Jak překonat soukromé pojištění hypotéky

Nikdo nechce platit soukromé hypoteční pojištění (PMI) na hypotéku. Není to levné a zvyšuje měsíční náklady na půjčku. Zjistit, zda se můžete vyhnout PMI, začíná pochopením, proč byste se s tím mohli v první řadě držet.

Jedním z rizikových opatření, která věřitelé používají při upisování hypotéky, je poměr hypotéky k hodnotě úvěru (LTV). Jedná se o jednoduchý výpočet provedený vydělením částky úvěru hodnotou domu. Čím vyšší je poměr LTV, tím vyšší je rizikový profil hypotéky. Většina hypoték s poměrem LTV vyšším než 80% vyžaduje, aby soukromé hypoteční pojištění (PMI) bylo placeno dlužníkem. Je tomu tak proto, že dlužník, který vlastní méně než 20% hodnoty nemovitosti, je považován za pravděpodobnější, že nesplácí úvěr.

Klíč s sebou

• Soukromé hypoteční pojištění (PMI) může být nákladným požadavkem na získání úvěru na bydlení.
• Soukromé hypoteční pojištění bude pravděpodobně vyžadováno u hypoték s poměrem LTV vyšším než 80%.
• Vyhnutí se PMI může snížit vaše měsíční platby a učinit váš dům dostupnějším.
• Očekávané zhodnocení hodnoty domu je hlavním určujícím faktorem při výběru cesty k vyhýbání se PMI.

PMI v hloubce

Předpokládejme například, že cena domu, který kupujete, je 300 000 USD a výše půjčky je 270 000 USD (což znamená, že jste provedli zálohu 30 000 $), což vede k LTV poměru 90%. Měsíční platba PMI by se pohybovala mezi 117 a 150 USD, v závislosti na typu hypotéky, kterou dostanete. (Hypotéky s nastavitelnou sazbou nebo ARM vyžadují vyšší platby PMI než hypotéky s pevnou sazbou.)

PMI však nemusí být nutně trvalým požadavkem. Věřitelé jsou povinni klesnout PMI, když poměr LTV hypotéky dosáhne 78% kombinací zásadního snížení hypotéky a zhodnocení domácí ceny. Pokud je část snížení poměru LTV důsledkem zhodnocení domácí ceny, mějte na paměti, že budete muset zaplatit za nové ocenění, abyste mohli ověřit výši zhodnocení.

Alternativou k placení PMI je použití druhé hypotéky nebo tzv. Piggyback půjčky. Funguje to takto: Získáte první hypotéku s částkou rovnající se 80% domácí hodnoty, čímž se vyhnete PMI, a poté uzavřete druhou hypotéku s částkou rovnající se prodejní ceně domu mínus částka zálohy a částka první hypotéky.

Použitím čísel z výše uvedeného příkladu byste si vzali první hypotéku za 240 000 $, provedli zálohu ve výši 30 000 $ a získali druhou hypotéku za 30 000 $. To vylučuje potřebu platit PMI, protože poměr LTV první hypotéky je 80%; nyní však máte i druhou hypotéku, která téměř jistě nese vyšší úrokovou sazbu než vaše první hypotéka. Ačkoli existuje mnoho typů druhých hypoték, vyšší úroková sazba je pro kurz stejná. Přesto jsou kombinované platby za první a druhou hypotéku obvykle nižší než platby za první hypotéku plus PMI.

Kompromisy

Stručně řečeno, pokud jde o PMI, pokud máte méně než 20% z prodejní ceny nebo hodnoty domu, který chcete použít jako zálohu, máte dvě základní možnosti:

1. Použijte „samostatnou“ první hypotéku a platte PMI, dokud LTV hypotéky nedosáhne 78%, v tomto okamžiku lze PMI odstranit.
2. Použijte druhou hypotéku. To s největší pravděpodobností povede k nižším počátečním hypotečním výdajům než při placení PMI. Druhá hypotéka však obvykle nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka a lze ji vyloučit pouze jejím splácením nebo refinancováním první a druhé hypotéky do nové samostatné hypotéky, pravděpodobně, když LTV dosáhne 80% nebo méně (takže nebude vyžadován žádný PMI).

V tomto rozhodnutí může hrát několik dalších proměnných. Například:

• Porovnejte možné daňové úspory spojené s placením PMI s daňovými úsporami spojenými s placením úroků z druhé hypotéky. Daňový zákon z roku 2017 změnil limity na odpočty hypotečních úroků, proto se u své finanční situace obraťte na účetního.
• Porovnejte náklady na nové ocenění, abyste eliminovali PMI, s náklady na refinancování první a druhé hypotéky do jediné samostatné hypotéky. Povšimněte si rizika, že by úrokové sazby mohly vzrůst mezi časem původního rozhodnutí o hypotéce a okamžikem, kdy by byla první a druhá hypotéka refinancována.
• Zkontrolujte různé sazby zásadního snížení těchto dvou možností.
• Poznamenejte si časovou hodnotu peněz (myšlenka, že peníze, které nyní utratíte, mají v budoucnu hodnotu vyšší než stejná částka).

Nejdůležitější proměnnou v rozhodnutí je však očekávaná míra zhodnocení domácích cen. Pokud zvolíte samostatnou první hypotéku, která vyžaduje, abyste zaplatili PMI - namísto získání druhé hypotéky bez PMI - jak rychle může váš dům ocenit hodnotu do bodu, kdy LTV je 78%, a PMI lze eliminovat ? To je prvořadý rozhodující faktor, a proto se na něj nyní budeme soustředit.

Hodnocení: Klíč k rozhodování

Zde je nejdůležitější rozhodovací faktor: Jakmile je PMI vyloučen ze samostatné první hypotéky, bude měsíční splátka, kterou dlužíte, nižší než kombinované platby za první a druhou hypotéku. To vyvolává dvě otázky. Za prvé, jak dlouho bude trvat, než bude možné PMI odstranit? A za druhé, jaké jsou úspory spojené s každou možností?

Níže jsou uvedeny dva příklady založené na různých odhadech míry zhodnocení domácí ceny.

Příklad 1: Pomalý kurz ocenění domácí ceny

Níže uvedené tabulky porovnávají měsíční splátky samostatné 30leté hypotéky s pevnou sazbou s PMI versus 30letá první hypotéka s fixní sazbou v kombinaci s 30letou / splatnou 15letou druhou hypotékou.

Hypotéky mají následující vlastnosti:

Obrázek 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

Na obrázku 2 se odhadují roční sazby zhodnocování cen nemovitostí.

Obrázek 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Všimněte si, že platba PMI 120 USD je snížena z celkové měsíční splátky samostatné první hypotéky v 60. měsíci (viz obrázek 3 ), když LTV dosáhne 78% kombinací snížení jistiny a zhodnocení domácí ceny.

Obrázek 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabulka na obrázku 4 ukazuje kombinované měsíční splátky první a druhé hypotéky. Všimněte si, že měsíční platba je konstantní. Úroková sazba je vážený průměr. LTV je pouze hypotékou první hypotéky.

Obrázek 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Při použití první a druhé hypotéky lze za prvních 60 měsíců ušetřit měsíčně 85 dolarů. To se rovná celkové úspoře 5 100 $. Od 61. měsíce získává samostatná první hypotéka výhodu zbývajícího hypotéky ve výši 35 USD měsíčně. Rozdělíme-li 5 100 $ na 35 USD, dostaneme 145. Jinými slovy, v tomto scénáři pomalého zhodnocování domácích cen, počínaje 61. měsícem, by mohlo trvat dalších 145 měsíců, než by mohla získat platební výhodu samostatné první hypotéky bez PMI zpět původní výhodu kombinované první a druhé hypotéky. (Toto časové období by bylo prodlouženo, pokud by byla zohledněna časová hodnota peněz.)

Příklad 2: Rychlá míra ocenění domácí ceny

Níže uvedený příklad je založen na stejných hypotékách, jaké jsou uvedeny výše. Používají se však následující odhady zhodnocení domácí ceny.

Obrázek 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

V tomto příkladu zobrazujeme pouze jednu tabulku měsíčních plateb pro obě možnosti (viz obrázek 6 ). Všimněte si, že PMI je v tomto případě ve 13. měsíci snížen z důvodu rychlého zhodnocení domácích cen, které rychle snižuje LTV na 78%.

Obrázek 6

Díky rychlému zhodnocení domácí ceny lze PMI eliminovat relativně rychle.

Kombinované hypotéky mají pouze platební výhodu 85 USD po dobu 12 měsíců. To odpovídá celkové úspoře 1 020 $. Od 13. měsíce má samostatná hypotéka platební výhodu 35 USD. Pokud rozdělíme 1 020 $ na 35, můžeme určit, že vytvoření počáteční úspory kombinované první a druhé hypotéky bude trvat 29 měsíců. Jinými slovy, počínaje 41. měsícem by byl dlužník finančně lepší volbou samostatné první hypotéky u společnosti PMI. (Toto časové období by bylo prodlouženo, pokud by byla zohledněna časová hodnota peněz.)

Sečteno a podtrženo

Pokud jste dlužník, který má méně než 20% zálohy, rozhodnutí o tom, zda použít první samostatnou hypotéku a PMI nebo zvolit kombinaci první a druhé hypotéky, je do značné míry funkcí toho, jak rychle očekáváte hodnota vašeho domova ke zvýšení.

• Pokud se rozhodnete platit PMI, může být vyloučeno prostřednictvím hodnocení, jakmile LTV dosáhne 78%.
• Pokud se rozhodnete použít kombinaci první a druhé hypotéky, pravděpodobně budete mít počáteční platební úspory. Jediným způsobem, jak eliminovat druhou hypotéku, která bude pravděpodobně mít vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka, je její splácení nebo refinancování vaší první a druhé půjčky do nové samostatné hypotéky.

Pokud nemůžete přijít s vyšší zálohovou platbou nebo s levnějším domovem, vypočítejte své možnosti na základě časového horizontu a toho, jak očekáváte vývoj trhu s nemovitostmi. Nic není samozřejmě zcela předvídatelné, ale to vám dá nejlepší šanci učinit nejpříznivější rozhodnutí.