Porozumění procesu úschovy
Koupě domu může být komplikovaný proces, na který je většina lidí obvykle nepřipravena. Jedním z těchto tajemných prvků je proces úschovy - také nazývaný uzavření. Tento proces, ke kterému dochází mezi okamžikem, kdy prodejce nabídku přijme a kupující dostane klíče, může být pro mnoho kupujících v domácnosti obrovský.
Co je úschova?
Vázání je finanční nástroj držený třetí stranou jménem dvou dalších stran, které dokončují transakci. Je to jako důvěryhodný účet vedený třetí stranou, přičemž jsou splněny všechny povinnosti prodávajícího a kupujícího.
Čas potřebný k přechodu od začátku do konce procesu úschovy se liší. Mezi faktory, které určují délku uzavření, patří předběžné schválení hypotéky, mít po ruce příslušné dokumenty a čas potřebný k dokončení upisování. A stejně jako doba, proces se může také lišit podle státu. Kroky jsou však obecně stejné pro všechny.
Otevřete účet úschovy
Jakmile vy a prodejce podepsáte oboustranně přijatelnou kupní smlouvu, váš agent vyzvedne váš šek na vážné peníze a vloží jej na vázaný účet u svěřené společnosti uvedené v kupní smlouvě.
Společnost svěřená v úschově jedná jako neutrální třetí strana, která shromažďuje požadované prostředky a dokumenty zapojené do procesu uzavírání od počátečních dokumentů o vkladu a půjčce po podepsanou smlouvu. V některých oblastech mohou právníci zvládnout tento proces namísto úschovy a mohou být nazváni spíše vypořádáním než úschovou.
Čekejte na hodnocení banky
Banka poskytující hypotéku provede své vlastní posouzení - za které obvykle kupující platí - na ochranu svých finančních zájmů, pokud bude někdy potřebovat vyloučit majetek. Pokud je ocenění nižší než nabídnutá cena, půjčovatel vám nedá financování, pokud nepřijdete s rozdílem nebo pokud prodejce nesníží cenu na odhadovanou částku.
Můžete se však pokusit změnit názor odhadce provedením jedné z následujících akcí:
- Poskytněte další informace o tom, proč se domníváte, že by dům měl být oceněn ve vyšší výši
- Získejte druhé hodnocení
- Vyzkoušejte jiného věřitele a doufejte, že hodnocení vychází ve váš prospěch
Pokud žádná z těchto možností není možná, můžete kupní smlouvu zrušit.
Bezpečné financování
Měli byste již být předem schváleni pro hypotéku před přijetím vaší dohody. Jakmile poskytnete věřiteli adresu nemovitosti, připraví odhad dobré víry - nebo prohlášení s podrobností o výši vaší půjčky - úrokovou sazbu, náklady na uzavření a další náklady spojené s nákupem. Před podpisem se ujistěte, že čísla v tomto dokumentu sjednáte. Jakmile máte písemný závazek k půjčce, je čas písemně odstranit finanční podmínku.
Schválit Zveřejnění Prodávajícího
Měli byste obdržet písemné oznámení o jakýchkoli zjevných problémech, které již zjistil prodejce nebo jeho zástupce. Například ve čtvrtích s nízkými příjmy ve vysoce nákladných obytných částech mohla být garáž přeměněna na obytnou zónu, která porušuje městské bytové zákony. Možná už víte o jakýchkoli podobných problémech, protože jsou často uvedeny v seznamu.
Tato nemovitost může být poskytnuta bez uvedení prodejce, což znamená, že prodejce nezveřejňuje žádné podrobnosti v podmínkách prodeje. Pokud se o nemovitost stále zajímáte, nechte si provést vlastní prohlídku. Než inspektor přijde do areálu, ujistěte se, že máte povolení od prodejce.
Získejte potřebné kontroly
Dalším krokem je zvážit, zda chcete zvýšit náklady na inspekce. I když to není nutné, mohou se vám hodit vzhledem k vašim okolnostem.
Ačkoli to není požadavek, je ve vašem nejlepším zájmu získat domácí inspekci. Profesionální domácí inspektor vám za pár stovek dolarů řekne, zda v domácnosti nejsou nějaké nebezpečné nebo nákladné vady. Pokud ano, budete se o nich chtít dozvědět, abyste mohli udělat jednu z následujících akcí:
- Zpět z nákupu.
- Požádejte prodejce, aby je opravil.
- Požádejte prodejce, aby snížil cenu, abyste mohli opravy provést sami.
Upozorňujeme, že zde nemůžete vyjednat žádné koncese prodejce, pokud smlouva říká, že nemovitost koupíte „tak, jak je“. Pokud bude kontrolní proces uspokojivě ukončen, budete muset písemně odstranit kontrolní případ. Tento krok zopakujete po dalších kontrolách.
Inspekce škůdců
Možná budete chtít získat prohlídku škůdců, abyste se ujistili, že dům nemá termity, truhlářské mravence nebo jiné škůdce, jako jsou šváby nebo krysy. Tyto problémy nemusí být patrné během dne, kdy jste si dům s největší pravděpodobností prohlédli a po nastěhování by to byl strašně nevítaný objev. Jakékoli problémy se škůdci bude nutné odstranit, než bude prodej pokračovat - za předpokladu, že chcete pokračovat nákup. To je další oblast, kde budete možná chtít vyjednat s prodejcem a zaplatit za práci.
Inspekce životního prostředí
Někdy se doporučuje provést inspekci životního prostředí, aby se zkontrolovaly toxiny v domácnosti, jako jsou plísně a azbest. Na domovském místě mohou také být problémy, jako je kontaminace z místa poblíž skládky, bývalého ropného pole, čistírny, čerpací stanice nebo jiného ekologicky nebezpečného podniku. Jakýkoli problém odhalený v této oblasti může znamenat vážné zdravotní riziko a může být nákladné jej opravit.
Geologická zpráva
Oblasti podléhající zemětřesení mohou vyžadovat zprávu o půdě a / nebo geologickou zprávu, aby bylo možné posoudit riziko vážného poškození majetku v případě takové katastrofy. Můžete také zvážit povodňovou zprávu. Pokud je doma příliš pravděpodobné, že se zaplaví, nebudete moci získat pojištění vlastníků domů, což znamená, že nemůžete získat hypotéku. V některých případech vyřeší tento problém nákup povodňového pojištění kromě pojištění majitele domu. Ve venkovských oblastech by měl být proveden průzkum země, aby se ověřily hranice majetku. V městských oblastech jsou hranice již velmi jasné.
Pojištění nebezpečí
To zahrnuje pojištění majitelů domů a jakékoli další krytí požadované ve vaší zeměpisné oblasti (např. Povodňové pojištění). Dokud nebude splacena hypotéka, budete muset mít pojištění domácnosti. Pokud chcete ušetřit pár babek, vyberte si svou vlastní pojišťovnu a nakupujte, abyste získali nejlepší cenu. Ten, který si banka vybere, nemusí být ten, který chcete.
Zpráva o titulu a pojištění titulu
Oznamování titulů i pojištění titulů vyžaduje váš věřitel. I kdyby tomu tak nebylo, stejně byste je chtěli.
Zpráva o titulu zajišťuje, že název k nemovitosti je jasný - to znamená, že na majetku nejsou žádná zástavní práva a nikdo kromě prodávajícího nemá nárok na žádnou jeho část. Pojištění titulu chrání vás a věřitele před jakýmikoli právními problémy, které mohou nastat později, pokud se během vyhledávání titulu něco neobjeví.
Pokud s titulem něco není v pořádku (známé jako cloud nebo defekt), bude ho muset prodávající opravit, aby mohl prodej pokračovat nebo vás nechal odejít. V závislosti na tom, kde žijete, může být společnost vázaná na úschovu a titulní společnost stejná.
Poslední průchod
Je dobré znovu zkontrolovat nemovitost těsně před uzavřením, abyste se ujistili, že nedošlo k žádným novým škodám a že vám prodejce nechal položky uvedené v kupní smlouvě, jako jsou spotřebiče nebo příslušenství.
V tuto chvíli pravděpodobně nebudete moci ustoupit, pokud domov neutrpí vážné škody. Není však neslýchané, že drobný kupec nutí svého agenta k tomu, aby dohodu zrušil kvůli něčemu nevýznamnému.
Formulář HUD-1
Nejméně jeden den před uzavřením obdržíte formulář HUD-1 nebo závěrečný výpis podmínek půjčky a nákladů na uzavření. Porovnejte ji s odhadem dobré víry, který jste podepsali dříve. Oba dokumenty by měly být velmi podobné. Hledejte zbytečné, neočekávané nebo nadměrné poplatky a také přímé chyby.
Zavřete Escrow
Proces uzavření se poněkud liší podle státu, ale budete muset podepsat tunu papírování; Vezměte si čas a pečlivě si přečtěte. Prodejce bude muset podepsat také papíry. Po podepsání všech dokladů připraví důstojník úschovy nový skutek, který vás pojmenuje jako vlastníka nemovitosti, a pošle jej okresnímu zapisovateli. Zašlete pokladní šek nebo zajistíte bezhotovostní převod, který zaplatí náklady na zálohy a uzavření, a váš věřitel převede vaše úvěrové prostředky k úschově, aby mohl být zaplacen prodávající a případně věřitel prodávajícího.
Pokud to zvládnete tak daleko, konečně se dostanete do vlastnictví domu.
1:5112 kroků k uzavření obchodu s nemovitostmi
Sečteno a podtrženo
Váš agent bude dohlížet na celý tento proces, takže se nemusíte příliš obávat, pokud nerozumíte každému detailu. V každé transakci, ve které tolik finančně přidáváte, je dobré mít alespoň základní představu o tom, co se děje, abyste se nevyužili. (Související informace najdete v části „Porozumění procesu úschovy a požadavkům“)