Daňové odpočty z hypotečních úroků

Odpočet daně z úroků z hypotéky, který byl zaveden spolu s daní z příjmu v roce 1913, se stal oblíbeným odpočtem daně pro miliony amerických majitelů domů. Zde se podíváme na stávající pravidla tohoto odpočtu a na nové změny vyplývající z daňové legislativy z prosince 2017.

Snížení: Kdo se kvalifikuje

Ve většině případů lze veškeré hypoteční úroky až do určité úrovně půjčky odečíst od federálních daní v USA, pokud majitel domu splňuje následující požadavky:

• On nebo ona podá formulář 1040 a rozpisuje odpočty podle Plánu A.
• Za půjčku je ze zákona odpovědný - úrok nelze odečíst, pokud provedete platbu z půjčky někoho jiného.
• Platbu provedl v kvalifikovaném domě.

Akviziční dluh vs. majetkový dluh: velký daňový rozdíl

Protože odpočty jsou regulovány vládou, pravidla nikdy nejsou tak jednoduchá, jak se zdá na první pohled. Existují dva typy dluhů, které vytvářejí daňově uznatelný úrok. Prvním je dluh, který byl odebrán za účelem nákupu, výstavby nebo zlepšení vašeho domu. Tento typ dluhu je znám jako „akviziční dluh“. Druhým typem je dluh, který byl odebrán pro jiné účely a je známý jako „dluh vlastního kapitálu“, protože čerpá z vlastního kapitálu vašeho majetku. Toto rozlišení se stalo obzvláště důležité od přijetí nové daňové legislativy v prosinci 2017 (viz Jak vás ovlivní daňový zákon GOP ).

Návrh zákona zahrnuje významné změny ve výši úrokových dlužníků, které lze odečíst z hypotečních úvěrů a dluhu na vlastní kapitál, takže úrok lze odečíst pouze u půjček ve výši 750 000 USD nebo méně. Kromě toho se změnila pravidla pro peníze na půjčky na vlastní kapitál, které se nepoužívají jako akviziční dluh - například na placení lékařských nákladů nebo výdajů na vysokou školu namísto renovace domu. Zde jsou některé podrobnosti.

• Po říjnu. 13, 1987, do 16. prosince 2017, Dluh: Úroky z hypotéky odebrané na nákup, výstavbu nebo zlepšení vašeho domova po 13. říjnu 1987, mohou být plně odečteny, pouze pokud celkový dluh ze všech hypoték, včetně jakéhokoli dědického dluhu, činí 1 milion dolarů nebo méně pro manželské páry a 500 000 USD nebo méně pro jednotlivce nebo manželské páry, které se podávají samostatně.
• Po prosinci 16, 2017, do 31. prosince 2025, Dluh: Úroky z nové hypotéky odebrané na nákup, výstavbu nebo zlepšení vašeho domu jsou plně odpočitatelné, pouze pokud celkový dluh ze všech hypoték činí 750 000 $ nebo méně pro manželské páry a 500 000 USD nebo méně pro jednotlivce nebo manželské páry podávající samostatně. (Také zahrnuto: půjčky na základě závazné smlouvy, která byla platná před 12/16/17, pokud byl nákup domů uzavřen před 4/18/18). Úroky ze starších půjček - a nové refinancování těchto starších půjček - zůstávají odpočitatelné na 1 milionu USD.
• Dluh vlastního kapitálu po říjnu. 13., 1987, do 16. prosince 2017: Úroky z druhých hypoték (nebo úvěrových linií pro vlastní kapitál), které byly vybrány z jiných důvodů než pro nákup, výstavbu nebo zlepšení vašeho domova, musí u manželských párů celkem činit 100 000 USD nebo méně a 50 000 USD nebo méně pro jednotlivce nebo manželské páry podávající samostatně. Musí také být nižší než reálná tržní hodnota vašeho domu mínus hodnota veškerého dědického dluhu a veškerého hypotečního dluhu po 13. říjnu 1987.
• Dluh vlastního kapitálu po říjnu. 13., 1987, do 16. prosince 2017: Úroky z druhých hypoték (nebo úvěrových linií pro vlastní kapitál) vzatých z jiných důvodů, než je koupě, výstavba nebo zlepšení vašeho domu, nelze odečíst vůbec. To je pravda. i kdyby původní půjčka byla získána před 16. prosincem 2017 a bude trvat do 31. prosince 2025. Teoreticky by se pravidla půjčky vrátila k pravidlům po roce 1987.

Pokud se vám podařilo tuto logiku dodržet, aniž byste byli zmateni, jste zatím v dobré kondici - ale své srážky ještě nezačněte. Existují další ustanovení. I když máte nárok na odpočet na základě výše uvedených kritérií, nemůžete odpočet využít, pokud vaše hypotéka není klasifikována jako zajištěný dluh, což znamená, že váš domov musí sloužit jako zajištění dluhu. Pokud se jedná o nezajištěný dluh, považuje se za osobní půjčku a úrok z něj není odpočitatelný.

Definice „domova“

Další překážkou, kterou musíte překročit, je zajistit, aby vaše nemovitost byla „kvalifikovaným domem“. Aby bylo možné tuto definici splnit, musí být v objektu spací, kuchyňská a toaletní potřeby. Položky, které odpovídají této definici, mohou zahrnovat vaše primární bydliště, druhý domov, byt, mobilní dům, obytný přívěs nebo loď.

Pokud je váš domov druhým domem, můžete si odečíst úrok pouze z jednoho druhého domova. Tuto nemovitost musíte používat nejméně 14 dní v průběhu roku. Pokud je váš druhý dům nájemní nemovitost, musíte ji použít více než 10% času, kdy je nemovitost pronajata. Pokud vaše pronajímaná nemovitost nesplňuje tato kritéria, úrok nemůže být uveden v seznamu A a musí být místo toho uveden v seznamu E.

Refinancování

V posledních letech klesající úrokové sazby povzbudily majitele domů, aby refinancovali hypotéky. Refinancování poskytuje příležitost snížit měsíční splátky hypotéky, zkrátit dobu trvání půjčky nebo obojí. Pokud je refinancování prováděno bez dodatečného dluhu, veškerý úrok z hypotéky zůstává daňově uznatelný. Když majitelé domů využívají své domovy jako prasátko a refinancují, aby vybrali kapitál za účelem generování utrácení peněz - to je z jiných důvodů, než aby si koupili, postavili nebo vylepšili své domovy - dluh za domácí kapitál po 13. říjnu 1987, pravidla platí: Úrok si můžete odečíst pouze na 100 000 $ nebo méně atd., v závislosti na vašem daňovém stavu. (Pro více informací si přečtěte, kdy (a kdy ne), jak refinancovat hypotéku .)

Poskytnutí to IRS

V případě auditu prováděného službou Internal Revenue Service budete muset mít kopii formuláře 1098, Prohlášení o hypotečním úroku, který by měl každý rok poskytovat společnost, která drží vaši hypotéku. Pokud splácíte hypotéku jednotlivci, budete muset kromě částky zaplaceného úroku uvést jméno, číslo sociálního zabezpečení a adresu držitele hypotéky. (Další čtení viz Přežívání auditu IRS .)

Sečteno a podtrženo

Odpočet domácí úrokové daně z hypotéky je hájen majiteli domů a je opovrhován zastánci reformy daně z příjmu. Zastánci rovné daně upřednostňují zánik tohoto odpočtu a po mnoho let američtí zákonodárci na obou stranách uličky diskutovali o různých systémech daňové reformy, které obecně zahrnovaly zrušení odpočtu daně z úroků z hypotéky. Ve snížené formě přežila v daňovém zákoně za rok 2017. To, co se stane, zbývá ještě vidět

Chcete-li se dozvědět více, podívejte se na Porozumění struktuře hypotečních plateb .