Vyplatí se vaše renovace domů?

Přestavba určitých oblastí rodinného domu je pro majitele domů skvělým způsobem, jak přidat na pozemek něčímu majetku vyšší funkčnost a krásu. Výběrem správného projektu, který obohatí váš životní prostor, může být podstatná část nákladů přenesena na budoucí majitele ve formě zvýšených hodnot nemovitostí.

Klíč s sebou

• Přestavba může zvýšit návratnost investic (ROI) domu. Dřevěné paluby, výměna oken a modernizace kuchyně a koupelny mají tendenci generovat nejvyšší návratnost investic.
• Pro pokrytí nákladů musí projekty přestavby obecně opravit konstrukční nebo konstrukční vadu, aby se získaly zpět náklady na výstavbu.
• Náklady na renovaci nájemních nemovitostí mohou být kompenzovány během prodeje, ale také se zvýšenými nájemnými, které aktualizují domy.
• Úvěry na bydlení jsou jedním ze způsobů, jak financovat projekty renovace, které umožňují platby pouze na úroky, dokud není nemovitost prodána a náklady nejsou hrazeny.
• Jednou z největších chyb při renovaci je zlepšení domu výrazně nad průměrem sousedních domů. Ceny domů mají tendenci odrážet vkus místních kupujících domů a částku, kterou jsou ochotni zaplatit.

Co je třeba zvážit před renovací

Návratnost investice (ROI) jakéhokoli daného projektu renovace je funkcí charakteristik místního trhu, stavu trhu s nemovitostmi v době prodeje nemovitosti a kvality provedené práce. Historicky a průměrně některé projekty, jako je přidání dřevěné paluby, modernizace kuchyně a koupelen a výměna oken, vykázaly největší návratnost investic bez ohledu na umístění nemovitosti nebo stav trhu rezidenčních nemovitostí.

Větší renovace nejsou vždy lepší, protože vyšší výdaje ne vždy zajistí větší tvorbu hodnoty.

Pokud však projekt přestavby není navržen tak, aby vyřešil strukturální problém nebo konstrukční vadu, je nepravděpodobné, že majitel domu získá zpět více než náklady na výstavbu. Pokud je úhrada nákladů stejně důležitá jako zvýšené potěšení z vylepšování nemovitosti, měli by majitelé domů při rozhodování o tom, které projekty pokračovat, zvážit vkus potenciálních kupujících.

U investorů, kteří přestavují nemovitost, mohou být náklady na její vylepšení získány nejen v době prodeje, ale také prostřednictvím zvýšených sazeb nájemného na základě aktualizovaných rezidencí.

Majitelé domů si však musí být vědomi toho, které projekty se rozhodnou dokončit, protože potenciální zisky z hodnoty lze realizovat pouze do té míry, že jsou kupující ochotni zaplatit za renovace.

Zvažte svou polohu

Při zvažování jakéhokoli typu projektu je nezbytné zajistit, aby provedená vylepšení byla vhodná pro konkrétní typ obydlí a oblast místních nemovitostí. Jednou z chyb, kterou majitelé domů často dělají, je zlepšení jejich domů výrazně nad průměrem sousedních domů. Kupující jsou přitahováni do konkrétních čtvrtí kvůli službám umístěným poblíž a proto, že domy v této oblasti se prodávají v rámci cenového rozpětí tohoto kupujícího. Ačkoli se dům zlepšil výrazně nad ostatními v okolí, může stále dostávat stejnou úroveň zájmu ve srovnání s ostatními, které se uvádějí na trh, je nepravděpodobné, že by prémie výrazně nadprůměroval jednoduše kvůli dalším zlepšením.

Realitní agenti budou vědět, kdy je procentuální zvýšení hodnoty vyšší pro průměrné nebo podprůměrné ceny domů v dané čtvrti a nižší pro domy s cenou na vrcholu jejich příslušných trhů. Během těchto období zvýšené hospodářské činnosti a zvýšené poptávky po nemovitostech bude mít zlepšení největší dopad na tržní hodnotu domova.

Čas bude mít také vliv na schopnost vylepšení zvýšit hodnoty nemovitosti. Provedení strukturálních nebo konstrukčních vylepšení, jako jsou přírůstky budov nebo dokončování surového prostoru, přinese přidanou hodnotu po delší dobu, než například aktualizace kuchyní a koupelen nebo technologická vylepšení, jako jsou nové klimatizační systémy, protože tyto systémy mají tendenci být zastaralé. přesčas.

Geografická poloha bude mít také velký dopad na nejrychlejší nebo největší návratnost projektů. Například doba údržby a náklady na bazény v zemi znesnadňují úhradu nákladů na instalaci av některých případech sníží celkovou hodnotu domu. To však nemusí platit v jižních oblastech USA, kde delší období extrémně horkého počasí činí z koupaliště pro některé majitele domů cenný doplněk.

Jak může vláda pomoci

Vzhledem k tomu, že úrok z hypotéky je odpočitatelný od daně z příjmu, může strýček Sam pomoci dotovat zlepšení domů, čímž se náklady na výstavbu pro majitele nemovitostí ještě méně zatěžují.

Za méně rizikovou averzi mohou vlastníci nemovitostí, kteří nashromáždili přiměřený vlastní kapitál ve svých domovech, použít k financování svých stavebních projektů finanční nástroje, jako je refinancování v hotovosti nebo půjčka na vlastní kapitál. Při použití těchto metod by jedinou hotovostí nezbytnou k dokončení plánovaných projektů byly platby úroků na udržení půjček, které jsou ve většině případů daňově uznatelné. Jistina může být splacena, když je nemovitost konečně prodána.

Návratnost projektu

Konečným důvodem pro jakýkoli projekt předělávání domů jako majitele-obyvatele je radost získaná ze života v aktualizovaném domě. Pro ty, kteří doufají, že budou profitovat také z přestavby, existuje několik zdrojů, které nabízejí nahlédnutí do očekávané návratnosti konkrétních projektů. Například časopis REALTOR® zveřejňuje výroční zprávu „Cena vs. hodnota“, která porovnává náklady na běžné projekty předělávání a ukazuje návratnost, kterou mohou majitelé domů očekávat. Tyto odhady návratnosti vycházejí z tehdejších fundamentů trhu s nemovitostmi a průměrných nákladů na výstavbu.

Tabulka 1 obsahuje průměrné národní odhady, ale majitelé domů mohou najít konkrétnější informace na webu Remodeling Online, který nabízí stejné odhady pro různé geografické oblasti USA. Tyto průměrné rozsahy návratnosti pro nejběžnější remodelační projekty poskytují potenciálním prodejcům obecnou informaci o tom, které projekty mají největší pravděpodobnost vrácení většiny projektových nákladů při prodeji. Rozdíly v průměrných výtěžcích jsou vysvětleny rozsahem a kvalitou provedené práce, přičemž menší a méně užitečné projekty jsou na spodním konci rozsahu.

Zdroj: Přeměna online

Vylepšení, jako je přestavba kanceláří a ložnic, měla největší rozsah zotavení, od 50 do 70%. Velké rozšíření je způsobeno rozdíly ve velikosti renovací a významem místnosti v celkovém designu domu, jako je například ložnice pro hosty a hlavní apartmá. (Související informace najdete v části „6 věcí, které považujete za přínosné pro váš domov - ale ne“)

Sečteno a podtrženo

Při zvažování jakéhokoli projektu přestavby by majitelé domů měli vzít v úvahu hodnotu, kterou získají z projektu, za jakoukoli úhradu nákladů, která může být k dispozici při prodeji. Při zvažování dvou stejně užitečných změn by však majitelé domů měli prozkoumat průvodce místními nemovitostmi, aby určili, které projekty s největší pravděpodobností zaplatí za sebe. Pamatujte, že větší není vždy lepší a další výdaje ne vždy zajistí vyšší míru tvorby hodnot. Ceny domů budou vždy odrážet vkus místních kupců nemovitostí a částky, které jsou kupující ochotni zaplatit v konkrétní čtvrti nebo subdivizi.