Je mé kreditní skóre dostatečné pro hypotéku?
Vaše kreditní skóre, číslo, které věřitelé používají k odhadu rizika, že vám poskytnou úvěr nebo půjčí peníze, je klíčovým faktorem při určování, zda vám bude schválena hypotéka. Skóre není pevným číslem, ale pravidelně se mění v závislosti na změnách vaší kreditní aktivity (například pokud si otevřete nový účet kreditní karty). Jaké číslo je dostatečně dobré a jak skóre ovlivňuje nabízenou úrokovou sazbu? Čtěte dál a zjistěte to.
Skóre FICO
Nejběžnějším kreditním skóre je skóre FICO, které vytvořila společnost Fair Isaac Corporation. Vypočítá se pomocí následujících různých bitů dat z vaší kreditní zprávy:
- Vaše platební historie (což představuje 35% skóre)
- Částky, které dlužíte (30%)
- Délka vaší kreditní historie (15%)
- Typy kreditů, které používáte (10%)
- Nový kredit (10%)
Minimální kreditní skóre
Neexistuje žádné „oficiální“ minimální kreditní skóre, protože věřitelé mohou (a dělat) vzít v úvahu další faktory při určování, zda máte nárok na hypotéku. Můžete být schváleni pro hypotéku s nižším kreditním skóre, pokud máte například solidní zálohu nebo je vaše dluhové zatížení jinak nízké. Vzhledem k tomu, že mnoho věřitelů vnímá vaše kreditní skóre pouze jako jeden kousek skládačky, nízké skóre vám nemusí nutně bránit v získání hypotéky.
Co věřitelé rádi vidí
Vzhledem k tomu, že věřitelé mají k dispozici různá kreditní skóre (každá na základě jiného systému hodnocení), ujistěte se, že víte, jaké skóre používá váš věřitel, takže můžete porovnávat jablka s jablky. Skóre 850 je například nejvyšší skóre FICO, které byste mohli získat, ale toto číslo by nebylo tak působivé na skóre TransRisk (vyvinuté společností TransUnion, jedna z velkých tří agentur pro vykazování úvěrů), která jde celou cestu až do 900. Každý věřitel má také svou vlastní strategii, takže zatímco jeden věřitel může schválit vaši hypotéku, jiný nemusí - i když oba používají stejné kreditní skóre.
Ačkoli neexistují žádné průmyslové standardy pro úvěrové skóre, následující stupnice z osobní finanční stránky vzdělávání www.credit.org slouží jako výchozí bod pro skóre FICO a to, co každý rozsah znamená pro získání hypotéky:
• 740 - 850: Vynikající úvěr - Dlužníci získávají snadné úvěrové schválení a nejlepší úrokové sazby.
• 680 - 740: Dobrý úvěr - dlužníci jsou obvykle schváleni a nabízejí dobré úrokové sazby.
• 620 - 680: Přijatelný úvěr - dlužníci jsou obvykle schváleni za vyšší úrokové sazby.
• 550 - 620: Subprime úvěr - Je možné, že dlužníci získají hypotéku, ale nejsou zaručeni. Podmínky budou pravděpodobně nepříznivé.
• 300 - 550: Špatný kredit - Neexistuje malá ani žádná šance na získání hypotéky. Dlužníci budou muset před schválením podniknout kroky ke zlepšení kreditního skóre.
Půjčky FHA
Federální správa bydlení (FHA), která je součástí amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst, nabízí půjčky, které jsou podporovány vládou. Obecně platí, že úvěrové požadavky na úvěry FHA bývají uvolněnější než požadavky na konvenční úvěry. Pro získání hypotéky s nízkými splátkami (v současné době 3, 5%) budete potřebovat minimální skóre FICO 580. Pokud vaše kreditní skóre klesne pod toto, můžete získat hypotéku, ale musíte odložit alespoň 10%, což je stále méně, než byste potřebovali pro konvenční půjčku.
Úrokové sazby a vaše kreditní skóre
I když neexistuje žádný konkrétní vzorec, vaše kreditní skóre ovlivňuje úrokovou sazbu, kterou platíte na hypotéku. Obecně platí, že čím vyšší je vaše kreditní skóre, tím nižší je vaše úroková sazba a naopak. To může mít obrovský dopad jak na vaši měsíční platbu, tak na částku úroku, kterou platíte po celou dobu trvání půjčky. Zde je příklad: Řekněme, že dostanete hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na 30 000 let za 200 000 USD. Pokud máte vysoké kreditní skóre FICO - například 760 - můžete získat úrokovou sazbu 3, 612%. Při této sazbě by vaše měsíční platba činila 910, 64 USD a během 30 let byste nakonec zaplatili úroky ve výši 127 830 $.
Vezměte stejnou půjčku, ale nyní máte nižší kreditní skóre - řekněme 635. Vaše úroková sazba vyskočí na 5, 20%, což nemusí znít jako velký rozdíl - dokud nezrušíte čísla. Nyní je vaše měsíční platba 1 098, 35 $ (187, 71 $ každý měsíc více) a váš celkový úrok z půjčky je 195 406 $, což je o 67 576 $ více než půjčka s vyšším kreditním skóre.
Před žádostí o hypotéku je vždy dobré zlepšit své kreditní skóre, abyste získali co nejlepší podmínky. Samozřejmě, že to tak vždy nefunguje, ale pokud máte čas dělat věci, jako je kontrola vaší kreditní zprávy (a opravit případné chyby) a splatit dluh před podáním žádosti o hypotéku, pravděpodobně se vyplatí v dlouhý běh. Chcete-li získat lepší přehled, možná budete chtít prozkoumat nejlepší způsoby, jak rychle obnovit své kreditní skóre, nebo jednoduše nejlepší způsoby, jak opravit špatné kreditní skóre.
Sečteno a podtrženo
I když neexistuje „oficiální“ minimální kreditní skóre, bude snazší získat hypotéku, pokud je vaše skóre vyšší - a podmínky budou pravděpodobně také lepší. Protože většina lidí má skóre od každé ze tří velkých úvěrových agentur - Equifax, Experian a TransUnion - věřitelé často vytáhnou úvěrovou zprávu o „sloučení“, která obsahuje skóre všech tří agentur. Jsou-li použitelná všechna tři kreditní skóre, střední skóre je to, co se nazývá „reprezentativní“ skóre, nebo to, které se používá. Pokud lze použít pouze dvě skóre, použije se nižší skóre.
Můžete získat předběžné informace o tom, kde stojíte zdarma. Každý rok máte nárok na jednu bezplatnou kreditní zprávu od každé ze tří velkých úvěrových agentur. Získání bezplatného úvěrového skóre je obtížnější, ale své kreditní skóre můžete získat od banky, z níž některé stále více zpřístupňují, nebo z webů, které nabízejí skutečně bezplatné kreditní skóre.
Získání hypotéky může také ovlivnit vaše kreditní skóre.