Hypoteční body: Co má smysl?

Struktura hypoték na bydlení se liší po celém světě. Platba za hypoteční body je ve Spojených státech běžnou praxí. Podle neoficiálních důkazů to může být jedinečně americký přístup k financování bydlení.

Jaké jsou hypoteční body

Hypoteční body jsou nabízeny ve dvou variantách: počáteční a diskontní. V obou případech je každý bod obvykle roven 1% z celkové zastavené částky. Například u úvěru na bydlení ve výši 300 000 $ se jeden bod rovná 3 000 $.

Počáteční body se používají k náhradě úvěrových úředníků. Ne všichni poskytovatelé hypotéky požadují placení počátečních bodů a ti, kteří tak často činí, jsou ochotni sjednat poplatek. Slevové body jsou předplacené úroky. Nákup každého bodu obecně snižuje úrokovou sazbu z vaší hypotéky až o 0, 25%. Většina věřitelů poskytuje možnost nákupu kdekoli od jednoho do tří slevových bodů.

Před přijetím nového daňového zákona v roce 2017 (který se vztahuje na daňové roky 2018–2525) nebyly počátky původu odpočitatelné z daně, ale diskontní body lze odečíst podle přílohy A. Do budoucna jsou diskontní body odpočitatelné, ale omezeny na prvních 750 000 dolarů z půjčky. Kromě toho existuje vyšší standardní odpočet, takže je vhodné se poradit s daňovým účetníkem, abyste zjistili, zda byste mohli získat daňové výhody z nákupu bodů.

Zaměříme se zde na slevové body a jak mohou snížit vaše celkové hypoteční splátky. Mějte na paměti, že když věřitelé inzerují sazby, mohou zobrazit míru, která je založena na nákupu bodů.

Měli byste platit za slevové body?

Odpověď na tuto otázku vyžaduje pochopení struktury hypotečních plateb. Při zvažování, zda platit za diskontní body, je třeba zvážit dva primární faktory. První zahrnuje délku doby, kterou očekáváte v domě. Obecně platí, že čím déle plánujete zůstat, tím větší úspory ušetříte, pokud si zakoupíte slevové body. U 30leté půjčky zvažte následující příklad:

• U hypotéky 100 000 USD s úrokovou sazbou 5% činí vaše měsíční splátka jistiny a úroku 537 USD měsíčně.
• Při nákupu tří slevových bodů by byla vaše úroková sazba 4, 25% a vaše měsíční platba by činila 492 $ měsíčně.

Zakoupení tří slevových bodů by vás stálo 3 000 USD výměnou za úspory 45 USD měsíčně. Budete muset udržet dům po dobu 66 měsíců nebo pět a půl roku, abyste se mohli rozbít i při bodovém nákupu. Vzhledem k tomu, že 30letá půjčka trvá 360 měsíců, je nákup bodů v tomto případě moudrým krokem, pokud plánujete žít ve svém novém domově po dlouhou dobu. Pokud naopak plánujete zůstat jen několik let, možná budete chtít koupit méně bodů nebo žádné. Na internetu je k dispozici mnoho kalkulaček, které vám pomohou při určování příslušného počtu slevových bodů k nákupu na základě doby, kterou plánujete vlastnit dům.

Druhým faktorem, který je třeba při nákupu diskontních bodů zvážit, je, zda máte nebo nemáte dost peněz na jejich zaplacení. Mnoho lidí si stěží může dovolit zálohu a náklady na uzavření svých nákupů domů a na nákupy prostě nezbývá dost peněz. U domu se 100 000 USD jsou tři diskontní body relativně dostupné, ale u domu s 500 000 $ budou tři body stát 15 000 $. Kromě tradičních 20% zálohy ve výši 100 000 USD za tento domov 500 000 $ může být dalších 15 000 USD více, než si kupující může dovolit.

Použití hypoteční kalkulačky je dobrým zdrojem pro rozpočet těchto nákladů.

Stojí za to hypoteční body?

Někteří lidé tvrdí, že peníze placené na diskontních bodech by mohly být investovány na akciovém trhu a použity k vytvoření vyšší návratnosti, než je částka ušetřená placením za body. Ale pro průměrného majitele domu strach z získání hypotéky, kterou si nemohou dovolit, převáží potenciální přínos, který může nastat, pokud se jim podaří vybrat správnou investici. V mnoha případech je důležitější schopnost splácet hypotéku.

Nezapomeňte také na motivaci nákupu domu. Zatímco většina lidí doufá, že jejich rezidence bude mít větší hodnotu, jen málokdo si koupí svůj dům přísně jako investici. Pokud jde o investice, pokud se váš domov ztrojnásobí, pravděpodobně nebude pravděpodobné, že jej prodáte, a to z jednoduchého důvodu, že byste pak museli najít někde jinde bydlet.

Pokud váš domov získá hodnotu, je pravděpodobné, že většina ostatních domů ve vaší oblasti také poroste. Pokud tomu tak je, prodej vašeho domu vám dá jen tolik peněz, abyste si mohli koupit další dům za téměř stejnou cenu. Také, pokud si vezmete celých 30 let na splacení hypotéky, budete pravděpodobně platit téměř trojnásobek původní prodejní ceny domu, pokud jde o jistinu a úrokové náklady, a proto vám příliš nezajistí skutečný zisk, pokud prodat za vyšší cenu.

Sečteno a podtrženo

Koupě domu je hlavním finančním rozhodnutím. Pečlivě plánujte. Podívejte se na čísla. Než začnete nakupovat, rozhodněte se o výši měsíční platby, kterou si můžete dovolit, a přesně určete, jak se k této platbě dostanete - ať už je to velká záloha, nákup slevových bodů nebo nákup levnějšího domu.

Pak nezapomeňte nakupovat. Neuspokojte se s prvním hypotečním balíčkem, na který narazíte. Existuje spousta bank, z nichž si můžete vybrat a mnoho zdrojů, včetně realitních kanceláří, hypotečních makléřů a internetu, které vám pomohou nakupovat to nejlepší pro vaši situaci.