Řízení nájmu
Kontrola nájmu je vládní program, který stanoví limit na částku, kterou může pronajímatel požadovat za pronájem domu nebo za obnovení pronájmu.
Zákony o kontrole nájemného obvykle přijímají obce a podrobnosti se velmi liší. Všechny jsou určeny k tomu, aby životní náklady byly dostupné pro obyvatele s nízkými příjmy.
Kontrola nájemného není v USA rozšířena Podle nedávné studie Urban Institute má 182 obcí v USA z asi 89 000 předpisů regulace nájemného a všechny byly v New Yorku, New Jersey, Kalifornii, Marylandu nebo Washingtonu. DC Ve skutečnosti má 37 států zákony, které místním vládám zakazují přijímat opatření na kontrolu nájemného.
V posledních letech však byla obnovena otázka regulace nájemného, zejména ve městech a státech, kde spirálovité životní náklady spojené se stagnujícími mzdami vytvořily krizi dostupnosti bydlení pro obyvatele s mírným příjmem a starší osoby s pevným příjmem.
Oregon je první stát v USA, který přijal celostátní zákon o kontrole nájemného. Zákon podepsaný v březnu 2019 omezuje roční zvýšení nájemného na 7% plus zvýšení indexu spotřebitelských cen.
[Důležité: Advokáti řízení nájemného, jako například Urban Institute, tvrdí, že cenová kontrola může být účinná pro obyvatelstvo, na které se zákony zaměřují.]
Jak funguje kontrola nájemného
Nejčasnější zákony o kontrole nájemného v USA se datují do dvacátých let a často byly zcela přímé nájemné zamrzlé. Ty se obecně ukázaly jako neproveditelné. V 70. letech se znovu objevila myšlenka regulace nájemného, tentokrát v mírnější podobě, která se často nazývala stabilizace nájemného.
Například New York má dva programy kontroly nájemného:
- Starší program kontroly nájemného je po desetiletí postupně vyřazován. Stanovila přísné limity na nájemné, ale jediní nájemci, na které se vztahuje zákon, žijí od roku 1971 nebo dříve v budovách postavených před rokem 1947.
- Program stabilizace nájemného ze 70. let 20. století reguluje ceny přibližně v polovině nájemného ve městě. Nájemné lze zvýšit pouze ročně a přípustné procentuální navýšení omezuje bytová agentura. Pravidla a výjimky jsou labyrintové a jsou spravovány kombinací městských a státních agentur.
Vysoké životní náklady v New Yorku jsou často uváděny jako důkaz, že kontrola nájemného nefunguje. Střední cena za jednu ložnici v New Yorku byla 3 070 USD v roce 2018.
Zastánci kontroly nájemného, jako je Urban Institute, tvrdí, že cenové kontroly mohou být účinné pro obyvatelstvo, na které se zákony zaměřují. To znamená, že lidé s mírným příjmem a starší lidé s pevným příjmem mohou být schopni zůstat ve svých domovech, zatímco gentrifikace nutí zvyšovat ceny kolem nich.
Výhody a nevýhody řízení nájemného
Řízení nájemného bylo vždy kontroverzní. Regulace nájemného ve městech dnes nejčastěji reguluje zvyšování cen za obnovení nájemného, nikoliv nové nájemníky. To má zřejmě určité výhody pro pronajímatele, kteří si mohou účtovat cokoli, co bude mít trh na volných bytech, nebo, v nejhorším případě, udržovat nájemníky, kteří mají veškerou motivaci zůstat na místě a platit nájem včas.
Mezi hlavní argumenty proti kontrole nájemného patří:
- Řízení nájemného snižuje nabídku slušného bydlení, protože pronajímatelé raději převedou budovu na byty nebo ji přizpůsobí komerčnímu využití, než se řídí zákonem, který omezuje jejich zisky.
- Investice do nových nájemních bytových skříní se zastavují.
- Údržba budov pod kontrolou nájemného je laxní nebo neexistující kvůli špatné návratnosti investic.
Mezi hlavní argumenty pro regulaci patří:
- Ceny nájemného v mnoha amerických městech rostou mnohem rychleji než mzdy u pracovních míst se středním příjmem.
- Řízení nájemného umožňuje rodinám se středními příjmy a starším lidem s pevným příjmem žít slušně a beze strachu z osobně katastrofického zvýšení nájemného.
- Sousedství jsou bezpečnější a stabilnější se základnou dlouhodobých obyvatel v bytech s kontrolou nájemného.
Klíč s sebou
- Většina zákonů o kontrole nájemného omezuje částku, kterou může pronajímatel zvýšit nájemné stávajícím nájemcům.
- Řízení nájemného je kontroverzní. Ve skutečnosti má 37 států zákony, které místním vládám zakazují přijímat taková opatření.
- Oregon se stal prvním státem v USA, který v roce 2019 schválil celostátní zákon o kontrole nájemného.