Nejchytřejší způsob, jak využít svého vlastního kapitálu

Když je nutné přijít s hromadou peněz, mnoho majitelů domů vidí používání svého domu jako nejjednodušší a nejpohodlnější způsob. I ti, kteří mají jiná aktiva, mohou tuto cestu oslovit, protože možná nebudou chtít prodávat zdanitelné podíly, které budou generovat kapitálové zisky nebo platit pokuty za výběr z předčasného rozdělení IRA nebo penzijního plánu. Ti, kteří si půjčují na domácí kapitál, mají tři možnosti. Nejlepší pro vás bude záviset na vašich okolnostech a cílech.

Sekundární půjčky na bydlení: Krajina

Úvěry na sekundární bydlení jsou rozděleny do tří kategorií:

• Druhé hypotéky - Tento typ úvěru na bydlení, známý také jako půjčky na bydlení, je nejvíce strukturovanou a v podstatě odráží primární hypotéku. I když mohou přicházet s variabilní úrokovou sazbou, úroková sazba je obvykle pevná a obvykle je vyšší než u první hypotéky. Tyto půjčky jsou na začátku amortizovány a mají také stanovenou dobu, například 15 let. Každá přijatá platba je rozdělena mezi úroky a jistinu stejným způsobem jako primární hypotéka. Jakmile jsou vydány, nelze je dále čerpat.
• Úvěrová linka na vlastní kapitál (HELOC) - Tento typ půjčky je nejflexibilnější ze tří a nemusí být vydány žádné skutečné prostředky po schválení, ačkoli některé linie vyžadují, aby byla vyplacena minimální počáteční částka. Poté budete mít možnost čerpat tuto kreditní hranici, když ji potřebujete, stejným způsobem jako kreditní karta. Většina úvěrových linek nyní obsahuje šekovou knížku nebo debetní kartu, která poskytuje snadný přístup k prostředkům. HELOC také obvykle nabízejí budoucí amortizaci kvůli své struktuře a budete platit pouze za částku, která byla skutečně čerpána. A na rozdíl od ostatních dvou forem sekundárních půjček HELOC obvykle přicházejí bez nákladů na uzavření. Další možnost: Půjčka, kde platíte pouze úroky z toho, co jste si každý měsíc vybrali. To může být nebezpečné, protože peníze, které jste vybrali, budou splatné na konci období.
• Hotovostní refinancování - Na rozdíl od ostatních dvou alternativ, tato metoda nemusí nutně zahrnovat druhou půjčku, i když jedna se v mnoha případech používá k zabránění primárního hypotečního pojištění nebo poskytnutí dalších finančních prostředků. V tomto případě jednoduše refinancujete svůj domov za větší částku a vezmete rozdíl v hotovosti. Náklady na uzavření tohoto typu půjčky mohou být v některých případech poměrně vysoké.

Klíč s sebou

• Použití domova jako zdroje finančních prostředků může být v některých situacích chytrou volbou pro získání financování.
• Pokud vyděláváte peníze z domova, je důležité spustit čísla a předvídat budoucí peněžní toky před podpisem na tečkované linii.
• Je možné získat lepší úrokovou sazbu na různé druhy financování, jako je obchodní půjčka nebo studentská půjčka; mohou to být lepší zdroje financování.

Všechny tři metody přístupu k domácímu kapitálu mají několik společných charakteristik. Zaprvé a nejdůležitější, dlužníci, kteří tyto půjčky nesplatí, mohou ztratit své domovy v uzavření trhu. Úroky účtované jednotlivými typy úvěrů byly odečitatelné, ale s příchodem zákona o daňových úrátech a pracovních místech jsou tato kritéria odlišná. Účtovaná úroková sazba je odpočitatelná, pouze pokud je půjčka použita na nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení domu daňového poplatníka, který úvěr zajišťuje. Pokud je pro tyto účely používán, můžete si odečíst úroky z půjček až do výše 750 000 $ (mějte na paměti, že tento limit se vztahuje na všechny dluhy nemovitostí; bude menší, pokud budete mít také hypotéku).

Kolik peněz si můžete půjčit z vlastního domova, záleží na tom, kolik vlastního kapitálu máte doma. Vlastní kapitál je rozdíl mezi tím, kolik dlužíte a kolik stojí váš domov. Věřitelé používají toto číslo pro výpočet poměru úvěru k hodnotě neboli LTV, což je faktor používaný k určení, zda máte nárok na půjčku. Chcete-li získat LTV, vydělte aktuální zůstatek úvěru aktuální odhadovanou hodnotou.

Skutečná částka, která je poskytnuta, samozřejmě závisí na vašem kreditním skóre a poměru dluhu k příjmu (DTI). Úvěrové skóre nad 700 vás pravděpodobně opravňuje k půjčce. O něco méně než 700 vás může kvalifikovat, ale s vyššími úrokovými sazbami. Kvalifikační DTI se liší od věřitele k věřiteli, ale většina vyžaduje, aby vaše měsíční dluhy konzumovaly méně než 50% vašeho hrubého měsíčního příjmu. Věřitelé sčítají celkové měsíční platby za váš domov, včetně - kromě hypotéky - úroků, daní, pojištění majitele domu, příspěvků sdružení vlastníků domů a jakéhokoli jiného nezaplaceného dluhu, který je zákonnou odpovědností. Pak se celková částka dluhu dělí vaším hrubým měsíčním příjmem - základní plat, provize a bonusy, jakož i dalšími zdroji příjmu, jako je příjem z pronájmu a výživné -, aby přišel s poměrem DTI.

Vždy je dobré mluvit s kvalifikovaným úvěrovým poradcem, který vám pomůže při rozhodování, zda byste měli požádat o půjčku.

Nejlepší fit

Nejlepší forma využití vašeho vlastního kapitálu pravděpodobně závisí více na tom, za co budete peníze potřebovat, než cokoli jiného. Vaše kreditní skóre a finanční situace samozřejmě záleží, ale budou faktorem bez ohledu na to, kterou možnost si vyberete. Obecně se každá z těchto metod často přizpůsobuje následujícím situacím a cílům.

• Úvěry na bydlení - Protože všechny peníze v tomto typu půjčky jsou vypláceny hned na začátku, většina dlužníků, kteří o ně požádají, obvykle potřebuje okamžitou potřebu celého zůstatku. Tyto půjčky se často používají k placení vzdělávacích, lékařských nebo jiných jednorázových výdajů nebo k financování konsolidace dluhů. Podle Bankrate.com je úroková sazba z úvěrů na bydlení kolem 25. dubna 2018 přibližně 5, 7%; průměrná RPMN na kreditní kartě je na konci března 16, 47%, což je rekordní rekord.
• HELOCs - Úvěrová linka na bydlení je vhodnější pro majitele domů, kteří budou pravidelně potřebovat přístup k hotovosti v průběhu času, například pro výdaje, které vznikají průběžně, například řada vylepšení domů nebo zahájení malého podnikání. Toto je obecně nejlevnější forma půjčky, protože platíte pouze úroky z toho, co si skutečně půjčíte, a neexistují žádné náklady na uzavření. Jen se ujistěte, že budete moci splatit celý zůstatek do doby, než termín vyprší.
• Hotovostní refinancování - to je obvykle dobrý nápad, pokud jste nashromáždili značný kapitál ve svém bydlišti a potřebujete hotovost nyní, ale také se kvalifikujete, abyste získali lepší sazbu než na první hypotéku. Například, pokud je vaše kreditní skóre nyní mnohem vyšší, než tomu bylo při koupi vašeho domu, pak nižší sazba může pomoci vyrovnat vyšší platbu, která přijde s novým větším zůstatkem úvěru, který zahrnuje částku výplaty. A pokud použijete částku pro výplatu peněz na splacení jiných dluhů, jako jsou půjčky na auta nebo kreditní karty, váš celkový peněžní tok se může ještě zlepšit a vaše skóre se může znovu zvýšit dostatečně, aby bylo v budoucnu zaručeno další refinancování.

Sečteno a podtrženo

Dluh vlastního kapitálu není dobrým způsobem financování rekreačních výdajů nebo běžných měsíčních účtů, ale může to být skutečný záchranář pro ty, kteří se potýkají se závažnými neočekávanými finančními výzvami nebo kteří chtějí investovat do své budoucnosti. Klíčem je zajistit, abyste si půjčovali za nejnižší možnou úrokovou sazbu a aby se prostředky používaly pouze k zamýšlenému účelu.