Investice do luxusních nemovitostí

Luxusní ceny nemovitostí jsou horké a neustále stoupají. Podle nejnovější zprávy Christie's International Real Estate byl nejvyšší luxusní prodej nemovitostí v New Yorku za neuvěřitelných 91 541 000 milionů dolarů.

"Mnoho jednotlivců s vysokou čistou hodnotou kupuje domy jako těžký majetek, " říká Jay Belson, generální ředitel společnosti Jay Belson Luxury Real Estate, která poskytuje komplexní služby v oblasti luxusních nemovitostí se sídlem v Beverly Hills v Kalifornii. u nejbohatších lidí na světě roste potenciální trh s luxusními nemovitostmi větší než kdy jindy. Pokud se chcete do akce zapojit a můžete si dovolit strmou cenovku, je zde několik možností.

Definování „luxusní nemovitosti“

Než začnete investovat, je důležité pochopit, jaké vlastnosti charakterizují luxusní nemovitost, protože samotná vysoká cena značky do této kategorie nevloží nemovitost. "Musí to být jedinečný a exkluzivní, dobrým způsobem žádoucím způsobem." Lidé, kteří jsou bohatí, budou platit prémii za něco, co je považováno za vynikající, “říká Randy Char, senior viceprezident operací v One Queensridge Place, luxusní výšková budova, která se nachází jen pár minut od Las Vegas.

Kupující na špičkové úrovni požadují přístup k luxusním činnostem, jako jsou nákupy na špičkové úrovni, restaurace a umění, stejně jako blízkost jiných luxusních domů. Trofejní adresa, jako je Park Avenue v New Yorku, přidává hodnotu. Mít bouřlivou historii také neublíží. Mnoho luxusních kupců hledá přirozenou krásu umístění na nábřeží nebo alespoň výhled na řeku, oceán nebo jezero. Jiní chtějí výhledy do krajiny nebo na hory.

High-end kupci chtějí mnoho stejných funkcí, které všichni kupující chtějí, ale ve větším měřítku. Chtějí soukromí a bezpečnost, někdy až do samoty. Chtějí krásu dovnitř a ven a mohou si dovolit vlastní architekturu, vlastní design, mimořádnou pozornost k detailům a bohatou povrchovou úpravu. Chtějí také vybavení na vrcholu vybavení: kuchařská kuchyně, luxusní bazén, rozsáhlá hlavní apartmá a venkovní obytný prostor, nemluvě o domácí automatizaci, detektorech pohybu, výtazích pro automobily a vinných sklepech s řízenou teplotou. Chtějí také prostor. Například v Malibu v Kalifornii má průměrný luxusní dům více než 4 000 čtverečních stop (a cenovka plus 6 milionů dolarů plus).

Při výběru luxusního domu je nesmírně důležité myslet na aspekty nemovitosti, které nelze změnit, říká Mark Fitzpatrick, generální ředitel RUHM Destination Marketing, cílový marketingový servis pro luxusní nemovitosti po celém světě. "Nemůžete změnit cestu slunce, umístění oceánu ani skutečnost, že nad hlavou je letová dráha pro velká letadla." Ošklivé tapety v koupelně jsou mnohem méně důležité než počasí, “říká.

Kolik potřebujete?

Na trzích, kde jsou ceny obecně nižší, byste mohli potřebovat jen půl milionu, abyste mohli vlastnit luxusní nemovitost. Ale ve většině velkých měst budete potřebovat alespoň 1 milion dolarů na koupi luxusní nemovitosti a vstupní cena stoupá tam, kde jsou životní náklady vysoké. Podle Christieho jsou to 3 miliony dolarů v San Franciscu, 5 milionů dolarů v Los Angeles a New Yorku a 7 milionů dolarů v Londýně .

Luxusní kupující často platí hotovost, ale jumbo hypotéka je další možností. Pokud kupujete financování, budete potřebovat velkou zálohu, vynikající kredit, doklad o příjmech a aktivech a velké hotovostní rezervy.

Jak na to: Vaše možnosti pro investice do luxusních nemovitostí

Pokud chcete investovat do luxusních nemovitostí, můžete podniknout několik cest.

Flip a Mansion

Rekonstrukce stávajících luxusních nemovitostí a jejich prodej za účelem zisku je vynikající investicí, říká Belson z Jay Belson Luxury Real Estate. "Je to rychlejší než stavět od základů, ale je omezeno na vlastnosti, které mají správnou kombinaci architektury, stavu a rozvržení, " říká a dodává, že opravné prostředky jsou lepší. Nevýhodou je, že „protože většina z těchto domů může žít při koupi, budete konkurovat místním kupujícím-uživatelům, kteří vás mohou nabídnout více, “ říká. Konkurence mezi investory a ploutvemi je však na luxusním trhu mnohem nižší, protože existuje méně lidí, kteří si mohou dovolit financovat špičkové projekty a kteří rozumí tomu, jak je provádět na vysoké úrovni, říká Belson.

Investujte do zahraničí

Investování do luxusních nemovitostí v zahraničí může mít výhody, které na domácím trhu nenajdete. Na ostrovech Turks a Caicos, malé britské zámořské území ležící východně od Kuby a severně od Haiti a Dominikánské republiky, neexistují žádné roční daně z majetku a daně z kapitálových výnosů z převáděného majetku. Vlastnictví nemovitosti je chráněno katastrem nemovitostí a americký dolar je oficiální měnou, takže směnné kurzy nejsou faktorem pro dokončení nákupu ani pro budoucí hodnotu vaší nemovitosti.

Tyto ostrovy jsou dobrým místem pro investice, protože ceny půdy v posledních deseti letech neustále rostly a očekává se, že tak budou i nadále díky rychle rostoucímu cestovnímu ruchu a rozvoji, říká Blair MacPherson, spolumajitel a makléř RE / MAX Real Realitní skupiny Turks a Caicos. A vy můžete získat další příjem z vaší investice tím, že si ji půjčíte, když jste pryč, a necháte správcovské společnosti zpracovat podrobnosti, říká.

Investice do zahraničí mohou mít také jedinečné problémy. "Musíme si uvědomit, že zbytek světa nefunguje jako ve Spojených státech, " říká Fitzpatrick RUHM. "Nechcete kupovat nemovitost v jiné zemi, pouze abyste zjistili, že vláda vám ji může vzít zpět po silnici." Použijte mezinárodního právníka v oblasti nemovitostí a dalších odborníků, kteří vám pomohou s vaší péčí, říká.

Kupte si luxusní byt

Ať už kupujete luxusní byt pro sebe nebo si pronajímáte, „utratit peníze za dům, který se nachází ve skvělé luxusní budově s pohodlím a dopravními možnostmi v okolí, je cesta, “ říká Lydia Sussek z Corcoran, full-service realitní kancelář na Manhattanu. „Nákup v luxusně vypadající budově se špatnými možnostmi dopravy je špatná investice, “ říká.

Služby a funkce, které budova nabízí, mohou také investovat nebo přerušit vaši investici. "Nemáte vrátného na plný úvazek?" Fajn, ale co jiného nabízí váš domov? Pohledy, vysoké stropy, terasy, všechny tyto funkce pomáhají odlišit váš domov od ostatních bytů, kde se nachází cookie, a mohou vést k vyšší prodejní míře, když je čas odstěhovat se, “říká Sussek.

Mějte na paměti, že když kupujete luxusní nemovitost, kupujete životní styl. Soukromé střešní paluby, bazény, společné prostory s fitness centry a úklidové služby nebo služby hotelového stylu odlišují luxusní nemovitost, říká. "I když kolem domu, který kupujete, jsou postaveny další nové byty, tyto typy nemovitostí mají hodnotu, " říká Sussek.

Hypotéky Jumbo na luxusní nemovitosti

Zatímco většina kupujících luxusních nemovitostí se rozhoduje kupovat nemovitost za hotovost, někteří používají jumbo půjčky k zachycení luxusních nemovitostí. Jumbo půjčky (nazývané také hypotéky jumbo) jsou půjčky na částky vyšší, než je limit stanovený Federální finanční agenturou pro bydlení (FHFA). Tato částka je obvykle vyšší než 424 100 $; nicméně v některých okresech - často v těch domovech dražších nemovitostí, je jejich výše vyšší. V současné době je úroková sazba pro 30letou pevnou jumbo sazbu 4, 25% s APR 4, 27% podle usbank.com. To je podobné průměrné sazbě standardní 30leté pevné hypotéky. K lednu 2017 je úroková sazba průměrné 30leté pevné hypotéky 4, 25% s APR 4, 32%.

Vyberte si špičkovou rekreační nemovitost

"Půjčovna luxusních prázdnin může poskytnout spoustu výhod, včetně zhodnocení aktiv, odpočtů daní, příležitostí k navazování obchodních kontaktů, a co je nejdůležitější, osobní potěšení, " říká Fitzpatrick RUHM. Klíčem je výběr místa s typicky silným trhem, jako je lyžařské středisko, Havaj nebo tropický ostrov. „Jsou skvělé pro sezónní příjmy a dobře fungují na dobrých finančních trzích. Během recese však mohou trpět více než domy poblíž velkých měst, “říká.

Trh s luxusním bydlením skutečně zažil nejsilnější odskočení z havárie na bydlení ve velkých městech, ale rekreační oblasti začínají následovat, uvádí nedávná zpráva Christie's International Real Estate.

Kromě výběru správného města by investoři měli zvážit i koupi nemovitosti, která bude přitažlivá pro rodiny s dětmi, říká Fitzpatrick. "Zvýší to vaši obsazenost a návratnost investic, " říká.

Bruce Tobias, dvacetinásobný realitní makléř s RE / MAX Sedona v Arizoně, dodává, že vysoce kvalitní turistické destinace jsou dobrou volbou a investoři by měli hledat nemovitosti s potenciálem pro dlouhodobé zisky.

Dokončete vlastní sestavení

Vybudování nového domu od základu nabízí nejvyšší ziskové marže, ale má delší časový rámec, říká Belson, ale domov, kde je vše nové a má dnešní nejžádanější styly a vybavení, je rozhodující pro získání nejlepšího dolaru. Řekl, že jeho společnost v současné době staví v Bel Air v Kalifornii dům o rozloze 25 000 čtverečních stop. „Koupili jsme nemovitost za 8, 7 milionu USD. Stavební rozpočet je 18 milionů dolarů. Předpokládaná prodejní cena je 50 milionů USD. Je těžké to navýšit jako investici, “říká.

Pokud si sami nepostavujete dům, buďte opatrní, jak si jej přizpůsobíte. Budete chtít vybrat rozvržení, vybavení a povrchové úpravy, které osloví široký segment luxusního trhu a maximalizují tak vaše šance na prodej rychle a za nejlepší dolar. Ujistěte se, že dům je funkční a příjemný a má funkce zabezpečení a ochrany soukromí, které požadují špičkové kupující. Existuje však úzká hranice mezi vytvářením této široké přitažlivosti a vytvářením jedinečnosti, po které touží luxusní kupující.

"Když něco není komoditizováno a je to žádoucí, a je poptávka, pak když vidíte, že ceny opravdu skákají, " říká Charita One Queensridge Place. "Pokud se podíváte na láhev 82 Lafitte Rothschild, zhodnocení cen exponenciálně roste nad ročníkem, který je kvůli nabídce a poptávce méně nadřazený." Je to totéž s luxusními nemovitostmi. Čím exkluzivnější a těžší je najít, tím více se hodí investice do domu. “

Sečteno a podtrženo

Investování do luxusních nemovitostí může být díky svému hmatatelnému aspektu více vzrušující než investování do cenných papírů. Existuje mnoho způsobů, jak to udělat, od budování vlastního domu po převrácení sídla až po koupi rekreační nemovitosti. Můžete si užít svůj luxusní dům jako rezident, jako cestovatel nebo jako pronajímatel nebo si postavit luxusní domky pro ostatní. Před nákupem se ujistěte, že rozumíte funkcím, které v této třídě aktiv vytvářejí trvalou hodnotu, abyste dosáhli co nejlepší návratnosti své investice.