13 kroků uzavření nemovitosti

Uzavření obchodu s nemovitostmi může být dlouhé a stresující cvičení, které zahrnuje spoustu kroků a procedurálních formalit. K uzavření dojde, když podepíšete papíry, díky nimž je dům váš. Ale než přijde ten osudný den, musí se stát dlouhý seznam věcí. Tento článek poskytuje důležité pokyny pro kupujícího nemovitosti, které je třeba dodržovat během uzavíracího procesu od okamžiku přijetí vaší nabídky do okamžiku, kdy dostanete klíče od svého nového domova.

12 kroků k uzavření obchodu s nemovitostmi

1. Otevřete Escrow Account

Vázání je účet vedený třetí stranou jménem dvou hlavních stran zapojených do transakce. Vzhledem k tomu, že prodej na domácím trhu zahrnuje několik kroků, které zabírají čas, který může trvat několik týdnů, je nejlepším způsobem, jak zmírnit riziko, že bude prodávající nebo kupující roztržen, neutrální třetí strana, která bude držet všechny peníze a dokumenty související s transakcí, dokud všechno bylo vyřešeno. Jakmile jsou všechny formální náležitosti ukončeny, peníze a dokumenty jsou přesunuty z úschovy úschovného účtu k prodejci a kupujícímu, čímž je zajištěna bezpečná transakce.

2. Hledání titulu a pojištění

Vyhledávání titulů a pojištění titulů poskytují klid a právní ochranu, takže když si koupíte nemovitost, nikdo se ji nemůže pokusit nárokovat jako svůj později, ať už je to vyhořelý příbuzný, který byl vynechán z vůle nebo výběr daní agentura, která nezaplatila své poplatky. Vyhledávání titulů je kontrola veřejných záznamů, aby se určilo a potvrdilo právní vlastnictví nemovitosti a zjistilo se, jaké nároky, pokud existují, jsou na majetku. V případě jakýchkoli nároků může být nutné je vyřešit, než kupující získá nemovitost. Pojištění titulu je pojištění odpovědnosti, které chrání držitele před finanční ztrátou způsobenou vadami vlastnického práva k nemovitostem a chrání majitele nemovitostí i věřitele před ztrátou nebo škodou způsobenou zástavními právy, věcnými břemeny nebo vadami na vlastnickém nebo skutečném vlastnictví nemovitosti .

3. Najměte právníka

Přestože je právní pomoc volitelná, je vždy lepší získat profesionální právní názor na vaše závěrečné dokumenty. Složitý žargon, který se často zmiňuje v majetkových dokumentech, je obtížné pochopit i pro vzdělané jednotlivce. Za přiměřený poplatek může posudek zkušeného právníka nabídnout několik výhod, včetně náznaků případných problémů v papírování. V některých státech může být právním úkonem nakonec vyžadováno zapojení právního zástupce, aby zajistil uzavření.

4. Předběžné schválení hypotéky

I když získání předběžného schválení hypotéky není nutné uzavřít obchod, může vám pomoci uzavřít obchod rychleji. Díky tomu, že jste byli předem schváleni, získáte větší vyjednávací sílu při vyjednávání, protože to signalizuje prodejci, že máte silnou finanční podporu. Získání předběžného schválení hypotéky vám také umožní vědět, do jaké míry můžete jít na nákup nemovitosti. Pomáhá šetřit čas a úsilí při hledání vlastností, které odpovídají vašemu rozpočtu.

5. Zamkněte úrokovou sazbu

Úrokové sazby, včetně úroků z hypotéky, mohou být volatilní a mohou se změnit. Zvýšení úrokové sazby o 0, 25 procent může výrazně zvýšit vaši splátku, držbu splátky nebo obojí. Je vhodné zamknout úrokovou sazbu za úvěr předem, místo aby na milost a nemilost na kolísání trhu, což může být velké riziko, pokud sazby vzrostou před dokončením nákupu nemovitosti.

Předběžně schválená hypotéka nabízí zařízení, které vám nabízí úrokový zámek, což znamená, že si můžete pro půjčku zajistit příznivou úrokovou sazbu. Ačkoli účtovatelné sazby podléhají mnoha faktorům, jako je kreditní skóre žadatele, zeměpisná oblast, majetek a typ požadované půjčky, pokusy o uzamčení za výhodné sazby mohou být prospěšné.

6. Vyjednat procedurální náklady

Přímo z účtu úschovy u právníka s nemovitostmi všechny zúčastněné služby a subjekty stojí peníze a mohou sněhovou kouli do velké částky. Mnoho takových služeb využívá neznalosti spotřebitelů účtováním vysokých poplatků. Nevyžádané poplatky, řada poplatků, které věřitel ukládá při uzavření hypotéky a který je často neočekávaný ze strany dlužníka a není věřitelem jasně vysvětlen, jsou velké náklady.

Nevyžádané poplatky zahrnují položky, jako jsou správní poplatky, poplatky za přezkoumání aplikace, poplatky za posouzení hodnocení, doplňkové poplatky, poplatky za zpracování a poplatky za vypořádání. I poplatky za legitimní uzavírací služby mohou být nafouknuty. Pokud jste ochotni promluvit a postavit se na zemi, obvykle můžete nechat nevyžádané poplatky a další poplatky odstranit nebo alespoň snížit.

7. Dokončete domácí inspekci

Domácí prohlídka, fyzická prohlídka stavu nemovitosti, je nezbytným krokem nejen k poznání jakýchkoli problémů s majetkem, ale také k nahlédnutí do okolí. Pokud během inspekce zjistíte vážný problém s domovem, budete mít příležitost odstoupit od obchodu nebo požádat prodejce o opravu nebo zaplatit za to, aby byl problém vyřešen (pokud vaše kupní nabídka zahrnovala domov - kontingenční kontrola).

8. Dokončete inspekci škůdců

Prohlídka škůdců je oddělená od domácí inspekce a vyžaduje odborníka, aby se ujistil, že váš domov nemá hmyz ničící dřevo, jako jsou termiti nebo truhláři mravenci. Problém s škůdci může být zničující pro vlastnosti vyrobené převážně ze dřevěného materiálu a mnoho hypotečních společností nařizuje, aby byly vyřešeny i menší problémy se škůdci, než budete moci obchod uzavřít.

I malé zamoření se může rozšířit a stát se velmi ničivým a nákladným na opravu. Škůdci ničící dřevo lze odstranit, ale budete chtít zajistit, aby byl problém vyřešen za cenu, kterou považujete za přiměřenou (nebo za cenu, kterou je prodejce ochoten a schopen zaplatit), než dokončíte nákup domu. Inspekce škůdců jsou v některých státech zákonné a v jiných volitelné.

9. Znovu projednat nabídku

I v případě, že vaše nákupní nabídka již byla přijata, pokud kontroly odhalí nějaké problémy, možná budete chtít znovu projednat kupní cenu domu, aby odrážel náklady na opravy, které budete muset provést. Můžete také udržet kupní cenu stejnou, ale zkuste přimět prodejce, aby zaplatil za opravy. I když možná nebudete mít tolik prostoru, abyste mohli požadovat opravy nebo snížení ceny v případě, že kupujete nemovitost „tak, jak je“, není žádného ublížení. Můžete se také bez trestu vrátit, pokud se zjistí závažný problém, který prodávající nemůže nebo neopraví.

10. Odstraňte nepředvídané události

Pokud vám realitní makléř pomohl vypracovat dobrou nákupní nabídku, mělo by to záviset na několika věcech, které zahrnují:

• Získání financování za úrokovou sazbu nepřevyšující určité procento, které si můžete dovolit
• Domácí prohlídka neodhalila žádné hlavní problémy s domovem
• Prodávající plně odhalí jakékoli známé problémy s domovem
• Prohlídka škůdců neodhalí žádná významná zamoření nebo poškození domu
• Prodávající provádí veškeré dohodnuté opravy

V rámci aktivního schválení musí být tyto nepředvídané případy písemně odstraněny do určitých termínů, které měly být uvedeny také ve vaší nákupní nabídce. V některých kupních smlouvách však jsou nepředvídané události pasivně schváleny (také známé jako konstruktivní schválení), pokud jim nepřejete protestovat ve stanovených lhůtách. Proto je pro kupující důležité pochopit schvalovací proces a dodržovat nezbytná opatření do uvedených dat.

11. Požadavky na časované financování

Nejpravděpodobněji jste vložili vážné peníze, když jste podepsali kupní smlouvu, což je vklad provedený prodejci, který označuje dobrou víru, vážnost a skutečný zájem kupujícího na transakci s nemovitostmi. Pokud se kupující odhlásí, obdrží seriózní peníze prodávajícímu jako kompenzace. Pokud se prodávající odhlásí, peníze se vrátí kupujícímu.

K dokončení nákupu budete muset vložit další prostředky do úschovy. Protože se původní záloha s vážnými penězi obvykle vztahuje na zálohu, je důležité zajistit různé platby požadované v různých časech, než bude obchod uzavřen. Pokud nenabídete požadované peníze včas, může to vést k riziku zrušení obchodu, vydělat si peníze prodejci a stále vám budou účtovány poplatky za různé služby, které jste využili.

12. Závěrečný návod

Jedním z posledních kroků před podepsáním závěrečných dokumentů by mělo být projít se majetkem ještě jednou. Chcete se ujistit, že nedošlo k žádnému poškození od vaší poslední domácí inspekce, požadované opravy byly uplatněny prodejcem, nebyly nalezeny žádné nové problémy a nebylo odstraněno nic, co je zahrnuto v nákupu.

13. Porozumět novinám

Papírování tvoří nejkritičtější kroky při uzavírání obchodu s nemovitostmi. Přestože se jedná o hromadu papírů plných složitých právních termínů a žargonu, důrazně doporučujeme přečíst si jej sami. V případě, že nerozumíte některým pojmům nebo částem, můžete je vyhledat na internetu s vysvětlením nebo se obrátit na právníka. Váš agent také pomůže při porozumění této složité právní řeči.

I když se můžete cítit pod tlakem lidí, kteří na vás čekají, abyste podepsali své papíry - jako notář nebo hypoteční úvěr - přečtěte si každou stránku pečlivě, protože drobný tisk bude mít velký dopad na vaše finance a váš život v nadcházejících letech. Zejména se ujistěte, že je úroková sazba správná a že jsou jasně uvedeny všechny ostatní dohodnuté podmínky, jako například žádná pokuta před platbou. Obecněji porovnejte své závěrečné náklady s odhadem dobré víry, který vám byl dán na začátku procesu, a hodte se na poplatky, které se mohou objevit.

Sečteno a podtrženo

Vzhledem k vysokým nákladům zůstává nákup nemovitosti často pro mnoho jednotlivců jednou za život aktivní. Může se to zdát, že závěrečný proces je hodně složitá práce, stojí za to čas a úsilí, aby se věci napravily, místo aby se pospíchaly a podepsaly dohodu, kterým nerozumíte.

Dávejte pozor na tlak vytvořený k rychlému uzavření obchodu zúčastněnými agenty a subjekty, které jsou tu, aby vám pomohly při jejich řezu, ale nemusí být skutečně zodpovědný za problémy, s nimiž se můžete v dlouhodobém horizontu setkat ze špatného obchodu.