Čistý provozní příjem - definice NOI

Co je čistý provozní příjem - NOI?

Čistý provozní příjem (NOI) je výpočet používaný k analýze ziskovosti investic do nemovitostí vytvářejících příjmy. NOI se rovná veškerým výnosům z nemovitosti minus všechny přiměřeně nutné provozní náklady. NOI je údaj před zdaněním, který se objevuje ve výkazu zisku a ztráty z nemovitosti a vylučuje platby jistiny a úroků z půjček, kapitálových výdajů, odpisů a amortizace. Pokud se tato metrika používá v jiných průmyslových odvětvích, označuje se jako „EBIT“, což znamená „zisk před úroky a daněmi“.

Klíč s sebou

• Čistý provozní zisk měří ziskovost majetku vytvářejícího příjmy před připočtením jakýchkoli nákladů z financování nebo daní.
• Provozní náklady použité v metrice NOI lze manipulovat, pokud vlastník nemovitosti odvrátí nebo zrychlí určité položky výnosů nebo nákladů.
• Metrika NOI nezahrnuje kapitálové výdaje.

Vzorec pro NOI je:

Čistý provozní příjem = RR - RR kdekoli: RR = tržby z nemovitostíOE = provozní náklady \ begin {zarovnané} & \ text {Čistý provozní příjem} = RR - OE \\ & \ textbf {kde:} \\ & RR = \ text { příjmy z nemovitostí} \\ & OE = \ text {provozní náklady} \\ \ end {zarovnání} Čistý provozní zisk = RR − OE kdekoli: RR = výnosy z nemovitostíOE = provozní náklady

1:31

Čistý provozní příjem

Co vám NOI říká?

Čistý provozní zisk je metoda ocenění používaná realitními profesionály k určení přesné hodnoty jejich vlastností vytvářejících příjmy. Pro výpočet NOI musí být provozní náklady nemovitosti odečteny od příjmu, který nemovitost vytváří.

Kromě příjmu z pronájmu může nemovitost generovat také příjmy z vybavení, jako jsou parkovací konstrukce, prodejní automaty a prádelna. Provozní náklady zahrnují náklady na provoz a údržbu budovy, včetně pojistného, ​​zákonných poplatků, nákladů na služby, daní z nemovitostí, nákladů na opravy a správních poplatků. Kapitálové výdaje, jako jsou náklady na nový klimatizační systém pro celou budovu, se do výpočtu nezahrnují.

NOI pomáhá investorům v oblasti nemovitostí určovat míru kapitalizace, což jim zase pomáhá vypočítat hodnotu nemovitosti, což jim umožňuje porovnávat různé nemovitosti, které zvažují při koupi nebo prodeji.

U financovaných nemovitostí se NOI používá také v poměru pokrytí dluhu (DCR), který sděluje věřitelům a investorům, zda příjem nemovitosti pokrývá její provozní náklady a platby dluhů. NOI se také používá pro výpočet multiplikátoru čistého příjmu, návratnosti investice a celkové návratnosti investice.

Příklad použití čistého provozního příjmu

Předpokládejme, že vlastníte nemovitost, která ročně přitahuje tržby ve výši 120 000 USD a provozní náklady jsou spojeny s 80 000 USD. Za těchto okolností bude mít výsledný NOI 40 000 $ (120 000 - 80 000 $). Pokud je součet záporný, pokud jsou provozní náklady vyšší než příjmy, výsledek se nazývá čistá provozní ztráta (NOL).

Věřitelé a komerční půjčovatelé se silně spoléhají na NOI, aby určili potenciál generování příjmů z nemovitosti, která má být zastavena, dokonce více, než při rozhodování zohledňují úvěrovou historii investora. Jednoduše řečeno: tato metrika pomáhá věřitelům zásadně posoudit počáteční hodnotu nemovitosti tím, že předpovídá své peněžní toky. Pokud je nemovitost považována za ziskovou, půjčovatelé také použijí toto číslo k určení velikosti půjčky, kterou jsou ochotni poskytnout. Na druhou stranu, pokud nemovitost vykazuje čistou provozní ztrátu, věřitelé pravděpodobně přímo zamítnou hypoteční žádost dlužníka.

Majitelé nemovitostí mohou manipulovat se svými provozními náklady tak, že některé výdaje odloží, zatímco ostatní urychlí. NOI lze také zvýšit zvýšením nájemného a dalších poplatků a současným snížením přiměřeně nezbytných provozních nákladů. Jako příklad toho lze uvést scénář, kdy se majitel bytu vzdá nájemce ročního nájemného ve výši 12 000 $, výměnou za nájemce, který působí jako správce nemovitosti. Pokud by vlastník bytu za normálních okolností platil správci budovy plat ve výši 30 000 $, může od toho odečíst „přiměřeně nutné“ náklady ve výši 30 000 $, spíše než skutečné náklady ve výši 12 000 $. (Související čtení viz "NOI vs. EBIT: Porovnání rozdílů")

Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.

Související termíny

Jak používat výnosový přístup k oceňování nemovitostí Příjemový přístup je metoda oceňování nemovitostí, která umožňuje investorům odhadnout hodnotu nemovitosti na základě generovaného příjmu. více Co měří poměr provozních nákladů? Ukazatel provozních nákladů (OER) je definován jako ocenění nákladů na provoz kusu majetku ve srovnání s příjmy z majetku. více Porozumění příjmům Příjmy jsou příjmy z běžných obchodních operací. více Definice míry kapitalizace Míra kapitalizace je míra návratnosti investice do nemovitosti s nemovitostmi na základě příjmu, u kterého se očekává, že tato nemovitost vygeneruje. více Proč se provozní marže týkají Provozní marže měří, jakého zisku společnost dosahuje z prodejního dolaru po zaplacení variabilních výrobních nákladů, jako jsou mzdy a suroviny, ale před zaplacením úroků nebo daní. více Zisk před úrokem a zdaněním - EBIT Definice Zisk před úrokem a zdaněním je ukazatelem ziskovosti společnosti a je počítán jako výnos po odečtení nákladů bez daní a úroků. více partnerských odkazů