguje
Získáte přístup k penězům, jak potřebujete. Můžete se rozhodnout, kdy čerpat ze svého úvěrového limitu a kolik si vzít, pokud je váš zůstatek pod limitem jistiny. Váš věřitel nemůže požadovat, abyste vybrali minimální částku nebo vybrali minimální částku podle stanoveného plánu.
Pros
Úvěrová linka poskytuje velkou flexibilitu. Můžete si předem vybrat velkou jednorázovou částku, poté si v průběhu času půjčit další prostředky a získat přístup k tomuto dodatečnému kapitálu, který zůstává zamčený s platebním plánem s pevnou sazbou. Linku můžete nechat celé roky nedotčenou v očekávání dne, kdy ji budete potřebovat. Rovněž můžete vybírat stejné nebo podobné částky každý měsíc. V zásadě můžete své výběry přizpůsobit vašim potřebám a upravit je podle potřeby.
Úvěrová linka může fungovat jako paušální částka, funkční období nebo termínový plán, ale máte větší kontrolu. Nevyužitá část vaší úvěrové linky v průběhu času roste se stejnou úrokovou sazbou, jakou platíte z částky, kterou jste si půjčili. Kromě toho platíte pouze úroky z peněz, které si skutečně půjčíte, což může usnadnit prodej a přesun později nebo případně nechat peníze vašim dědicům. Na rozdíl od úvěrové linky domácího kapitálu nelze úvěrovou linii s reverzní hypotékou zrušit, a to ani v případě, že se hodnota vašeho domu sníží nebo se zhorší finanční situace.
Nevýhody
Můžete vypálit úvěrovou linku půjčením 60% maxima svého hlavního limitu v prvním roce a zbývajících 40% v den jeden z druhého roku. Pokud tak učiníte, nebudete mít přístup k finančním prostředkům. Může to také trvat až pět podniků dní, než obdržíte prostředky, které požadujete z vaší kreditní hranice, takže se musíte ujistit, že na svém běžném účtu máte dostatek hotovosti pro naléhavé potřeby.
Možnost 4: Upravený plán držby
Jak to funguje
Dostanete fixní měsíční platby v kombinaci s přístupem k úvěrové linii, dokud jeden dlužník zabírá dům jako hlavní sídlo. Fixní měsíční platby budou menší, než kdybyste dostali rovný držák, a úvěrový limit bude menší, než kdybyste dostali přímý úvěrový plán, ale budete mít přístup ke stejné celkové výši prostředků.
Pros
Máte flexibilitu jak při stanovování měsíčních plateb, tak při volbě velikosti vaší kreditní hranice. Pokud chcete větší měsíční platby, můžete zvolit menší kreditní hranici. Pokud chcete větší kreditní hranici, můžete se rozhodnout pro menší měsíční platby.
To vám umožní splnit vaše pravidelné měsíční cash-flow potřeby, aniž byste si půjčovali víc, než musíte. Tato možnost udržuje vaše náklady na úroky nízká a vystavuje vám menší riziko, že využijete veškerý svůj kapitál a nebudete si moci dovolit pohybovat, pokud budete chtít nebo potřebujete později.
Nevýhody
Potřebujete-li okamžitě velkou částku, pravděpodobně tento platební plán není vaše nejlepší volba.
Možnost 5: Upravený termínový plán
Jak to funguje
Dostanete pevnou měsíční platbu na předem stanovený počet měsíců a navíc přístup k úvěrové linii, dokud si jeden dlužník udržuje dům jako své hlavní bydliště. Fixní měsíční platby budou menší, než kdybyste dostali přímý termínový plán, a úvěrový limit bude menší, než kdybyste dostali přímý úvěrový plán, ale budete mít přístup ke stejné celkové výši prostředků.
Pros
Máte flexibilitu při určování velikosti svých měsíčních plateb a po dobu, kdy je obdržíte, a budou vyšší, než by byly v rámci upraveného plánu držby, za předpokladu stejné kreditní hranice. Rovněž získáte flexibilitu při výběru velikosti vaší kreditní hranice.
Na konci období budete mít stále přístup k výtěžku z půjčky, pokud jste nevyčerpali svůj úvěrový limit. Stejně jako u upraveného plánu držby můžete i nadále udržovat své úrokové poplatky na nízké úrovni a možná vám zbude dostatek vlastního kapitálu, abyste se mohli posunout později.
Nevýhody
Mohli by vám docházet výnosy z hypotéky. Měsíční platby dostáváte pouze na stanovený počet měsíců nebo let, takže úvěrovou linku musíte používat opatrně, pokud očekáváte, že budete potřebovat příjem po skončení období. Tento plán také není tou nejlepší volbou pro velké, prvotní peněžní potřeby.
Sečteno a podtrženo
HECM nabízejí tolik platebních plánů, protože starší majitelé domů mají mnoho různých finančních potřeb. Žádná konkrétní možnost není všeobecně dobrá nebo špatná. "Která možnost je nejlepší, závisí zcela na situaci a potřebách klienta, " říká Fleming. Pokračuje však: „Obecně platí, že dávám přednost úvěrové linii před držbou nebo termínovanými platbami, “ vysvětluje to proto, že úvěrová linka vám umožňuje vybírat měsíční výběry, stejně jako u držby nebo termínového plánu, ale dává máte flexibilitu, abyste v případě nouze více využili, a pokud to nebudete potřebovat, získáte úrokové úspory.
Proveďte svůj výzkum a zeptejte se mnoha otázek svého věřitele a reverzního hypotečního poradce a zjistěte, který platební plán je pro vás nejlepší. (Další informace naleznete v části 5 Známky reverzní hypotéky je dobrý nápad a výběr správného poskytovatele reverzní hypotéky .)
Pokračovat ve čtení
Kompletní průvodce reverzní hypotékou
Porovnání reverzní hypotéky vs. forwardové hypotéky
Máte nárok na reverzní hypotéku?
Reverzní typy hypoték
Sbíráme pravou reverzní hypotéku
Reverzní hypotéka nebo půjčka na domácí kapitál?
Průvodce daněmi a reverzními hypotékami
5 nejlepších alternativ k reverzní hypotéce
5 Známky reverzní hypotéky je dobrý nápad
5 Známky reverzní hypotéky je špatný nápad
Jak se vyhnout přežití vaší reverzní hypotéky
Pohled na regulaci reverzních hypoték
Pravidla pro získání reverzní hypotéky FHA
Najděte správnou agenturu pro reverzní hypotéky
Najděte nejlepší reverzní hypoteční společnosti
Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova (er) ztratit dům?
Dejte si pozor na tyto reverzní hypoteční podvody
Reverzní hypoteční úskalí