Záporný kapitál
Záporný vlastní kapitál nastane, když hodnota nemovitosti klesne pod nesplacený zůstatek na hypotéce použité k nákupu této nemovitosti. Záporný kapitál se počítá jednoduše tak, že se vezme aktuální tržní hodnota nemovitosti snížená o zůstatek na nezaplacené hypotéce.
Rozdělení záporného vlastního kapitálu
Abychom pochopili negativní kapitál, musíme nejprve rozumět „kladnému kapitálu“ nebo spíše proto, že se běžně označuje jako domácí kapitál.
Domácí kapitál je hodnota zájmu majitele domu o jejich domov. Jedná se o současnou tržní hodnotu nemovitosti sníženou o veškerá zástavní práva nebo zástavy, které jsou k této nemovitosti připojeny. Tato hodnota se v průběhu času mění, protože se provádí platby na hypotéku a tržní síly hrají na aktuální hodnotu tohoto majetku.
Pokud je některý nebo celý dům zakoupen prostřednictvím hypotéky, má půjčující instituce zájem o byt, dokud není splněn úvěrový závazek. Domácí kapitál je část současné hodnoty domu, kterou má majitel zdarma a jasně.
Vlastní kapitál lze akumulovat buď zálohovou platbou provedenou během počátečního nákupu nemovitosti, nebo hypotečními splátkami - jako smluvní část této platby bude přiřazena ke snížení dlužného zůstatku jistiny. Majitelé mohou těžit z ocenění hodnoty nemovitosti, protože to způsobí zvýšení jejich hodnoty vlastního kapitálu.
Ekonomické důsledky negativního kapitálu
Pokud současná tržní hodnota domu klesne pod částku, kterou vlastník nemovitosti dluží za svou hypotéku, je tento vlastník klasifikován jako mající záporný kapitál. Například v roce 2007 kupující koupil dům 400 000 $ s hypotékou 350 000 USD. Pokud tržní hodnota tohoto domu v roce 2008 činila 275 000 USD, má vlastník v domě negativní kapitál, protože hypotéka spojená s nemovitostmi je o 75 000 USD vyšší, než za co by se mohla prodat v roce 2008. K zápornému kapitálu může dojít, když majitel domu koupí dům pomocí hypotéka před kolapsem bubliny na bydlení, recesí nebo depresí.
Jak jsme viděli během poslední finanční krize v letech 2007–2008, může mít rozsáhlá epidemie negativního vlastního kapitálu na trhu s bydlením dalekosáhlé důsledky pro hospodářství jako celek. Majitelé domů se záporným kapitálem - často označovaní jako majitelé domů pod vodou - zjistili, že je obtížnější aktivně vykonávat práci v jiných oblastech nebo státech kvůli potenciálním ztrátám vzniklým při prodeji jejich domů.
Prodej domu se záporným kapitálem se stává dluhem prodávajícího, protože by vůči své půjčovací instituci odpovídal za rozdíl mezi připojenou hypotékou a prodejem domu.