11 chyb nezkušených pronajímatelů
I když to může znít dost snadno jako pronajímatel - kupte si dům, proveďte několik renovací a pronajměte si ho za více než měsíční splátku hypotéky - úspěšná správa vlastních investičních nemovitostí vyžaduje myšlení profesionála.
Bez zkušeností může být snadné rychle ztratit peníze, čas a spánek tím, že udělá tyto společné nové chyby pronajímatele. (Viz také: 5 věcí, které každý Real Pro zná .)
- Neprovedení dostatečných kontrol potenciálního nájemce.
Stejně jako byste chtěli získat nájemce a platit nájem, nestojí to za to spěchat dopředu, aniž byste nejprve zkontrolovali pověření nájemce. Použijte formulář žádosti o pronájem, který vám poskytne odpovídající informace, zaplatí peníze potřebné k získání úvěrové zprávy (zkontrolovat historii opožděných plateb, delikventní účty atd.) A věnovat čas ověření referencí, včetně zaměstnavatelů a bývalých pronajímatelů. . I když je nájemce „zoufalý“, aby se nastěhoval a může provést částku vkladu okamžitě, nejprve si ověřte jejich pozadí. Nedovolte, abyste se cítili ponořeni nebo pod tlakem, abyste udělali potenciálně nákladnou chybu. - Myšlení nemovitosti bude vždy pronajato.
Před uzavřením nemovitosti musíte provést vlastní finanční due diligence a zajistit, že hypotéku můžete zaplatit (pokud čerpáte úvěr) v případě, že máte měsíce, aniž by nájemce platil nájemné. Neriskujte riziko uzavření trhu a finanční krachu, protože jste neprovedli jednoduchou analýzu peněžních toků a neudrželi jste dostatečné prostředky na pokrytí hypotečních splátek, když jsou nájemníci málo a daleko od sebe. - Podceňování nákladů na opravy nebo probíhající údržbu nemovitosti.
Chcete-li, aby nájemníci měli zájem (a platili za) nemovitost, budete ji muset udržovat. Ujistěte se, že účtujete dost v nájemném, abyste alespoň pomohli pokrýt část probíhajících nákladů na údržbu (tj. Malování, čištění a čištění koberců mezi nájemníky). Plánujte také nutnost vytahovat peníze z podnikání nebo z vlastní kapsy v případě, že nemáte peníze potřebné k provedení velkých jednorázových oprav (například opravy strukturálních poškození, výměna spotřebičů atd.). - Prohlížíte si to jako koníček.
Vlastnictví nájemních nemovitostí je podnikání, a abyste dosáhli zisku, musíte jej provozovat jako takový. To znamená vytvoření samostatných bankovních účtů pro vklady a výdaje, používání účetního systému a konzultace s daňovým profesionálem, abyste se ujistili, že správně pracujete (a platíte!) Daně z podnikání. Pokud se nepostavíte s potřebnými zdroji a vztahy, pravděpodobně skončí ztrátou peněz. (Viz také: Srážky daní pro majitele nemovitostí k pronájmu .) - Spoléhat se na handshake.
V podnikání se nemůžete spolehnout na sliby. Pro vaši vlastní právní ochranu je nezbytné, aby vaši nájemci podepsali nájemní smlouvu s pobytem na pozemku a aby zajistili, že on nebo ona rozumí podmínkám smlouvy. Pokud narazíte na problémy s nájemcem, budete potřebovat písemnou, závaznou dokumentaci (tj. Nájem), aby soudce mohl rozhodnout. Seznamte se se zákony svého státu týkajícími se leasingu a ujistěte se, že používáte vhodný formulář pro váš stát. FindLaw.com sestavil stav-by-state výpis o zákony o pronájmu a pronájmu smlouvy. - Kladení nelegálních otázek na pohovor.
Nechcete riskovat, že potenciálnímu nájemci poskytnete dostatečné důvody k podání žaloby za diskriminaci tím, že během screeningového pohovoru položíte nesprávné otázky. Zákon o spravedlivém bydlení podle zákona o občanských právech z roku 1968 vyžaduje, abyste nemohli odmítnout žádost nájemce na základě rasy, barvy pleti, náboženství, národního původu, pohlaví, rodinného stavu, postižení nebo rodinného stavu (tj. Pokud plánují mít děti). - Opomíjení nájemníků.
Domy, které si pronajímáte, jsou vaší odpovědností. Pokud se pravidelně nehlásíte se svými nájemníky a o stavu nemovitosti, nebudete mít na vině nikoho, ale pokud se něco pokazí, budete sami. Před zastavením neohlášeným majetkem se však ujistěte, že neporušujete zákony vašeho státu týkající se ochrany soukromí nájemce. Můžete jim nechtěně dát právo podat žalobu nebo být zproštěn podmínek vaší nájemní smlouvy. - Nesplňují státní a místní kódy bydlení.
Jako pronajímatel se musíte ujistit, že nemovitost splňuje zdravotní a bezpečnostní standardy. Pokud se nestaráte o ukončení zákonného vyjednávání, mohou mít nájemci důvody porušit podmínky vaší nájemní smlouvy, případně vás podat žalobu a dokonce mít zákonný nárok na náhradu škody nebo zranění v důsledku vašeho zanedbání. - Zpoždění vystěhování.
Nezačínat řízení o vystěhování, jakmile to bude z právního hlediska možné, může být velmi nákladnou chybou. Pokud narazíte na problémy s nájemcem a nejste si jisti svými právy ani jak postupovat, kontaktujte co nejdříve právního zástupce pro vystěhování. (Viz také: Tipy pro potenciálního pronajímatele .) - Nevynucuje nájemní podmínky.
Pokud jste uvedli, že by v případě opožděných plateb nájemného vznikla pokuta, účtujte je. Pokud jste si všimli, že nejsou povolena žádná domácí zvířata a váš nový nájemce koupí Německá doga, vymáhejte pokutu. Pokud si vaši nájemníci uvědomí, že jste laxní ohledně podmínek pronájmu, budou pravděpodobně následovat. Nastavit - a vynutit - standard, který chcete dodržovat. - Není to zapisovat.
Je nezbytné, abyste měli písemnou dokumentaci o interakcích se svými nájemci pro případ, že byste ho někdy museli postavit před soud. Poznamenejte si telefonní konverzace a uchovejte si kopie e-mailů, hlasových zpráv nebo textových zpráv atd., Abyste mohli podporovat tvá obvinění.
Pokud si nejste jisti, jak úspěšně zahájit svou kariéru jako pronajímatel, nebo se obáváte, že nemáte čas potřebný k řádnému výkonu práce, zvažte spolupráci s profesionální správcovskou společností. Rozhovor s několika společnostmi, podívejte se na jejich pozadí a reference a zajistěte, aby stejně jako vaši nájemci rozuměli podmínkám smluvního vztahu a souhlasili s nimi. (Viz také: Top 10 funkcí rentabilní nemovitosti k pronájmu .)