Na prodej majitelem nebo pomocí agenta: Který je pro vás nejlepší?

Metoda „na prodej vlastníkem“ (FSBO) se zdá být skvělým způsobem, jak ušetřit tisíce dolarů, když prodáváte svůj domov. Koneckonců, provize standardního realitního agenta je 6% - to je 15 000 $ na 250 000 $ domů. Vzhledem k velikosti tohoto poplatku si můžete myslet, že jednání jako zástupce vašeho vlastního prodejce bude jistě stát za úspory. Zde je osm důvodů, proč byste měli znovu myslet.

1. Realitních kanceláří se nemusí ukázat FSBO

V dohodě o prodeji podle vlastníka agent kupujícího ví, že na druhém konci transakce nebude profesionální kolega. I když klient trvá na tom, aby viděl váš domov, agent by mohl odradit nabídku, citovat problémy a rizika, že se bude snažit uzavřít obchod bez profesionálního zastupování prodejce - a bez zaručené provize.

Pokud chcete, aby vás agenti prodejců brali vážně, získejte nejlepší cenu a ujistěte se, že vám neuniknou žádné klíčové kroky v procesu - nebo riskujete soudní proces - je lepší použít realitní agent než pokusit se prodat svůj domov sám.

"Existují pouze dva důvody, proč vystavuji FSBO: Není k dispozici žádný jiný inventář nebo cena je směšně nízká, " říká Bruce Ailion, realitní kancelář s RE / MAX Greater Atlanta. Zkušení makléři byli obvykle spáleni transakcí FSBO, ve které prodávající nezaplatil plně dohodnutou provizi - nebo provizi vůbec - agentovi, který přinesl kupujícího, říká Ailion. "Prodejci FSBO jsou považováni za nerealistické, nepřiměřené a obtížné prodejce, které profesionální realitní makléři odmítli, " říká.

Ale existují kupující agenti, kteří vám ukážou vaši nemovitost za správných podmínek. Realitní makléřka Philadelphie Denise Baron z Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach říká, že pokud má podepsanou kupní smlouvu, která uvádí, že když ukáže domov FSBO, její agentura dostane zaplaceno, je přesvědčena.

"Mám také dohodu podepsanou předem majitelem, který prodává svůj vlastní majetek nebo domov, " říká Baron. Smlouva stanoví, jaký procentní poplatek prodávající zaplatí agentovi. (Agent může stanovit 6% provizi a pokusit se nabít kupující i prodávající stranu. Místo toho vyjednat celkovou provizi na přiměřenější 2% až 3%.) Dohoda také vyjasňuje, že Baron pracuje pouze jménem kupujícího a že jako agent kupujícího je povinen sdělit svému klientovi veškeré informace, které jí prodávající poskytne, jako je potřeba prodat do určitého data.

2. Agenti se vyhýbají emočním prodejům

Prodej vašeho domu je obvykle emocionální proces. Mít agenta vás udržuje krok o krok dál a dělá vám méně pravděpodobné, že uděláte hloupé chyby, jako je předražení vašeho domova, odmítnutí čelit nízké nabídce, protože jste uraženi, nebo se příliš snadno vzdáte, když máte termín na prodej. "Realitní kancelář může sledovat, aniž by sdělovala pocit dychtivosti nebo zoufalství; sledovat je jejich práce, “říká Ailion. „Když prodejce opakovaně kontroluje, signalizuje, správně nebo nesprávně, ochotu přijmout nižší cenu.“

Pokud se vzdáte agenta, budete muset také jednat přímo s odmítnutím pokaždé, když vám kupující agent řekne, že klient nemá zájem. "Jako majitel domu může být docela znepokojující slyšet některé připomínky kupujících a často i jejich agentů, " říká David Kean, realitní makléř s Teles Properties v Beverly Hills v Kalifornii.

Agent může vyřadit bodnutí z odmítnutí a dát pozitivní rotaci na jakoukoli negativní zpětnou vazbu. „Pro prodejce je těžší udržet své emoce z prodeje, protože neexistuje žádná třetí strana, která by odrazila cokoli, “ říká realitní makléř Jesse Gonzalez, majitel Archer Realty v Santa Rosě v Kalifornii. „Například, pokud se nemovitost nachází na trhu, majitel domu neví, proč se dům neprodává. “

„Pro prodávajícího budou vždy existovat emoce, “ dodává Gonzalez, „ale konstruktivní kritika se může pro prodávajícího snazší strávit, pokud jde o makléře, který je na jejich straně a snaží se pro ně získat to nejlepší.“

3. Nemovitost je práce na plný úvazek

Dokážete spěchat domů z práce pokaždé, když někdo chce vidět váš domov? Můžete se omluvit ze schůzky pokaždé, když váš telefon zazvoní s potenciálním kupcem? Máte na konci dlouhého pracovního dne energii, abyste využili všech možných příležitostí k uvedení svého domova na trh? Jste odborník na marketing domů?

Máte s tím nějaké zkušenosti? Vaše odpověď na všechny tyto otázky je pravděpodobně „ne“. Agentova odpověď na všechny tyto otázky zní „ano“. Kromě toho, když projdete agentem, získáte uzamykatelnou schránku pro vaše přední dveře, která agentům umožňuje zobrazit váš domov, i když nejste k dispozici.

4. Agenti přistupují k velkým sítím

Ano, svůj domov můžete uvést sami na stránkách Zillow, Redfin, Craigslist a dokonce i ve službě vícenásobného výpisu (MLS), kterou agenti používají. Ale bude to stačit? I když máte velkou osobní nebo profesionální síť, tito lidé pravděpodobně nebudou mít zájem šířit slovo, že váš dům je na prodej. Nemáte vztahy s klienty, jinými agenty nebo realitní kanceláří, abyste mohli domů přinést největší skupinu potenciálních kupců. Menší skupina potenciálních kupců znamená menší poptávku po vašem majetku, což může znamenat delší čekání na prodej vašeho domu a možná nedostane tolik peněz, kolik stojí váš dům.

"Dobrý realitní agent by měl mít Rolodex jmen a kontaktních informací, aby mohl rychle šířit slovo o nemovitosti, kterou právě uvedli, " říká realitní makléř Pej Barlavi, generální ředitel Barlavi Realty v New Yorku. "Mám distribuční seznam více než 3 500 kontaktů, které mi do 48 hodin pošlou e-mail, že uvedeme seznam vlastností." Pak začnu nabízet nemovitost na všech dostupných webových stránkách, MLS a stránkách pro nemovitosti, abych udržel tempo a [aby se neustále zobrazoval. ““

5. Vyřazení nekvalifikovaných kupujících

Agent může zjistit, zda někdo, kdo si chce prohlédnout váš dům, je opravdu kvalifikovaný kupec nebo jen snílek nebo zvědavý soused. Je to spousta práce a velké přerušení pokaždé, když musíte svůj život pozastavit, vylepšit vzhled vašeho domu a ukázat svůj domov. Chcete omezit tyto potíže na představení, která s největší pravděpodobností povedou k prodeji.

"Realitních kanceláří jsou vyškoleni klást kvalifikační otázky k určení závažnosti, kvalifikace a motivace vyhlídky, " říká Ailion. Realitní kanceláře jsou také vyškoleny, aby kladly závěrečné otázky o tom, jak dlouho kupující hledali, zda už viděli nějaké jiné domy, které by pracovaly pro jejich potřeby, zda platí nebo byly předkvalifikovány, jaké školy hledají, a tak na. Mohou přesunout kvalifikovanou a motivovanou osobu na místo nákupu. Prodejci FSBO toto školení a dovednosti postrádají, říká.

Je také nepříjemné, aby kupující měli přítomen prodávající, než agent prodávajícího, když cestují domů. "Když ukazuje dům, majitel by neměl být nikdy přítomen, " říká Kean. „Nic nečiní potenciální kupce nepříjemnějšími, než je současný majitel v domě. Když je přítomen prodejce, většina kupujících se proběhne domem a nevšimne si ani toho, co si o tom hodně pamatují. “

6. Cena vyjednávání vezměte dovednosti

I když máte zkušenosti s prodejem, nemáte s vyjednáváním o prodeji domů specializované zkušenosti. Agent kupujícího ano, takže s větší pravděpodobností uspěje v jednání, což znamená méně peněz v kapse. "Zkušený prodejní agent mohl vyjednat stovky nákupů domů, " říká Kean. "Známe všechny hry, varovné signály nervózního nebo nemilosrdného kupce."

Nejen, že jste nezkušení, ale budete také pravděpodobně emocionální k tomuto procesu, a - bez toho, že by váš vlastní agent poukazoval na to, že jste iracionální - jste pravděpodobnější, že učiníte špatná rozhodnutí. Podle Kean namísto urážlivého prodejce, který emocionálně účtuje, nevhodné odpovědi na kupujícího, agent nabídne něco profesionálnějšího, například: „Prodávající odmítl vaši původní žádost, ale učinil následující kontrazant.“

Prodejci, kteří chodí sólo, také obvykle nejsou obeznámeni s místními zvyklostmi nebo podmínkami trhu. "Agenti znají pulz trhu a co je hnací poptávka, což jim dává výhodu tím, že vědí, za jakých podmínek stojí za vyjednávání a které stojí za to nechat vyhrát druhou stranu, " říká Rob McGarty, spoluzakladatel a určený zprostředkovatel společnosti Surefield, rezidenční realitní makléřství se sídlem v Seattlu.

Kromě toho, tvrdí Gonzalez, agenti znají místní zvyklosti na prodej domu, například zda kupující nebo prodávající obvykle platí poplatky, jako jsou daně z převodu a náklady na uzavření.

7. Ignorujete nedostatky svého domova

Agenti jsou odborníci na to, co umožňuje prodej domů. Mohou s vámi projít domovem a poukázat na změny, které musíte udělat, aby přilákali kupující a získali ty nejlepší nabídky. Mohou vidět vady, na které si nevzpomínáte, protože je vidíte každý den - nebo proto, že je prostě nevidíte jako vady. Mohou vám také pomoci určit, na jakou zpětnou vazbu od potenciálních kupujících byste měli jednat poté, co uvedete svůj domov na trh, aby se zvýšila jeho šance na prodej.

"Každý, kdo je odhodlán prodat svůj vlastní dům, by si měl najmout interiérového designéra nebo majetkového stagera, aby vyhodnotil aktuální stav a přitažlivost domu na trhu, " říká Kean. „Všichni prodejci si musí najmout profesionální úklidovou službu, aby mohli domů důkladně uklidit, než ji uvedou na trh. Dobré čištění pomůže odstranit jakékoli výrazné pachy, jako jsou domácí zvířata, které obyvatelé nemohou cítit, protože s nimi žijí každý den. “

8. Vystavení právním rizikům

Do prodeje domů je zapojeno mnoho právních papírování, které musí odborník správně dokončit. Jednou z nejdůležitějších položek je zveřejnění prodejce. „Prodejce nemovitostí má kladnou povinnost zveřejnit jakoukoli skutečnost, která podstatně ovlivňuje hodnotu nebo vhodnost nemovitosti, “ říká Matthew Reischer, právník a generální ředitel společnosti LegalAdvice.com. Prodávající může nést odpovědnost za podvod, nedbalost nebo porušení smlouvy, pokud to nezveřejní správně. "Otázka, zda je skutečnost významná, či nikoli, je obecně stanovena v judikatuře státu, ve kterém žijete, " říká Reischer.

Pokud nejste právníkem v oblasti nemovitostí, váš agent pravděpodobně ví více o zákonech o zveřejňování informací než vy. Pokud neprozradíte nebezpečí, nepříjemnost nebo závadu - a kupující se k vám vrací poté, co se nastěhoval a našel problém - kupující by vás mohl zažalovat. Agenti mohou také dělat chyby, ale mají pojištění profesních chyb a opomenutí, aby se chránili a poskytli kupujícímu pomoc, takže kupující nemusí hledat prodávajícího za škodu.

Sečteno a podtrženo

Prodej vašeho domu bude pravděpodobně jednou z největších transakcí vašeho života. Můžete to zkusit samostatně, abyste ušetřili peníze, ale pronájem agenta má mnoho výhod. Agenti mohou získat širší expozici pro vaši nemovitost, pomohou vám vyjednat lepší nabídku, věnovat více času vašemu prodeji a pomoci zabránit vašim emocím v sabotování. Agent přináší odborné znalosti, které má málo domácích prodejců, ke složité transakci s mnoha finančními a právními nástrahami.