Rekreační dům nebo investice vytvářející příjmy?

Americký sen o koupi domu prošel v posledních 50 letech značným množstvím změn, které se rozšířily na druhé nebo na dovolenou. Tyto chaty na břehu jezera, chatky v horách a chaty na pláži však často sedí prázdných 90% roku, zatímco jejich majitelé financují čas na příští dovolenou - a nese účet za hypotéky a daně z nemovitostí.

Samozřejmě existuje alternativa, jak nechat váš prázdninový dům sbírat prach, když tam nemůžete být: pronajměte ho ostatním lidem, kteří si chtějí užít trochu práce. Zatímco pronájem může být lukrativní, je třeba zvážit daňové důsledky.

Klíč s sebou

• IRS považuje druhý dům za investici do nemovitosti, pokud v ní strávíte méně než dva týdny a zbytek se pokusíte pronajmout.
• Ztráty z pronájmu lze odepsat pouze proti příjmu z jiných pronájmů, soukromého partnerství, které neprovozujete, nebo S-korporace.
• Doba, kterou jste vlastnili prázdninový dům, ovlivňuje to, jaké daně z kapitálových výnosů zaplatíte.
• Pokud vlastníte druhý dům za účelem jeho pronájmu a máte AGI pod 150 000 $, začněte jej aktivně spravovat.

Poskytování druhého domova

Nákup a udržování sekundárního bydliště je obrovské finanční rozhodnutí. Druhý domov má všechny náklady na svůj první domov a často i více, ale bez jednoduchých odpisů z IRS.

Pokud uvažujete o koupi druhého domu, jedním z prvních kroků je rozhodnout, zda si koupíte financování hypotékou nebo zda budete platit v hotovosti. Abychom vám pomohli při rozhodování, použijte hypoteční kalkulačku pro zkoumání úrokových sazeb od věřitelů v oblasti, kde se nachází vaše rekreační nemovitost. Poté, co jste shromáždili odhady celkových nákladů na své měsíční splátky hypotéky, přejděte přes své finance a zjistěte, zda nemá smysl uzavřít hypotéku nebo platit hotovost.

Pokud jste se rozhodli získat rekreační dům, ale nemáte kapitál na nákup v hotovosti, uvědomte si, že IRS uzavřela mezeru, ve které byste mohli použít druhou hypotéku na nákup samostatné investiční nemovitosti a přitom stále odpočítávat platby jako osobní hypoteční úrok. Pokud máte v úmyslu půjčit si na druhý domov, budete si muset vzít další hypotéku, která umožňuje daňově uznatelný úrok.

7, 4 milionu

Počet domů v USA, což odpovídá 5, 6% z celkového bytového fondu, které mají nárok na druhý odpočet daně z hypotéky na bydlení, podle Národní asociace stavitelů domů a Úřadu pro sčítání lidu.

IRS na investice do rekreačních domů

Pokud vlastníte dům a pronajímáte jej na méně než 15 dní, nemusíte vykazovat příjem. IRS však považuje druhý domov za investiční nemovitost, pokud v ní strávíte méně než dva týdny a poté se pokusíte pronajmout si zbytek času. Je důležité si uvědomit, že poptávka po vaší kabině v lese může přijít pouze v době špičky - ve stejném období, kdy byste pravděpodobně chtěli nemovitost využít sami.

Zdá se, že druhé domy jsou pro IRS šedým místem. Veškeré ztráty z pronájmu jsou „pasivní ztráty“ nebo „ztráty z koníčků“. Lze je odepisovat pouze proti příjmu z jiných pasivních aktivit, jako jsou ostatní nájemné, soukromé partnerství, které nepomáháte při provozování, nebo společnost S-corporation. Pasivní ztráty, které nemůžete použít, se přenášejí, dokud neprodáte rekreační dům. Když nemovitost prodáte, můžete minulé ztráty použít k vyrovnání případných zisků. Máte-li po prodeji další odpisy pasivní ztráty, můžete si je nárokovat proti běžnému příjmu.

Od nejnovějších pokynů IRS pro daňový rok 2019 si můžete odečíst až 25 000 $ ročně, pokud:

• Upravený hrubý příjem je menší než 100 000 USD
• Aktivně se podílíte na správě nemovitosti

Tato daňová úleva zmizí při hrubém příjmu (AGI) upraveném o 150 000 USD, i když většina lidí, kteří si mohou dovolit koupit druhý domov, bude mít AGI daleko nad těmito čísly. Pokud je vaše AGI mezi 100 000 a 150 000 $, máte nárok na poloviční odpočet. Aktivní účast je největší výzvou. Roční odpočet můžete použít, pokud se chcete vy nebo váš manžel stát kvalifikovaným realitním profesionálem a aktivně spravovat nemovitost a zveřejňovat pasivní ztráty. Upozorňujeme však, že IRS pravděpodobně nebude věřit, že jako správce nemovitosti zastáváte práci na plný úvazek a měsíční svit. Budete potřebovat podrobný deník o tom, proč, kdy, kde a co děláte jako správce nemovitosti, abyste dokázali svůj případ a odpočet.

Většina lidí, kteří vlastní druhé domovy, by lépe sloužila tím, že by je klasifikovala jako nemovitost se smíšeným užíváním pro daňové účely a pronajala je na 14 nocí v daném roce bez daně.

Prodej rekreačního domu

Nemovitosti v populárních rekreačních oblastech obvykle bývají vyšší než průměrné zhodnocení, takže někdy budete možná chtít vydělat a prodat. Doba, kterou jste vlastnili rekreační dům, ovlivňuje vaši daň z kapitálových výnosů. Pokud prodáváte před uplynutím jednoho roku, budete podléhat sazbě krátkodobých kapitálových výnosů. Pokud prodáváte po roce, vaše federální daň se vypočítá na základě sazby dlouhodobých kapitálových výnosů.

Můžete však udělat trochu dodge, pokud jste ochotni se úplně přemístit. Pokud prodáte své primární bydliště s odpočtem 250 000 $ na osobu bez daně a přestěhujete se do prázdninového domu a deklarujete ho jako své nové primární bydliště, budete moci znovu použít osvobození 250 000 $ (500 000 $ pro páry) - pokud budete bydlet na bývalý rekreační dům na dva roky. Tato strategie je bohužel často praktická pouze pro osoby samostatně výdělečně činné nebo pro důchodce. Existují také další omezení použití vyloučení kapitálu pro rekreační domy, které byly přeměněny na primární bydliště.

Téměř 60% Američanů nese nějakou formu životního pojištění podle posledních údajů za rok 2018.

Pokud se rozhodnete, že se chcete stát pronajímatelem v druhém domě a máte AGI pod 150 000 USD, vaším nejlepším postupem může být aktivní zapojení do správy vlastního majetku.

Tipy pro druhého majitele domu

Pokud vlastníte druhý dům za účelem jeho pronájmu a máte AGI pod 150 000 $, pak se tam pusťte a začněte jej aktivně spravovat. To znamená, že nebudete moci použít agenta k nalezení nájemníků. Opravy zajistíte osobně, ale odpisy vám poskytnou pasivní ztráty.

Pokud vás aktivní management nepřitáhne, nebo je váš AGI příliš vysoký, trávte více času v kabině a proměňte jej v nemovitost smíšeného využití, nikoli investiční nemovitost. To znamená, že se změnou daní mění daně - hlavně že nemůžete použít pasivní ztráty. Ale budete si moci nárokovat procento z hypotečního úroku a daně z nemovitosti jako odpočty proti vaší dani z příjmu.