Pojištění hypotečních úvěrů Federálního úřadu pro bydlení
Možná jste slyšeli o soukromém hypotečním pojištění (PMI), o pojištění, které musíte zaplatit, když uzavíráte úvěr na bydlení se zálohou méně než 20% od běžného půjčovatele. Federální úřad pro bydlení (FHA) je bohužel v mnoha ohledech velkorysejší než konvenční půjčovatelé, vyžaduje však také hypoteční pojištění pro půjčky s nízkým splátkovým výnosem. V tomto článku se dozvíte, co je hypoteční pojištění FHA, jak se liší od PMI, kdo je povinen jej nést a na jak dlouho, kolik to stojí a jaké máte možnosti, jak se mu vyhnout nebo se ho zbavit. Začněme.
TUTORIAL: Základy hypotéky
Co je pojištění hypotéky FHA?
Stejně jako PMI je účelem hypotečního pojištění FHA ochrana půjčovatele. Když dlužníci mají minimální kapitál ve svých domovech, riziko (pro věřitele), že dlužník selže, je vyšší, protože dlužník nemusí tolik ztratit tím, že odejde a nechá banku vyloučit z domu (stačí se podívat na všichni lidé, kteří odešli od svých 0% -placení, hypotéky na bubliny na bydlení). (Chcete-li se dozvědět více o FHA, přečtěte si část Porozumění úvěrům na bydlení FHA .)
Úvěry FHA mají nižší požadavky na platby zálohy a méně přísné požadavky na příjem a úvěr než běžné půjčky. Pokud byste však někomu půjčovali velké množství peněz s méně než dokonalými výpůjčními charakteristikami, chtěli byste mít jistotu, že vám tak či onak budete splaceni. V případě hypotečního pojištění, pokud přestanete platit hypotéku a odejdete z domu, pojistitel pomůže vašemu věřiteli získat zpět své ztráty. Ačkoli se hypoteční pojištění může jevit jako nepříjemnost, protože nechrání kupujícího, pokud by neexistoval, mnoho lidí by pravděpodobně nebylo schopno získat půjčky, dokud nebudou mít vyšší zálohy, protože by banky viděly úvěry jsou příliš riskantní. Mnoho lidí považuje placení pojistného za hypotéku za lepší možnost než čekat několik let, dokud nebudou mít dostatečně vysokou zálohu, aby se tomu vyhnuli. (Je použití druhé hypotéky nejlepší možností, jak se vyhnout PMI? Přečtěte si Outsmart Private Hypoteční pojištění, kde se dozvíte více.)
FHA také vyžaduje platbu něčeho, co se nazývá hypoteční pojištění předem (UFMI). UFMI požaduje, aby ti, kdo žádají o půjčku, zaplatili 1% hodnoty půjčky předem, když byla půjčka uzavřena, podle dopisu Mortgagee 2010-28 vydaného americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Tuto částku můžete platit v hotovosti při uzavření vaší půjčky, ale většina lidí se rozhodne ji převést na celkovou částku hypotéky.
Pokud si můžete dovolit tuto částku zaplatit předem, je to dobrý nápad, protože pokud ji vložíte do své půjčky, bude to z dlouhodobého hlediska mnohem dražší. Řekněme, že váš dům stojí 250 000 USD, odložíte požadované minimum FHA 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8 750) a vaše hypotéka pokryje zbývajících 241 250 $ (250 000 - 8 750 = 241 250). Na 30letou hypotéku s úrokovou sazbou 6, 5% vás originální UFMI ve výši 2, 412, 50 $ (241 250 x 0, 01 = 2, 412, 50) nakonec bude stát asi 5 491, 77 USD.
Pokud si chcete udělat laskavost ve skutečném zaplacení UFMI předem, budete muset mít více úspor, než si koupíte. Zvýšení vaší zálohy z 3, 5% na přibližně 4, 5% (technicky na 4, 47%) z 8 750 $ na 11 162, 50 $ nebo dalších 2, 412, 50 $ (náklady na UFMI) by mělo samozřejmě stejný dopad na vaše dlouhodobé finance.
Jak se liší pojištění hypoték FHA od pojištění soukromých hypoték?
Roční náklady na hypoteční pojištění FHA se mění v závislosti na poskytnuté záloze. Od dubna 2011 HUD změnil hypoteční pojištění FHA na 1, 10%, se zálohou vyšší nebo rovnou 5%. Pro ty, kteří mají méně než 5% zálohy, jsou povinni zaplatit pojistné ve výši 1, 15%. V případě domu s 250 000 USD s minimální zálohou ve výši 8 750 $ (3, 5%) by tedy vaše měsíční pojistné na hypoteční pojištění vycházelo z částky půjčky 241 250 $ a stálo by 231, 20 $ měsíčně. Tato částka musí být zaplacena měsíční splátkou hypotéky.
Naproti tomu PMI by v tomto příkladu mohla stát až 1, 15% zůstatku úvěru za rok, nebo 231, 20 $ měsíčně, v závislosti na našem úvěrovém skóre. Rozdíl spočívá v požadavcích. Společnost PMI vyžaduje, abyste měli vynikající úvěrový rating přes 720, abyste obdrželi sazbu asi 1, 15% n podle měsíčních prémií a PMINU měsíčních sazeb poskytovaných společností PMI v květnu 2011. Pokud je vaše kreditní skóre nižší, budete muset předložit větší záloha, než vám nabídnou jakýkoli druh pojištění. Hypoteční pojištění FHA vyžaduje pouze minimální úvěrové skóre 580, aby bylo možné získat zálohu na 3, 5%, ale většina věřitelů vyžaduje kreditní skóre 620 - 640, což vám stále umožňuje koupit si dům dříve. Pokud tedy musíte mít hypoteční pojištění, hypoteční pojištění FHA může být menší ze dvou zlých. Podle federálních právních předpisů z roku 2011 je pojistné na hypotéky odpočitatelné z daní, takže ať už máte pravidelné pojištění hypotéky PMI nebo FHA, odpočet daně může zmírnit ránu, ale ověřte si u svého účetního, zda splňujete správné požadavky na získání tohoto odpočtu daně. (Přečtěte si 6 důvodů, proč se vyhnout soukromému pojištění hypotéky, abyste se dozvěděli více o tom, proč je pojištění FHA menší z těchto zlo.)
Výhoda, kterou má PMI někdy oproti hypotečnímu pojištění FHA, spočívá v tom, že ne všichni věřitelé požadují platbu hypotečního pojištění předem, jako je UFMI FHA.
Kdo musí nést pojištění hypotéky FHA a na jak dlouho?
Od února 2011, kdy získáte úvěr FHA, můžete odložit pouze 3, 5%. Ale stejně jako u konvenčních půjček, i přes výměnu za privilegium odkládání tak málo peněz budete muset platit hypoteční pojištění, dokud nebude poměr vaší půjčky k hodnotě dostatečně vysoký - jinými slovy, dokud neuhrazíte jistá částka půjčky. Rovněž jste povinni platit vyšší pojistné. Když je váš kapitál dostatečně vysoký (22% v případě půjčky FHA), věřitel se stává mnohem méně znepokojen tím, že odejdete z domu, pokud začnete mít potíže s prováděním měsíčních plateb. Ve stejném domě 250 000 USD, z našeho předchozího příkladu, když jste ho poprvé koupili a museli jste uzavřít hypoteční pojištění, by vaší jedinou ztrátou, pokud byste odešli od domu, byla vaše záloha ve výši 8 750 $ (3, 5%). I když se nejedná o malý kus změn, je to mnohem méně významné než chůze od 55 000 USD (nebo 22% z celkových nákladů).
Podle HUD jsou ti, kteří mají půjčky delší než 15 let, povinni platit měsíční splátky hypotečního pojištění po dobu pěti let a mají poměr půjček k hodnotě 78% (což znamená, že jste zaplatili 22% jistiny úvěru, včetně vaší původní záloha), než pojištění již není potřeba. Pokud vlastníte půjčku s méně než 15 lety, pak je jediným požadavkem poměr půjčky k hodnotě 78%. (Další informace naleznete v článku Dobytí výpočtu LTV .)
Jak se můžete vyhnout nebo se zbavit hypotečního pojištění FHA?
Vzhledem k tomu, že hypoteční pojištění FHA zvyšuje náklady na vlastnictví domu, je pravděpodobné, že byste přemýšleli, jestli můžete něco udělat, abyste jej snížili nebo se jim vyhnuli, a v jakém okamžiku jste se toho mohli zbavit.
Nejjednodušší způsob, jak se vyhnout hypotečnímu pojištění, je samozřejmě snížení o 20%. Můžete to udělat tak, že počkáte na nákup, dokud nebudete mít více úspor, nebo v některých případech koupí levnější nemovitosti, kde si můžete dovolit snížit 20%. Realisticky, pokud se díváte na úvěr FHA se snížením o 3, 5%, pravděpodobně jdeš po jemné hranici mezi tím, že si můžeš vůbec půjčit hypotéku, a musíš si dál pronajímat.
Pokud ceny domů znatelně oceňují, po nákupu si budete moci refinancovat cestu ven z PMI. Aby to fungovalo, bude muset být hodnota vašeho domu dostatečně oceněna, aby vám poskytla 22% vlastního kapitálu v domácnosti.
Pokud nemůžete refinancovat, abyste zvýšili svůj poměr půjčky k hodnotě, můžete vždy provést další platby směrem k jistině, aby se váš poměr zvýšil rychleji. Nejen, že vám to pomůže zbavit se hypotečního pojištění rychleji, ale také vám pomůže platit váš dům rychleji, čímž se sníží výše úroků, které budete platit v dlouhodobém horizontu, a ještě více zvýšíte své úspory. Pokud se vydáte touto cestou, budete muset kontaktovat svého věřitele, aby vám zrušilo hypoteční pojištění. (Přečtěte si náš související článek Splacení hypotéky z dalších dobrých důvodů, abyste tento dluh odešli dříve než později.)
Někteří věřitelé mohou nabídnout speciální úvěrové programy, které nevyžadují platbu měsíčního pojistného na hypoteční pojištění, a to i přesto, že umožňují platbu nízkých záloh. Například Quicken půjčky má program s názvem "PMI Buster" pro dlužníky, kteří mohou snížit alespoň 5%. Vypůjčovatelé by však měli očekávat, že i když věřitelé nabízející podobné programy, jako je tento, nemusí vyžadovat tradiční PMI, ale budou kompenzovat zvýšené riziko půjček jiným způsobem, například tím, že vám nabídnou vyšší úrokovou sazbu. Ve skutečnosti tomu tak je v případě úvěrového produktu BMI Buster, který inzeruje „nižší platbu odstraněním tradičního PMI s úvěrovým hypotečním pojištěním (LPMI). LPMI lze zabudovat do vaší hypoteční sazby.“
Pokud vše ostatní selže, jednoho dne dosáhnete 78% poměru půjčky k hodnotě pouhým provedením měsíčních splátek hypotéky. Při nákupu domů ve výši 250 000 $, o kterém jsme diskutovali v tomto článku, byste dosáhli 22% vlastního kapitálu po 11 letech a devíti měsících. To znamená, že budete platit celkem 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 = 32 329, 20 $) v měsíčním pojistném na hypoteční pojištění, dokud nebudete moci pojištění zrušit.
Poznámka: Jakmile dosáhnete tohoto bodu u půjčky FHA, měl by váš věřitel automaticky zrušit hypoteční pojištění.
Stojí to za to?
Při zvažování půjčky s nízkým splátkovým efektem přemýšlejte o tom, zda stojí za to, abyste si domek pořídili dříve, a to jak z důvodu dodatečných nákladů na hypoteční pojištění předem, tak i na měsíční pojistné na hypotéky. Je těžké spočítat, zda v tomto uspořádání z dlouhodobého hlediska s touto dohodou vyhrajete nebo ztratíte finančně, protože nemůžete předvídat, jaké míry zhodnocení bydlení budou mezi časem, kdy máte 3, 5% na snížení, a časem, kdy máte 20% odložit. Také nemůžete přesně předpovědět, kolik let by vám ušetřilo dalších 16, 5%, protože příjmy a výdaje se mohou změnit, k lepšímu nebo horšímu, způsobem, který nikdo nemůže předvídat. Z těchto důvodů může být nejlepší rozhodnout se psychologicky, zda jste spokojeni s placením dalších peněz potřebných k hypotečnímu pojištění, abyste měli místo, kam můžete volat sami.
Pro další čtení o koupi tohoto prvního domu si přečtěte Základy financování pro první kupce domů.