Jak refinancování hypotéky ovlivňuje vaši čistou hodnotu

Refinancování se často jeví jako skvělý způsob, jak snížit vaše měsíční splátky hypotéky a nechat vám více peněz na jiné věci. A může. Ale když zvažujete výhody a nevýhody, nezapomeňte zvážit, jak tento krok může ovlivnit vaši čistou hodnotu. Důvod: Hypotéka je více než měsíční splátka. Jedná se o dluhový nástroj používaný k financování aktiva. A tento účetní profesor žargon znamená, že s hypotékou se sníží vaše čisté jmění.

Takto funguje tato linie uvažování: V rozvaze domácnosti je hypotéka závazkem. Jako takový se odečte od aktiv domácnosti k určení čistého jmění této domácnosti. Příliš mnoho spotřebitelů spadá do pasti refinancování hypotéky, aby snížilo své měsíční platby, aniž by zvážilo, jak toto refinancování ovlivní jejich celkový čistý jmění. Vyplatí se refinancování vašeho domu někdy? Nebo je to jen krátkodobá oprava většího problému?

Doba návratnosti

Nejoblíbenější metodou pro stanovení ekonomie refinancování hypotéky je výpočet jednoduché doby návratnosti. Tato rovnice se provádí výpočtem součtu měsíčních platebních úspor, které lze realizovat refinancováním do nové hypotéky s nižší úrokovou sazbou a určením měsíce, ve kterém je tato kumulativní částka měsíčních platebních úspor vyšší než náklady na refinancování.

Předpokládejme například, že máte 30letý hypoteční úvěr na 200 000 $. Když jste ji vyjmuli, dostali jste pevnou úrokovou sazbu 6, 5% a vaše měsíční platba je 1 257 $. Pokud jsou nyní pevné úrokové sazby na 5, 5%, mohlo by to snížit vaši měsíční platbu na 1 130 $, což by znamenalo měsíční úspory 127 USD, což je 1 524 $ ročně. (Typickým pravidlem je, že pokud můžete snížit svou současnou úrokovou sazbu o 0, 75% na 1% nebo vyšší, mělo by smysl uvažovat o refinancování.)

Dále budete muset požádat svého nového věřitele o výpočet celkových nákladů na uzavření případného refinancování. Pokud dosáhnou přibližně 2 300 $, víte, že vaše doba návratnosti by v domácnosti byla 1, 5 roku (2 300 $ děleno 1 524 $ se rovná 1, 5 roku). Pokud tedy plánujete pobyt v domácnosti po dobu dvou let nebo déle, má refinancování smysl, alespoň podle metody jednoduché doby návratnosti.

Klíč s sebou

• Pro výpočet měsíce, kdy jsou kumulativní úspory majitele domu vyšší než náklady na refinancování, se často používá jednoduchá metoda doby návratnosti.
• Finančně zdravější způsob výpočtu nákladů na refinancování je zvážit dopad na čisté jmění vaší domácnosti.
• Chcete-li zjistit, kdy je rozhodnutí o refinancování skutečně ekonomické, musí majitel domu porovnat zbývající splátkový kalendář hypotéky s splátkovým kalendářem nové hypotéky.

Refinancování ovlivňuje čistou hodnotu vaší domácnosti

Tato metoda však ignoruje rozvahu domácnosti a rovnici celkového čistého jmění. Nezohledňují se dvě primární věci:

• Hlavní zůstatek stávající hypotéky oproti nové hypotéce se ignoruje. Refinancování není zdarma. Náklady na refinancování musí být hrazeny z kapsy nebo, ve většině případů, jsou zahrnuty do zůstatku jistiny nové hypotéky. Když se hypoteční zůstatek zvyšuje prostřednictvím refinanční transakce, zvyšuje se pasivní strana rozvahy domácností a když jsou všechny ostatní věci konstantní, čisté jmění domácnosti se okamžitě sníží o částku rovnající se nákladům na refinancování.
• Refinancování 30leté hypotéky s 25 lety zbývajícími do doby, než bude splacena na novou 30letou hypotéku, znamená, že byste mohli nakonec zaplatit více celkového úroku po celou dobu životnosti nové hypotéky, i když úroková sazba na novou hypotéku je nižší než sazba, kterou byste zaplatili za zbývajících 25 let stávající hypotéky.

Podívejte se na skutečné náklady na refinancování

Finančně spolehlivějším způsobem, jak určit ekonomiku refinancování, která zahrnuje skutečné náklady na refinancování do rovnice čistého jmění domácností, je porovnání zbývajícího splátkového kalendáře stávající hypotéky s rozpisem nové hypotéky.

Časový plán amortizace nové hypotéky bude zahrnovat náklady na refinancování do zůstatku jistiny. (Pokud budou náklady na refinancování vyplaceny z kapsy, pak by měla být stejná částka dolaru odečtena od stávajícího zůstatku jistiny hypotéky, na základě předpokladu, že pokud k refinanční transakci nedojde, peníze, které byste chtěli zaplatit za náklady mohl by se místo toho použít k úhradě zůstatku jistiny stávající půjčky.)

Odečtěte měsíční úspory plateb mezi oběma hypotékami od hlavního zůstatku nové hypotéky. (Děje se to proto, že teoreticky můžete použít měsíční úspory získané refinancováním ke snížení zůstatku jistiny nové hypotéky.) Měsíc, ve kterém je upravený zůstatek jistiny nové hypotéky menší než zůstatek jistiny stávající hypotéka je měsíc, ve kterém bylo dosaženo skutečně ekonomického období návratnosti refinancování, jednoho na základě čistého jmění domácností.

Mimochodem, kalkulačky amortizace lze nalézt na většině webových stránek souvisejících s hypotékami. Výsledky můžete zkopírovat a vložit do tabulkového procesoru a poté provést dodatečný výpočet odečtení měsíčních platebních rozdílů od zůstatku jistiny nové hypotéky.

Pomocí výše popsaných výpočtů je refinanční analýza stávající hypotéky s pevnou úrokovou sazbou 7%, zbývající 25 let do splacení a zůstatek jistiny 200 000 USD do nové 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou 6, 25% a náklady na refinancování ve výši 3 000 $ (které budou zahrnuty do nového zůstatku hlavní hypotéky) přináší následující výsledky:

Pokud je ve výše uvedeném příkladu použita k určení ekonomie refinancování jednoduchá analýza doby návratnosti, kumulativní úspora měsíčních plateb je větší než náklady na refinancování ve výši 3 000 $ začínající v měsíci 19. Jinými slovy, jednoduchá metoda doby návratnosti nám říká, že pokud majitel domu očekává, že bude mít novou hypotéku na 19 nebo více měsíců, refinancování má smysl.

Pokud by se však použil přístup čistého jmění, rozhodnutí o refinancování by nebylo ekonomické až do 29. měsíce, kdy je zůstatek jistiny nové hypotéky po odečtení kumulativních úspor měsíční platby nižší než zůstatek jistiny stávající hypotéky. Přístup čistého jmění nám říká, že to trvá o 10 měsíců déle, než je jednoduchý přístup k období návratnosti, než je refinancování ekonomické.

Pokud refinancujete poté, co váš domov ztratil hodnotu a musíte nést soukromé hypoteční pojištění, může být negativní dopad na vaši čistou hodnotu ještě výraznější.

Další faktory

Mějte na paměti, že v obdobích, kdy hodnoty domů klesají, se mnoho domů hodnotí za mnohem méně, než se dříve stálo za to. To může způsobit, že nebudete mít dostatek vlastního kapitálu pro uspokojení 20% zálohy na novou hypotéku a budete potřebovat, abyste přišli s větším vkladem hotovosti, než se očekávalo. Může také vyžadovat, abyste s sebou uzavřeli soukromé hypoteční pojištění, které nakonec zvýší vaši měsíční splátku. V těchto případech nemusí být vaše skutečné úspory ani při poklesu úrokových sazeb příliš vysoké.

Sečteno a podtrženo

Při výpočtu skutečné ekonomiky refinancování hypotéky můžete přesně určit, s jakou skutečnou dobou návratnosti musíte bojovat. Rozdrcení čísel vyžaduje trochu práce, ale může to udělat kdokoli.

Zejména pokud plánujete pohybovat se v příštích několika letech, může několik minut trvat, než se vypočítá skutečná ekonomika refinancování vaší hypotéky, což vám může pomoci zabránit poškození čistého jmění tisíci dolarů. A pokud to vypadá, že se vám refinancování vyplatí, budete mít mnohem jasnější představu o tom, kdy přesně začnete těžit z tohoto pohybu.