Jak vytvořit sdružení majitelů domů

Sdružení vlastníků domu (HOA) řídí záležitosti ovlivňující celou komunitu, jako je bezpečnost a zabezpečení, nedostatek údržby majetku, místní obtíže nebo poskytování služeb, o něž se místní vláda nestará. HOA mohou být také zdrojem velkých sporů, protože mají moc nad majiteli domu.

HOA obvykle tvoří vývojáři, když se vytvoří nová komunita. Jako podmínku získání majetku v mnoha komunitách se musí kupující připojit k HOA. Výsledkem je, že se mnoho lidí připojilo k HOA bez skutečného pochopení toho, čím jsou nebo jak pracují, jen proto, že se zamilovali do konkrétního domu.

Růst HOA

Asociace vlastníků domů (HOA) se stávají stále více rozšířenými. Když hovoří o tomto výbušném růstu formování bytů, sdružení vlastníků domů a profesorů veřejné politiky družstev, Robert H. Nelson, uvádí:

Ještě v roce 1970 představovalo pouze asi 1% amerického bydlení. Do roku 2010 však existovalo více než 300 000 komunitních sdružení, v nichž bylo umístěno více než 60 milionů Američanů, 20% americké populace ... Mezi lety 1980 a 2000 byla polovina nového bydlení ve Spojených státech postavena a uspořádána pod soukromou správou komunitní sdružení.

Naučte se místní zákony o HOA

Zákony o vlastnictví státu stanoví právní pokyny pro založení sdružení vlastníků domů. Například v Texasu kapitola 204 o majetkových kódech říká, že výbor pro tři osoby musí podat návrh na založení sdružení vlastníků nemovitostí (POA). Výbor musí podat oficiální písemné oznámení, že má v úmyslu vytvořit POA s povinným členstvím. Všichni vlastníci záznamů v subdivizi musí být informováni a vlastníci alespoň 60% majetku musí podepsat a schválit petici do jednoho roku. Jakmile POA existuje, může vytvářet omezení prostřednictvím samostatného petičního postupu, který vyžaduje schválení vlastníků alespoň 75% majetku subdivize.

Zřízení HOA

Proces vytvoření HOA závisí na tom, kde se HOA nachází, ale pravděpodobně budou vyžadovány následující kroky.

1. Vytvoření obchodní struktury vytvořením LLC nebo neziskové společnosti
2. Vytváření smluv, podmínek a omezení (CC & R), které popisují, jak bude HOA fungovat a jaká pravidla musí vlastníci domu dodržovat
3. Stanovení postupu pro budoucí úpravu CC & R
4. Psaní pravidel a předpisů, které uvádějí CC & R do snadno srozumitelného jazyka pro obyvatele komunity
5. Vypracování řídících dokumentů, jako jsou stanovy a stanovy (které uvádějí četnost schůzek, pokyny pro hlasování, volbu vůdců HOA a další provozní postupy)
6. Volba kvalifikovaných důstojníků / členů představenstva (pokladník musí skutečně rozumět tomu, jak vést knihy a spravovat peníze)

Pokud lidé, kteří zřizují HOA, nejsou odborníky na právo nemovitostí, bylo by v této fázi dobrým rozhodnutím najmout právníka s odborností na HOA. HOA nebude schopna prosadit svá pravidla, pokud bude zpochybněna a nebude shledána legální. Dobrý právník může také poukázat na klíčové problémy, kterým by vedoucí HOA měli věnovat pozornost, jako jsou spravedlivé zákony o bydlení, aby se předešlo právním problémům, jakmile bude sdružení funkční. Federální, státní a místní vládní předpisy mají přednost před pravidly HOA.

(Související čtení viz: Jak vybrat správného právníka .)

Chraňte HOA

Důstojníci a představenstvo mají na starosti provozování a dohled nad HOA. Spolu s touto vysokou mírou odpovědnosti přichází i vysoká úroveň rizika. HOA potřebuje způsob, jak se chránit, pokud se majitel domu rozhodne žalovat.

Proč by vlastník domu mohl žalovat? V Elk Grove v Kalifornii žaloval jeho HOA návrh na změnu pravidel parkování v okolí. Houston, Texas muž žaloval jeho HOA, protože to chtělo, aby odstranil zlodějské bary z jeho domu navzdory vysoké míře kriminality v této oblasti. Spravedlivá bytová organizace zažalovala kondominiové sdružení na Floridě, protože odmítla umožnit dětem žít v budově. Člen představenstva by mohl být žalován za porušení své svěřenecké povinnosti vůči obyvatelům HOA a mohl by být osobně odpovědný.

Pojištění ředitelů a úředníků poskytuje finanční ochranu lidem provozujícím HOA. Pokrývá jak náklady na právní ochranu, tak náhradu škody. Nevztahuje se však na úmyslné pochybení. Pojištění proti krádeži zaměstnanců může sdružení chránit, pokud ředitel, důstojník nebo správce nemovitosti zpronevěřuje prostředky HOA.

Udržujte zdravé finanční záznamy

HOA potřebuje peníze, aby fungovala, a že peníze pocházejí od obyvatel komunity. Některé peníze financují správu HOA (např. Právní, účetní a správní služby), ale většina peněz jde na údržbu společných oblastí. Mohlo by to platit za terénní úpravy, údržbu bazénu a dokonce i odvoz odpadu. Část peněz se utratí každý měsíc a zbytek se odloží do rezervního fondu. Někdy vzniknou velké výdaje, které nelze uhradit z rezervního fondu HOA. V takovém případě bude HOA požadovat od obyvatel, aby zaplatili příplatek, který se nazývá zvláštní hodnocení.

Nová HOA bude muset provést finanční analýzu a sestavit rozpočet, aby určila, kolik se bude měsíčně vybírat od vlastníka (vlastníků) každé nemovitosti. Analýza je založena na tom, jaké výdaje budou členům komunity hrazeny, kolik budou stát, kolik bude přiděleno do rezervního fondu a procentuálním podílu na majetku komunity, který vlastní každý rezident. Rovněž rezervní fond musí být spravován a investován, aby HOA zůstala finančně zdravá (například hodnota fondu musí být zachována proti inflaci).

Informujte majitele domu

Jako členové komunity, kteří platí poplatky a jsou ovlivňováni rozhodnutím HOA, musí být obyvatelé průběžně informováni o činnostech HOA ao jakýchkoli problémech ovlivňujících komunitu. HOA musí pořádat pravidelné schůzky a informovat obyvatele v dostatečném předstihu, že každý má možnost zúčastnit se. Musí také uspořádat volby pro ředitele a funkcionáře a zajistit, aby měl každý možnost hlasovat. Komunitní zpravodaj, e-mail nebo web může také pomoci udržet majitele domů ve smyčce.

Důstojníci a ředitelé HOA by měli vést podrobné záznamy o svých činnostech, například zápisy z komunitních schůzek. Sdružení by měla pravidelně zveřejňovat důležité finanční informace členům komunity. Členové by si měli být vědomi svých práv na prohlížení záznamů HOA a na požádání by měli mít přístup.

(Pro více informací viz: Nakládání s vaší Condo Board .)

Pokračování reklamací

HOA jsou komunity založené na pravidlech, takže musí čas od času vynucovat pravidla, která členové komunity porušují. HOA musí také řešit stížnosti obyvatel na existující pravidla, která se jim nelíbí, nebo pravidla, která by podle jejich názoru měla být přidána k vyřešení přetrvávajícího problému.

HOA musí prosazovat pravidla rychle a důsledně. Majitelům domů, kteří odmítnou vyhovět, by měla být uložena pokuta. Pokud majitel domu odmítne vyhovět, může být nutné, aby HOA poslal účet do sbírek nebo žaloval majitele domu. HOA by se neměli vyhýbat selektivnímu vymáhání - jinými slovy, neměli by si hrát oblíbené s vůdci HOA nebo obyvateli komunity, s nimiž jsou přátelé. Předpojaté chování může vést k soudnímu řízení.

Najmutí profesionální manažerské společnosti může snížit zatížení úředníků a ředitelů HOA a odstranit potenciální zdroj konfliktů mezi vedoucími HOA a dalšími členy komunity. Správcovská společnost může převzít většinu administrativní práce a vypořádat se s nepovolenými záležitostmi, jako jsou vymáhání pravidel a vybírání poplatků. Může také využít své odborné znalosti v oblasti správy nemovitostí k zajištění hladkého fungování komunity a předcházení chybám, které by mohli udělat nezkušení důstojníci a ředitelé. Profesionální management však stojí peníze, což znamená, že měsíční poplatky HOA majitelů domů budou vyšší.

Nejhorším scénářem pro prosazování pravidel je vyloučení majetku majitele domu z důvodu nezaplacení poplatků nebo zvláštního vyměření. Toto extrémní opatření může vytvořit spornou situaci mezi majitelem domu a HOA. Zabavování majetku také snižuje hodnoty majetku, což není dobré pro ostatní obyvatele v sousedství.

Hostitelská komunitní setkání

HOA mohou být přísně o podnikání, ale nemusí být. Příležitostná zábavná aktivita umožňuje členům HOA, aby se navzájem poznávali na přátelském a sociálním základě, nejen v potenciálně kontradiktorním uspořádání HOA setkání. Pokud se sousedé znají osobně, komunita může být příjemnějším místem k životu a konflikty lze snáze vyřešit.

Sečteno a podtrženo

Vytváření a správa sdružení majitelů domů je obrovský úkol se značnými povinnostmi a významnými důsledky. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v HOA, pochopte, do čeho se dostanete, než si ji koupíte.

(Další informace viz: 9 věcí, které potřebujete vědět o sdružování vlastníků domů .)