Úspěšné strategie pro uzavření trhu

Investice na trhu s vyloučením z trhu je strategie, která vyžaduje úroveň sofistikovanosti a usilovnosti, která je daleko nad rámec toho, co si většina lidí uvědomuje. Může mít velký potenciál, ale vyžaduje to skutečné úsilí, aby se vyplatilo. Proto by se k němu mělo přistupovat jako k jakékoli významné investici vyžadující zaměření; pilnost; a pečlivý výzkum místních vlastnických, ekonomických a demografických trendů. Vyžaduje také vytvoření strategie pro nabývání nemovitostí a pro jejich nakonec prodej.

Přehled

Nákup ojetých vozů v aukci je podobný investování do uzavřených nemovitostí. Prodejci ojetých vozů jsou lidé, kteří znají všechny značky a modely i jejich společné vady a způsob, jak je změnit, aby vytvořili hodnotu. Berou výrazně menší riziko než průměrný člověk, který se účastní aukce, jen aby si koupil auto se slevou.

Mnoho kupců pro uzavření trhu chodí do aukce na soudních schodech s nadějí, že popadne dohodu - rozdíl mezi dražbou a vlastní hodnotou nemovitosti. Nemusí však mít žádné skutečné znalosti o investicích nebo strategiích zmírňování rizika. Investoři dobře vyzkoušení na trhu s uzavřením trhu s bydlením vědí, že spoléhání se na cenový rozdíl jako hlavní zdroj příjmů z investic je recept na katastrofu.

Správnou metodou pro získání vlastnosti uzavření není přístup brokovnice, ale výběr vlastností, které jsou v národním prostředí, které je určeno pro obnovu nebo zlepšení. Tato nemovitost musí mít jedinečné vlastnosti, díky nimž se odlišuje od ostatních v sousedství nebo na místním trhu nebo představuje určitou příležitost k vytvoření hodnoty.

Investiční strategie

Každý investor v oblasti nemovitostí by měl mít specifickou strategii, která zahrnuje cíle a způsob získání nemovitosti, její držení a případně její vyřazení. Tato strategie je ještě kritičtější při investování na trhu zabraňujícím uzavření trhu. Musíte určit, zda k uzavření trhu došlo v důsledku nějaké jedinečné okolnosti související s bývalým vlastníkem, nebo je výsledkem širšího trendu, který může ovlivnit místní trh.

Investoři musí provést značné množství výzkumu na místním trhu s nemovitostmi. Poptávka po vlastnostech je funkcí růstu populace, růstu pracovních míst, růstu disponibilních příjmů a demografických změn. Na konci investičního období to výrazně ovlivní ceny a schopnost prodat nemovitosti.

Výzkum nadcházejícího rozvoje infrastruktury, jako jsou silnice, školy a komunitní projekty. Také se dozvíte, jak místní a státní vláda podporuje růst podniku a plány na řešení jakýchkoli konkrétních problémů, jako je doprava, kvalita ovzduší, kriminalita a daně. Všechny tyto položky učiní oblast žádoucí a zvýší hodnotu vlastností v ní.

Akviziční strategie

Většina investorů se naučila prozkoumat publikace, které obsahují seznam aktiv, které se chystají na dražbu, a korespondují s vlastníky o jejich záměru koupit nemovitost před tím, než půjde do aukčního bloku. Ačkoliv je možné se dohodnout na soudních schodech, nalezení alternativních způsobů zabezpečení ohrožených nemovitostí výrazně zlepší vaše šance na uzavření. Může také poskytnout příležitost k úplnému pochopení a analýze majetku.

Řekněme například, že investor získává přístup k nemovitostem pomocí svých kontaktů na trhu a znalostí rezidenčních půjček, které pomáhají problémovým majitelům domů jednat se svými věřiteli. Jsou-li problémy s půjčkami vyřešeny, nejenže investor zvýší svou pověst jak s majiteli, tak s věřiteli, může také získat doporučení a přístup k ostatním s problémovými půjčkami. A pokud nelze situaci vyřešit, investor je první v řadě, kdo nemovitost získal - protože získali důvěru vlastníků. Investoři se také mohou informovaně rozhodnout, zda si nemovitost koupí, protože díky jejich úsilí se dozvěděli o nevýhodách a výhodách nemovitosti.

Další strategií je nákup ohrožených úvěrů se slevou od věřitelů. Banky a další úvěrové instituce neradi získávají zabavení majetku. Aby se zabránilo převzetí nemovitostí ve vlastnictví (REO), budou tyto instituce často prodávat několik nesplácených úvěrů se značnou slevou na par.

Investoři mohou být flexibilnější než půjčovatelé, když vypracují nesplácenou půjčku. Někdy ji díky zpětné základně investora změní na výkonnou půjčku, která zajistí mnohem vyšší návratnost.

Po ochucení půjček je mohou investoři buď držet, nebo je prodat za prémii, jakmile již nějakou dobu fungují. V případě, že nemohou být vypracovány, může investor vyloučit nemovitost a získat titul, aniž by musel konkurovat jiným stranám. Jedinou nevýhodou tohoto přístupu je, že koupě skupiny půjček vyžaduje větší kapitálové výdaje než nákup jednotlivých nemovitostí v aukci. Jde o to, že existují kreativní způsoby, jak omezit konkurenci při získávání nespláceného aktiva.

Strategie držení a ukončení

Investoři by si rovněž měli být jisti, co dělat, jakmile je aktivum získáno.

Bude nemovitost „převrácena“ zpět na trh nebo bude před prodejem držena a kořeněna a čeká na změnu trhu? Investoři, kteří zvažují nákup zabavení majetku a jejich remarketing krátce po zakoupení, by měli najít způsoby, jak vylepšit nemovitost. Vylepšení, která poskytují největší třesk za babku, zahrnují přidání ložnic a koupelen, přestavbu kuchyní a dokončovacích sklepů nebo jiných nevyužitých prostor.

Vzhledem k tomu, že informace o transakcích s nemovitostmi jsou veřejně známy, někteří potenciální kupci budou mít na pozoru před zaplacením pojistného za nemovitost okamžitě po uzavření prodeje, i když je jeho cena v souladu s ostatními nemovitostmi v oblasti. Vytváření hodnoty prostřednictvím sanace pomáhá poskytovat důvody pro vyšší cenu při dalším prodeji a může snížit riziko dlouhých marketingových období. Investoři by však měli být opatrní, aby nemovitost nezlepšili natolik, že její cena je mnohem vyšší než sousední nemovitosti.

Další strategií je držet aktiva jako nájemní nemovitosti, dokud se na trhu něco nestane, aby se zvýšily hodnoty nemovitostí. Investoři si musí být znovu vědomi trhu s pronájmy, aby zajistili dostatečnou poptávku po pronajatých prostorech. A že zakoupená nemovitost bude mít dostatečný nájem na pokrytí nákladů na údržbu nemovitosti.

Pro ty, kteří dokážou zvládnout další čas a úsilí, které vyžaduje být pronajímatelem, může kupovat ohrožené nemovitosti se slevou a převádět je na pronajímanou nemovitost. Schopnost získat atraktivní financování, například úrokové půjčky ve shodě s odpočitatelností hypotečního úroku z daní z příjmu, poskytuje skvělý způsob, jak vytvořit peněžní tok při čekání na správný čas na prodej.

Ačkoli rezidenční nemovitost není tak volatilní jako ostatní třídy aktiv, je charakterizována dlouhými obdobími nízkých výnosů a poté „popem“ hodnoty odpovídající nějaké významné změně poptávky, která vysvětluje významnou část návratnosti. To je opět podnět pro probíhající výzkum a strategii udržovacího období, která pomůže odhadnout načasování skoku hodnoty a vytvoří plán aktiva v přípravě na prodej.

Ukončete strategii

Nepřemýšlet o strategii odchodu je velká chyba, kterou noví investoři běžně dělají. Mnozí jsou pod falešným dojmem, že nejlepší čas investovat do uzavření nemovitostí je, když je k dispozici velké množství. Ve skutečnosti výrazný nárůst domů na prodej a uzavření nemovitostí podtrhuje nějaký problém, který brání lidem v placení půjček nebo je činí neochotnými udržovat své domovy. Mohlo by to být způsobeno ztrátou pracovních míst v oblasti nebo nějakým problémem s infrastrukturou, díky kterému je oblast nežádoucí. Tyto trendy budou mít pozitivní dopad na nabídku dostupných domů k prodeji nebo zabavení a negativní dopad na poptávku. To znamená, že bude obtížnější prodat nemovitost, dokud se nezlepší tržní základy.

Častou chybou investorů, kteří se spoléhají pouze na cenový rozdíl pro svůj zisk, je to, že si neuvědomují negativní dopad účetních nákladů. Náklady mohou zahrnovat platby hypotéky, daně, pojištění a údržbu během zdlouhavého marketingového a prodejního období.

Jedním ze způsobů, jak se vyhnout nadměrným nákladům na dopravu, je stanovit lhůtu pro prodej nemovitosti a poté slevu z ceny, dokud se nemovitost neprodá. Je mnohem lepší prodat za malý až nulový zisk, než pokračovat v prodeji nemovitosti za cenu, která zajistí dlouhé marketingové období, a tedy vysoké účetní náklady, které mohou vést ke ztrátám.

Sečteno a podtrženo

Investování do nefunkčních nemovitostních aktiv za účelem budování bohatství je životaschopnou strategií, ale není to způsob, jak rychle zbohatnout. Pro každý příběh o handrech k bohatství existuje dalších 10 lidí, kteří přišli o kapitál, protože se nedrželi kroků se změnami tržních trendů.

Ti, kteří uspěli na trhu s vyloučením z trhu, studovali strategie a taktiky dalších úspěšných investorů. Vynaložili čas a zdroje na vytvoření vhodných kontaktů na trhu potřebných k vytvoření konkurenční výhody oproti ostatním. Ale nalévání času a energie na poznání místního trhu s nemovitostmi je pouze jednou z několika strategií, které mohou investoři použít k tomu, aby se dostali na úroveň konkurence. Úspěch pochází z pečlivě vytvořené a provedené akvizice a také z inteligentních únikových strategií.