Důvěryhodná listina
Listina důvěry, známá také jako listina důvěry, je dokument, který se někdy používá při transakcích s nemovitostmi v USA. Jedná se o dokument, který přichází do hry, když jedna strana vzala půjčku od jiné strany na nákup nemovitosti. Podílový list představuje dohodu mezi vypůjčovatelem a věřitelem o zachování majetku v důvěře neutrální a nezávislé třetí strany až do splacení půjčky.
Přestože jsou důvěrné činy méně obvyklé, než tomu bylo dříve, zhruba 20 států stále přikazuje používání jednoho, spíše než hypotéky, pokud se financování podílí na nákupu nemovitostí.
Trustové listiny se běžně používají na Aljašce, Arizoně, v Kalifornii, Coloradu, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montaně, Severní Karolíně, Tennessee, Texasu, Virginii a Západní Virginii. Několik států, například Kentucky, Maryland a Jižní Dakota, umožňují použití důvěryhodných listin i hypoték.
Jak funguje listina důvěry
Při transakci s nemovitostmi - řekněme o koupi domu - věřitel dává dlužníkovi peníze výměnou za jednu nebo více směnek spojených s listinou svěřenství. Tato listina převádí právní nárok na nemovitý majetek na nestranného správce, obvykle na titulní společnost, na úschovu nebo na banku, která jej drží jako zajištění směnek - zajištění úvěru. Spravedlivý titul - právo na plné vlastnictví - zůstává na dlužníkovi, stejně jako plné využití a odpovědnost za majetek.
Tento stav pokračuje po celou dobu splácení půjčky. Zřizovatel je držitelem právního titulu, dokud dlužník nezaplatí dluh v plné výši, a v tomto okamžiku se vlastník majetku stává dlužníkem. Pokud dlužník splácí úvěr, správce majetku přebírá plnou kontrolu.
Klíč s sebou
- Při financovaných transakcích s nemovitostmi převádějí svěřenské listiny právní titul nemovitosti na třetí stranu, jako je banka, úschova nebo titulní společnost, až do doby, než dlužník splácí svůj dluh věřiteli.
- V několika státech se místo hypotéky používají svěřenské listiny.
- Investování do svěřeneckých listin může poskytnout vysoce výnosný tok příjmů.
Trust Deed vs. Hypotéka
Trustové listiny a hypotéky se používají v bankovních i soukromých půjčkách k vytváření zástavních práv k nemovitostem a obě se obvykle zaznamenávají jako dluh v kraji, kde se nemovitost nachází.
Hypotéka však zahrnuje dvě strany: dlužníka (nebo hypotéku) a věřitele (nebo hypotéku). Naproti tomu svěřenecká listina zahrnuje tři strany: dlužníka (nebo správce), věřitele (nebo příjemce) a správce. Zplnomocněný zástupce drží zástavní právo ve prospěch věřitele; v případě selhání dlužníka zahájí a dokončí proces uzavření na žádost věřitele.
Na rozdíl od všeobecného použití není hypotéka technicky půjčka na koupi nemovitosti; jedná se o dohodu, která slíbí nemovitost jako zajištění úvěru.
Foreclosures and Trust skutky
Hypotéky a smlouvy o důvěře mají různé procesy uzavření trhu. Soudní vyloučení je proces pod dohledem soudu vynucený, když věřitel podá proti dlužníkovi žalobu za nesplnění hypotéky. Tento proces je časově náročný a nákladný. Pokud aukce s vyloučeným majetkem nepřinese dostatek peněz na splacení směnky, může věřitel proti dlužníkovi vydat rozsudek pro nedostatek a požádat o zůstatek. Avšak i po prodeji nemovitosti má dlužník právo na splacení: Může věřiteli splatit ve stanovené lhůtě a získat vlastnický majetek.
Naproti tomu listina o důvěře umožňuje půjčovateli zahájit rychlejší a levnější mimosoudní uzavření trhu, obejít soudní systém a dodržovat postupy uvedené v listině o důvěře a státním právu. Pokud dlužník úvěr nezajistí, nemovitost je nabídnuta k dražbě prostřednictvím prodeje správce. Titul přechází z správce na nového majitele prostřednictvím prodeje po prodeji. Pokud nejsou prodejci důvěryhodného prodeje, vrátí se nemovitost věřiteli prostřednictvím listiny správce. Jakmile je nemovitost prodána, nemá dlužník žádné právo na splacení.
Správce je dále odpovědný za vyplácení výtěžku z prodeje dlužníkovi a věřiteli po dokončení prodeje. Správce zaplatí věřiteli částku zbývající na dluhu a zaplatí dlužníkovi vše, co tuto částku převyšuje, čímž umožní věřiteli koupit nemovitost.
Výhody a nevýhody investic do svěřeneckých listin
Investoři, kteří hledají šťavnaté výnosy, se někdy obracejí na odvětví nemovitostí - zejména na důvěryhodné skutky.
Při investování do svěřeneckých listin poskytuje investor peníze developerovi, který pracuje na realitním projektu. Jméno investora pokračuje jako listina důvěry jako věřitel. Investor shromažďuje úroky z jeho půjčky; po dokončení projektu se mu jeho ředitel vrátí v plné výši. Dohodu zprostředkovatel obvykle usnadňuje.
Klady
Vysoký výnosový tok
Diverzifikace portfolia
Nevýhody
Neplatnost
Žádné kapitálové zhodnocení
Jaký typ vývojáře vstupuje do tohoto uspořádání? Banky se často zdráhají půjčovat určité typy vývoje, jako jsou komerční projekty střední velikosti - příliš malé pro velké věřitele, příliš velké pro malé - nebo vývojáři se špatnými výsledky nebo příliš mnoho půjček. Opatrní věřitelé se mohou také vyvíjet příliš pomalu pro vývojáře proti pevné lhůtě pro zahájení nebo dokončení projektu.
Tito vývojáři jsou tak často v krizi. Z těchto důvodů mohou investoři důvěryhodných listin často očekávat vysoké úrokové sazby ze svých peněz. Mohou sklízet výhody diverzifikace do jiné třídy aktiv, aniž by museli být odborníky na výstavbu nebo správu nemovitostí: Jedná se o pasivní investici.
Investování do svěřenecké listiny má určitá rizika a nevýhody. Na rozdíl od akcií nejsou investice do nemovitostí likvidní, což znamená, že investoři nemohou získat své peníze na požádání. Investoři také mohou očekávat pouze úrok, který úvěr generuje, přičemž jakékoli další zhodnocení kapitálu je nepravděpodobné. Investované strany mohou využít jakékoli právní nesrovnalosti ve svěřenecké listině, což může způsobit nákladné právní spletení, které může investici ohrozit. Typický investor s malými zkušenostmi může mít potíže, protože k nalezení důvěryhodných a důvěryhodných vývojářů, projektů a makléřů je nutná určitá sada odborných znalostí.
Příklad skutečného světa ve svěřenecké listině
Například krátký formulář dokumentu o listině důvěry používaný v Austin County v Texasu pokrývá požadavky na většinu věřitelů. Formulář začíná definicí pojmů a mezerami pro dlužníka, věřitele a správce pro vyplnění jejich jmen. Vypůjčená částka a adresa nemovitosti musí být také vyplněna.
Po této části dokument dále specifikuje převod práv k majetku a jednotné smlouvy, včetně:
- Podrobnosti o platbě jistiny a úroků
- Úvěrové fondy
- Liens
- Pojištění majetku a údržba struktury
- Obsazení ve struktuře - stanovení dlužníka musí trvat do 60 dnů
Součástí formuláře jsou také nejednotné smlouvy, které určují selhání nebo porušení kterékoli z podmínek smlouvy. Existuje také specifikace, že půjčka, se kterou se dokument zabývá, není půjčkou na vlastní kapitál - to je něco, z čeho dlužník obdrží hotovost - půjčka je na koupi nemovitosti.
Smlouva o důvěře končí prostorem pro podpis dlužníka, což musí učinit za přítomnosti notáře a dvou svědků, kteří také podepíší.