Trust investic do nemovitostí (REIT)
Investiční nemovitostní fond (REIT) je společnost, která vlastní a obvykle provozuje nemovitost a která generuje příjem. Většina REIT se specializuje na konkrétní realitní sektor a zaměřuje svůj čas, energii a financování na konkrétní segment celého realitního horizontu. Diverzifikované a speciální REITy však ve svých portfoliích často drží různé typy nemovitostí. Nemovitosti obsažené v portfoliu REIT mohou zahrnovat bytové komplexy, datová centra, zdravotnická zařízení, hotely, infrastrukturu - ve formě optických kabelů, buněčných věží a energetických potrubí - kancelářské budovy, maloobchodní centra, vlastní skladování, lesy a sklady. . Jednou z výhod REIT pro každodenní investory je, že poskytují příležitost vlastnit část nemovitosti, která generuje příjem založený na dividendách.
Kongres v roce 1960 založil trusty pro investice do nemovitostí jako dodatek k prodloužení daně z cigaret z roku 1960. Toto ustanovení umožňuje jednotlivým investorům nakupovat akcie v portfoliu komerčních nemovitostí, které získávají příjmy z různých nemovitostí.
1:34Trust investic do nemovitostí (REIT)
Porozumění REIT
Většina REIT má přímý obchodní model: REIT si pronajímá prostor a shromažďuje nájemné z nemovitostí a poté tento příjem rozděluje jako dividendy akcionářům.
Aby se společnost kvalifikovala jako REIT, musí dodržovat určitá ustanovení Kodexu interních příjmů. Tyto požadavky zahrnují zejména dlouhodobě vlastnit nemovitost vytvářející příjem a rozdělit příjem akcionářům. Konkrétně musí společnost splňovat specifické požadavky, včetně:
- Investujte alespoň 75% svých celkových aktiv do nemovitostí, hotovosti nebo amerických pokladen
- Získejte alespoň 75% svého hrubého příjmu z nájemného z nemovitostí, úroků z hypoték na financování nemovitosti nebo z prodeje nemovitostí
- Vraťte minimálně 90% svého zdanitelného příjmu ve formě dividend akcionářů každý rok
- Po prvním roce existence musí mít minimálně 100 akcionářů
- Během poslední poloviny zdanitelného roku nesmí mít více než 50% svých akcií pět nebo méně osob
Dalšími požadavky, včetně REIT, je subjekt, který je zdanitelný jako korporace v očích IRS. Dále musí mít podnik vedení představenstva nebo správce.
Klíč s sebou
- Investiční fond do nemovitostí (REIT) je společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti produkující příjmy.
- Equity REITs vlastní a spravuje nemovitosti.
- Hypoteční REIT drží hypotéky a cenné papíry zajištěné hypotékou.
- REIT generují stabilní tok příjmů pro investory, ale nabízejí málo ve způsobu zhodnocení kapitálu.
- Většina REITů je veřejně obchodována jako akcie, což je činí velmi likvidními - na rozdíl od většiny investic do nemovitostí.
Typy REITů
Existuje několik typů REIT. Fondy mají klasifikace, které označují typ podnikání, které podnikají, a lze je dále klasifikovat v závislosti na tom, jak se jejich akcie nakupují a prodávají.
Equity REITs je nejběžnější forma podnikání. Tyto subjekty nakupují, vlastní a spravují nemovitost produkující příjmy. Výnosy pocházejí především z nájemného, a nikoli z dalšího prodeje portfoliových nemovitostí.
Hypoteční REIT, známé také jako MREIT, půjčují peníze vlastníkům nemovitostí a provozovatelům. Půjčky mohou být buď přímo prostřednictvím hypoték a půjček, nebo nepřímo prostřednictvím pořízení cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). MBS jsou investice, které drží sdružení hypoték vydaných státem podporovanými podniky (GSE). Jejich výdělky pocházejí především z čisté úrokové marže - rozpětí mezi úrokem, který vydělávají na hypotečních úvěrech, a náklady na financování těchto úvěrů. Vzhledem k zaměření tohoto REITu na hypotéky jsou potenciálně citlivé na zvyšování úrokových sazeb.
Hybridní podniky REIT mají ve svých portfoliích fyzický pronájem nemovitostí i hypoteční úvěry. V závislosti na uvedeném investičním zaměření účetní jednotky mohou portfolio zvážit více majetků nebo více hypoték.
Typ REIT | Holdings |
Spravedlnost | Vlastnit a provozovat nemovitosti produkující příjmy |
Hypotéka | Poskytovat hypotéky na nemovitosti |
Hybridní | Vlastní nemovitosti a hypotéky |
| Veřejně obchodováno | Kótování na národní burze |
| Veřejné neobchodované | Registrováno u SEC bu není veřejně obchodováno |
| Soukromé | Pracujte pouze jako investice do soukromých umístění |
Veřejně obchodované REITy nabízejí akcie veřejně obchodovaných REITů, které jsou uvedeny na národní burze cenných papírů, kde je kupují a prodávají jednotliví investoři. Jsou regulovány Komisí pro cenné papíry a burzu USA (SEC).
Veřejné neobchodované REITy jsou také registrovány u SEC, ale neobchodují na národních burzách cenných papírů. Výsledkem je, že jsou méně likvidní než veřejně obchodované REIT, ale mají tendenci být stabilnější, protože se na ně nevztahují výkyvy na trhu.
Soukromé REIT nejsou registrovány u SEC a neobchodují na národních burzách cenných papírů. Pracují výhradně jako soukromá umístění prodávající pouze vybranému seznamu investorů.
Výhody a nevýhody investic do REIT
REIT mohou hrát důležitou roli v investičním portfoliu. Stejně jako u všech investic mají i své výhody a nevýhody.
Na druhou stranu je REIT snadno kupovat a prodávat, protože většina obchodů na veřejných burzách. Tato obchodovatelná funkce zmírňuje některé tradiční nevýhody nemovitostí. Tradičně je nemovitost notoricky nelikvidní - nemovitost může trvat dlouho, než se prodá nebo koupí - a její nedostatečná transparentnost, protože ne všechny trhy nabízejí spolehlivé informace o daních, vlastnictví a územním plánování. REIT jsou regulovány SEC a musí podávat auditované finanční zprávy.
Výkonnost, REIT nabízí atraktivní rizikově upravené výnosy a stabilní peněžní tok. Přítomnost nemovitosti může být také výhodná pro portfolio, diverzifikovat ji s jinou třídou aktiv, která může působit jako protiváha akcií nebo dluhopisů.
Nevýhodou je, že REIT nenabízí mnoho z hlediska zhodnocení kapitálu. V rámci své struktury musí investorům vyplatit 90% výnosů. Pouze 10% zdanitelného příjmu lze tedy znovu investovat zpět do podniku na nákup nových podílů.
Dividendy přijaté z podílů REIT jsou zdaněny jako běžný příjem. Jedním z primárních rizik pro REIT je, že podléhají kolísání trhu s nemovitostmi. Stejně jako většina investic nezaručují zisk ani nezaručují ztráty. Kromě toho mají některé REIT vysoké poplatky za správu a transakce.
Klady
Likvidita
Diverzifikace / protiváha k ostatním aktivům
Průhlednost
Stabilní dividendy
Výnosy přizpůsobené riziku
Nevýhody
Nízký růst / malé zhodnocení kapitálu
Nedaňové zvýhodnění
S výhradou tržního rizika
Vysoké poplatky za správu a transakce
Jak investovat do REIT
Můžete investovat do veřejně obchodovaných REITů, jakož i REIT podílových fondů a REIT burzovních fondů (ETF) - nákupem akcií prostřednictvím makléře. Akcie neobchodovaného REIT můžete zakoupit prostřednictvím makléře nebo finančního poradce, který se podílí na nabídce neobchodovaných REIT. REIT jsou také zahrnuty do rostoucího počtu penzijních a investičních plánů sponzorovaných zaměstnavatelem s definovaným příspěvkem a definovaným příspěvkem. Naret, výzkumná a advokátní kancelář založená na Washingtonu pro americký trh REIT se sídlem ve Washingtonu, odhaduje, že 80 milionů amerických investorů vlastní REIT prostřednictvím penzijního spoření a dalších investičních fondů.
Nareit zjistí, že v USA existuje více než 225 veřejně obchodovaných REIT, což znamená, že budete muset udělat nějaké domácí úkoly, než se rozhodnete, který REIT bude pro vaše portfolio nejlepší.
Nezapomeňte vzít v úvahu manažerský tým REIT a výsledky, a zjistit, jak jsou kompenzovány. Pokud je to kompenzace založená na výkonu, je pravděpodobné, že budou tvrdě pracovat na výběru správných vlastností a výběru nejlepších strategií. Samozřejmě je také dobré se podívat na čísla, jako je očekávaný růst zisků na akcii (EPS) a současné dividendové výnosy. Obzvláště užitečnou metrikou jsou prostředky REIT z provozu (FFO), které měří peněžní tok generovaný aktivy REIT. Další metrikou běžně používanou u REIT je míra návratnosti finančního řízení (FMRR).
Příklad reálného světa REIT
Dalším faktorem při výběru REITů je podívat se na to, která odvětví realitního trhu jsou horká. Zvažte, do kterých prosperujících odvětví hospodářství obecně lze proniknout prostřednictvím nemovitostí. Jako příklad lze uvést, že zdravotní péče je jedním z nejrychleji rostoucích průmyslových odvětví v USA - zejména v oblasti růstu zdravotnických budov, ambulantních středisek a zařízení pro péči o seniory a důchodových komunit.
Několik REIT se zaměřuje na toto odvětví. HCP Inc. (HCP) je jedním z takových. S tržním stropem téměř 15 miliard USD je to velká společnost - ve skutečnosti dost velká na to, aby byla součástí S&P 500 - a velmi likvidní. Denně obchoduje asi 2, 56 milionů akcií. K 31, 25 dolaru na akcii, k 5. dubnu 2019, se obchodování blíží svému 52týdennímu maximu a nabízí dividendový výnos 4, 32%. Její nedávno restrukturalizované portfolio se zaměřuje na zařízení biologických věd - diagnostická centra, laboratoře, genomiku a další zařízení - budovy lékařských kanceláří a bydlení seniorů.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.