Nekonformní hypotéka
Neuspokojivá hypotéka nesplňuje pokyny vládních sponzorovaných podniků (GSE), jako jsou Fannie Mae a Freddie Mac. Proto jej nelze prodat Fannie Mae nebo Freddie Mac. Směrnice GSE se mimo jiné skládají z maximální výše úvěru, vhodných vlastností, požadavků na zálohy a úvěrových požadavků.
VYDÁVÁNÍ DOLŮ Nekonformní hypotéka
Neformální hypotéky nejsou špatnými půjčkami v tom smyslu, že jsou riskantní. Finanční instituce je však nelíbí, protože je těžší je prodat. Z tohoto důvodu banky obvykle přikládají vyšší úrokovou sazbu.
Ačkoli soukromé banky zpočátku psají většinu hypoték, často končí v portfoliích Fannie Mae a Freddie Mac. Tyto dva podniky sponzorované vládou (GSE) nakupují půjčky od bank a poté je balí do cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS), které prodávají na sekundárním trhu. MBS je druh cenných papírů zajištěných aktivy zajištěných inkasem hypoték, které pocházejí od regulované a schválené finanční instituce. Zatímco existují soukromé finanční společnosti, které budou kupovat, balit a prodávat MBS, Fannie a Freddie jsou dva největší kupci.
Banky používají peníze z prodeje hypoték k investování do nabídky nových půjček při současné úrokové sazbě. Fannie Mae a Freddie Mac si ale nemohou koupit jen hypoteční produkt. Oba GSE mají federální pravidla omezení na nákup půjček, které jsou považovány za relativně bezrizikové. Tyto půjčky vyhovují hypotékám a bankám se líbí právě proto, že se snadno prodají.
Naproti tomu hypotéky, které Fannie Mae a Freddie Mac nemohou koupit, jsou pro banky přirozeně riskantnější. Tyto neúnosné půjčky musí zůstat buď v portfoliu banky, nebo prodat subjektům specializujícím se na sekundárním trhu pro nevyhovující úvěry.
Druhy nevyhovujících hypoték
Existují různé situace dlužníka a typy půjček, které Fannie a Freddie považují za nevyhovující.
- Nejběžnější nevyhovující hypotékou je to, čemu se často říká hypotéka jumbo. Hypotéky Jumbo jsou půjčky psané za podstatně větší částku, než jsou limity Fannie Mae a Freddie Mac. V roce 2018 činil tento limit ve většině okresů v USA 453 100 USD, ale v některých oblastech s vysokými náklady může činit až 679 650 $.
- Ale hypotéky nemusí být jumbo, aby byly neshodné. Nízká záloha může vést k nevyhovujícímu stavu. Prahová hodnota se liší, ale může být 10 procent u konvenční hypotéky nebo jen 3 procent u úvěru FHA.
- Faktorem je také poměr dluhu k příjmu kupujícího (DTI), který obvykle musí být nižší než 42%, aby se kvalifikoval jako vyhovující půjčka. Obvykle se také vyžaduje kreditní skóre nad 630 - 650.
- Druh nemovitosti může také určit, zda hypotéka není v souladu. Kupující bytů například často zakopnou, když se dozvědí, že jejich vysněná prázdninová jednotka není v souladu, protože komplex je považován za nezaručitelný. To zahrnuje asociace bytů, kde jedna entita, například vývojář, vlastní více než 10 procent jednotek. K dalším úskalím patří, pokud většina jednotek není obsazena majitelem, pokud je více než 25 procent plošné záběry komerční, nebo je-li sdružení vlastníků domu (HOA) ve sporu.