Získání amerických daňových odpočtů na zahraniční nemovitosti

Stále více Američanů hledá v zámoří prázdninové domy, nemovitosti s příjmem z pronájmu a místa, kde se mohou usadit během odchodu do důchodu - ať už je to pět nebo 30 let. Daňové výhody plynoucí z vlastnictví nemovitosti v zahraničí jsou až na několik výjimek podobné těm, které jsou ve vlastnictví Spojených států.

Klíč s sebou

• Pokud vlastníte majetek v zahraničí, vaše daňové výhody v USA závisí na tom, jak nemovitost používáte.
• Pokud je nemovitost určena pro osobní potřebu, můžete si odečíst úroky z hypotéky - nikoli však daně z nemovitostí.
• Pokud obdržíte příjem z pronájmu, pravidla závisí na tom, kolik dní používáte dům pro osobní versus pronájem.

Výhody, které vlastníci nemovitostí získají z amerických daňových zákonů, závisí na tom, jak nemovitost používají. Pokud například žijete v domácnosti, můžete obecně odečíst úrok z hypotéky. Používáte-li nemovitost pro příjem z pronájmu, můžete si odečíst hypoteční úrok a řadu dalších výdajů, včetně pojištění majetku a odpovědnosti, nákladů na opravy a údržbu a místních a dálkových cestovních nákladů souvisejících s údržbou nemovitosti.

Čtěte dále a zjistěte, jak americké daňové zákony nakládají se zahraničním vlastnictvím a také s daňovými důsledky prodeje nemovitosti.

Majetek pro osobní použití

Pokud nemovitost používáte jako druhý domov - ne jako nájem - můžete si odečíst hypoteční úrok stejně jako za druhý domov v USA. V roce 2019 můžete odečíst úrok, který zaplatíte za prvních 750 000 $ (375 000 $, pokud se podáte manželství) samostatně) kvalifikovaného hypotečního dluhu ve vašem prvním a druhém domově (to je celková částka). Upozorňujeme, že pokud jste své nemovitosti koupili před 16. prosincem 2017, pravděpodobně jste dědečni na základě předchozího odpočtu limitu 1 milionu USD kvalifikovaného hypotečního dluhu. Poraďte se s daňovým odborníkem, abyste se ujistili, kam se vejdete.

Stejně jako u hlavního bydliště nemůžete odpisovat výdaje, jako jsou poplatky za služby, údržbu nebo pojištění, pokud si nemůžete nárokovat odpočet domácí kanceláře.

Zatímco odpočet úroků z hypotéky je stejné, ať už je doma v USA nebo v zahraničí, daně z nemovitostí fungují odlišně. Podle zákona o dani z oříznutí a zaměstnání (TCJA) již nemůžete odpočítat majetkové daně ze zahraničního majetku.

Pronájem nemovitosti

Daňová pravidla jsou složitější, pokud obdržíte příjem z pronájmu. Platí různá pravidla v závislosti na tom, kolik dní používáte dům k osobnímu použití, nikoli k pronájmu. Obecně spadáte do jedné ze dvou kategorií:

1. Pronajímáte si dům na 14 dní nebo méně a nemovitost používáte déle než 14 dní nebo 10% z celkového počtu dní, kdy bylo pronajato . Můžete si pronajmout dům někomu jinému až na dva týdny (14 nocí) každý rok, aniž byste museli tento příjem nahlásit IRS. I když si ji pronajmete za 5 000 $ za noc, nemusíte vykazovat příjem z pronájmu, pokud jste si pronajali více než 14 dní. Dům je považován za osobní rezidenci, což vám umožňuje odečíst úroky z hypotéky podle standardních pravidel pro druhý dům, nikoli však ztráty z pronájmu nebo výdaje.
2. Pronajímáte si dům na 15 a více dní a používáte jej na méně než 14 dní nebo 10% dnů, kdy byl dům pronajat. V tomto případě IRS považuje nemovitost za pronájem domů a činnosti spojené s pronájmem jsou považovány za podnikání. Mějte na paměti: Pokud dům používá váš rodinný příslušník (tj. Váš manžel / manželka, sourozenci, rodiče, prarodiče, děti a vnoučata), počítá se jako osobní den, pokud nevyberete přiměřenou cenu za pronájem. Veškeré příjmy z pronájmu musíte nahlásit IRS, ale dobrou zprávou je, že vám to umožňuje odečíst náklady na pronájem, jako jsou úroky z hypotéky, daně ze zahraničních nemovitostí, výdaje na reklamu, pojistné, poplatky a poplatky placené správcům nemovitostí. Jeden pozoruhodný rozdíl mezi nájemní nemovitostí doma a jednou v zahraničí: Vaše nemovitost v zahraničí se odpisuje během 40 let, namísto současných 27, 5 let u domácích obytných nemovitostí. V obou případech odepisujete pouze hodnotu struktury (budovy); země nelze odepisovat.

Prodej nemovitosti

Pokud prodáváte svůj dům v zahraničí, daňové zacházení je podobné prodeji v USA - a liší se v závislosti na tom, jak byla nemovitost použita. Pokud jste žili v domácnosti po dobu nejméně dvou z posledních pěti let, kvalifikuje se jako vaše primární bydliště a můžete z prodeje vyloučit až 250 000 dolarů z kapitálových výnosů (nebo až 500 000 dolarů u ženatých daňových poplatníků). Toto vyloučení z prodeje primárního domu se nepoužije, pokud domov nebyl vaším hlavním bydlištěm. V takovém případě dlužíte obvyklou daň z kapitálových výnosů.

Pokud prodáváte nemovitost v USA, je možné, že budete moci provést výměnu 1031 (nazývanou také výměna podobného druhu), ve které si vyměníte jednu investiční nemovitost za jinou „podobnou“ nemovitost na základě odložených daní. Mnoho investorů používá tuto strategii k odkladu výplaty kapitálových výnosů a odpisů.

US Část 1031 vám umožňuje prodat a nahradit cizí majetek pouze jiným cizím majetkem.

Významný rozdíl v daňovém zacházení s domácím a zahraničním majetkem však spočívá v tom, že majetek v USA není považován za obdobný jakémukoli zahraničnímu majetku. Americká sekce 1031 umožňuje pouze domácí burzy a zahraniční burzy.

USA považují jakýkoli majetek mimo USA za obdobný s jakýmkoli jiným podobným majetkem mimo USA, takže je možné vyměnit dům v Panamě za jiný v Panamě nebo Ekvádoru nebo Kostarice. To prostě nebude považováno za laskavé s jakýmkoli majetkem v USA

Dvojí zdanění

Pokud provozujete svůj dům v zahraničí jako pronajímatelná nemovitost, můžete dlužit daně v zemi, kde se nemovitost nachází. Chcete-li zabránit dvojímu zdanění, můžete si na daňovém přiznání v USA vzít daňový kredit za všechny daně, které jste zaplatili do cizí země a vztahují se na čistý příjem z pronájmu. Existuje však maximální přípustný daňový úvěr: po odečtení nákladů nemůžete vzít úvěr na příjem vyšší než částku americké daně z příjmu z pronájmu.

Kromě získání daňového úvěru za všechny zaplacené daně z příjmu z pronájmu si můžete také vyžádat zahraniční daňový úvěr, pokud nemovitost prodáte a zaplatíte daň z kapitálových výnosů v zahraničí.

Sečteno a podtrženo

Pokud nakupujete v zahraničí, je třeba věnovat zvýšenou pozornost plánování a podrobnostem. Mnoho zemí má pravidla a předpisy o tom, kdo může vlastnit majetek a jak jej lze použít. Pokud si koupíte dům v zahraničí, ujistěte se, že je transakce provedena tak, aby chránila vaše vlastnická práva. V USA získávají homebuyers vlastnické právo; tento rozdíl není ve všech zemích tak jasný.

Uvědomte si také, že jako zahraniční vlastník nemovitosti může být v závislosti na vaší konkrétní situaci požadováno podání několika daňových formulářů v USA. Například, pokud si pronajmete svůj domov v zahraničí a otevřete bankovní účet k inkasu nájemného, ​​musíte podat formulář FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts), pokud je celková hodnota všech vašich účtů 10 000 nebo více $ na daném den kalendářního roku. “

Další formy zahrnují formulář 5471 - Vracení informací osobám z USA s ohledem na některé zahraniční korporace (pokud je váš majetek držen v zahraniční korporaci); a formulář 8858 - Vracení informací o osobách USA s ohledem na zahraniční subjekty, které se na ně nevztahují (pokud je váš zahraniční majetek držen v zahraniční LLC).

Vzhledem k tomu, že zahraniční právní předpisy týkající se vlastnictví a daně jsou složité a čas od času se mění, ochraňte se konzultováním s kvalifikovaným daňovým účetním nebo právníkem v USA i zahraničí.