Proč většina mých hypotečních plateb začíná jako úrok?

Výše hypotéky se skládá z kombinace splácení úroků a jistiny. V průběhu trvání hypotéky se bude měnit podíl úroku na jistině.

Zpočátku bude platba majiteli domu především úrokem, včetně malého množství jistiny. Jak hypotéka zraje, hlavní část platby se zvýší a úroková část se sníží. Důvodem je to, že účtovaný úrok je založen na aktuálním zůstatku hypotéky, která klesá s splácením jistiny. Čím menší je hypotéka, tím nižší je úrok.

Například si vezměte jednoduchou hypotéku za 100 000 USD za úrokovou sazbu 4% ročně a dobu do splatnosti 24 let. Roční splátka hypotéky činí 6 558, 68 $. První platba bude zahrnovat úrokový poplatek 4 000 $ (100 000 x 4%) a splácení jistiny 2 558, 68 $ (6 558, 68 - 4 000 $). Neuhrazený zůstatek hypotéky po této platbě je 97 441, 32 $ (100 000 - 2 588, 68 $). Další platba se bude rovnat první, 6 558, 68 $, ale nyní bude mít jinou část úroku než jistina. Úrokový poplatek za druhou platbu bude 3 897, 65 $ (97 441, 32 x 4 procenta), zatímco základní platba předem bude 2 661, 03 $ (6 558, 68 - 3 897, 65 $).

Hlavní část druhé platby je přibližně o 100 USD větší než první. K tomu dochází, protože majitel domu zaplatil peníze na jistinu - snížil je - a nová úroková platba se počítá z nižší částky jistiny. Ke konci hypotéky se jedná především o splátky jistiny.

Toto je základní příklad využívající tradiční obyčejnou vanilkovou půjčku. S exotickými hypotékami mohou majitelé domů vybrat si své měsíční splátky hypotéky.

Jak splácet hypotéky

Ačkoli úroková část klesá každý měsíc, samotné splátky hypotéky v průběhu času neklesají. Více peněz směřuje k hlavnímu zůstatku, který je po celou dobu půjčky plně amortizován. Výsledkem je, že v průběhu let bude více plateb majiteli domu směřovat k jistině, čímž se zrychlí sazba, kterou majitel domu buduje kapitál, a snižuje dlužná částka. Během 30. roku 30leté fixní hypotéky zvyšuje majitel domu svou majetkovou pozici mnohem více s každou provedenou platbou ve srovnání s platbami provedenými v letech jeden a dva.

Snižování plateb

Existují však určité specifické situace, ve kterých se splácení hypotéky může snížit.

Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) může mít v průběhu času klesající platby. U tohoto typu hypotéky úroková sazba kolísá na základě indexu, který odráží náklady půjčovatele na úvěrových trzích. Platby za ARM se mohou snížit, pokud se v průběhu půjčky referenční sazba půjčky sníží. ARM má však stejný potenciál pro zvýšení plateb, někdy podstatně. Dokumenty o úvěru stanoví, jak moc se může úroková sazba každý rok zvyšovat, a maximální výši, kterou lze během celé doby trvání úvěru zvýšit.

Dlužník, který musí v prvních letech půjčky platit hypoteční pojištění, může její splácení hypotéky postupem času klesat. Většina hypotečních společností omezuje půjčky na 80% z kupní ceny nebo hodnoty domu, podle toho, co je nižší, a očekává se, že dlužník přijde s dalšími 20% jako záloha. Tento poměr půjčky k hodnotě [LTV] je navržen tak, aby chránil věřitele, pokud hodnota domu klesne a dlužník dluží více, než je hodnota domu. V některých situacích půjčovatelé umožňují vlastníkům domů půjčit si více než 80% z kupní ceny, ale věřitelé požadují v rámci dohody hypoteční pojištění. Toto pojištění chrání věřitele, pokud musí vyloučit majetek, jehož hodnota je nižší než zůstatek úvěru. Dlužník platí pojistné v rámci měsíční splátky hypotéky.

Jakmile dlužník půjčí zůstatek na určité procento z domácí hodnoty - obvykle 78% - může dlužník požádat věřitele o zrušení hypotečního pojištění. Za předpokladu, že je dlužník úspěšný, splátka hypotéky se po zbývající část půjčky sníží, protože již neobsahuje pojistné na hypotéku.