4 způsoby, jak ocenit nemovitost pronájem nemovitosti

Existuje několik otázek, které si musí investoři sami položit, pokud jde o investování svých těžce vydělaných peněz. Kolik se investice vrátí? Co to stojí? A co je důležitější, investoři by se měli zabývat její hodnotou. To platí zejména, když uvažujete o koupi investice do nemovitosti.

Příjmy z investic do nemovitostí jsou na historickém maximu. Nájemné nabízí rostoucí zdroj příjmů a je to stálý způsob, jak vydělat peníze. Ale než se dostaneme do hry na pronájem nemovitostí, jak se dá dělat hodnocení?

Čtěte dále a zjistěte některé z nejčastějších způsobů, jak ocenit nemovitost na vysoké úrovni.

Klíč s sebou

• Stanovení nákladů a návratnosti investice do nemovitosti je stejně důležité jako zjištění její hodnoty.
• Investoři mohou pro stanovení hodnot nemovitostí použít přístup ke srovnání prodeje, model oceňování kapitálových aktiv, přístup k výnosům a nákladový přístup.
• Neexistuje univerzální řešení, takže může být nutné použít kombinaci těchto faktorů.

4 způsoby, jak ocenit nemovitost pronájem nemovitosti

Přístup k porovnání prodeje

Přístup pro srovnání prodeje (SCA) je jednou z nejznámějších forem oceňování rezidenčních nemovitostí. Jedná se o metodu, která je při hodnocení nemovitostí nejčastěji používána odhadci a realitními agenty. Tento přístup je jednoduše porovnáním podobných domů, které prodaly nebo pronajaly místně v daném časovém období. Většina investorů bude chtít vidět SCA v významném časovém rámci, aby získala potenciálně vznikající trendy.

SCA se přiřadí relativní cenové hodnotě na atributy nebo funkce. Tyto hodnoty mohou být založeny na určitých vlastnostech, jako je počet ložnic a koupelen, garáže a / nebo příjezdové cesty, bazény, paluby, krby - cokoli, co dělá nemovitost jedinečným a vyniká. Cena za metr čtvereční je běžná a snadno srozumitelná metrika investoři mohou použít k určení, kde je jejich majetek by měla být oceněna. Jinými slovy, pokud si pronajímá měšťanský dům o rozloze 2 000 čtverečních stop za 1 $ / čtvereční stopu, mohou investoři přiměřeně očekávat příjem v tomto parkovišti za předpokladu, že to budou mít i srovnatelné měšťanské domy v oblasti.

Mějte na paměti, že SCA je poněkud obecná - to znamená, že každý domov má jedinečnost, kterou nelze vždy kvantifikovat. Kupující a prodávající mají jedinečný vkus a odlišnosti. SCA má být základním nebo rozumným názorem, a ne dokonalým prediktorem nebo nástrojem pro oceňování nemovitostí. Je to také metoda, která by měla být použita k porovnání s relativně podobnými domy. Takže to nebude fungovat, pokud hodláte ocenit nemovitost, která vás zajímá, to je 2 000 čtverečních stop s garáží, bazénem, ​​šesti ložnicemi a pěti úplnými koupelnami s dalším majetkem, který má poloviční počet ložnic, žádný bazén a je pouze 1200 metrů čtverečních.

Je také důležité, aby investoři při žádosti o srovnávací analýzu trhu použili certifikovaného odhadce nebo realitního agenta. Tím se snižuje riziko podvodného hodnocení, které se během krize v oblasti nemovitostí v roce 2007 rozšířilo.

Cenový model kapitálových aktiv

Model oceňování kapitálových aktiv (CAPM) je komplexnějším nástrojem oceňování. CAPM zavádí koncepty nákladů na rizika a příležitosti, které se vztahují na investice do nemovitostí. Tento model zkoumá potenciální návratnost investic (ROI) odvozenou z výnosů z pronájmu a porovnává ji s jinými investicemi, které nemají žádné riziko, jako jsou státní dluhopisy Spojených států nebo alternativní formy investování do nemovitostí, jako jsou trusty pro investice do nemovitostí (REIT). .

Stručně řečeno, pokud očekávaná návratnost bezrizikové nebo zaručené investice přesáhne potenciální návratnost investic z příjmů z pronájmu, jednoduše nemá finanční smysl podstoupit riziko pronájmu nemovitosti. Pokud jde o riziko, CAPM zvažuje rizika spojená s pronájmem nemovitosti.

Například všechny vlastnosti pronájmu nejsou stejné. Poloha a věk majetku jsou klíčové aspekty. Pronájem staršího majetku znamená, že pronajímatelům pravděpodobně vzniknou vyšší náklady na údržbu. Nemovitost k pronájmu v oblasti s vysokým zločinem bude pravděpodobně vyžadovat více bezpečnostních opatření než pronájem v uzavřené komunitě.

Tento model navrhuje zohlednit tato rizika před zvážením vaší investice nebo před vytvořením struktury cen za pronájem. CAPM vám pomůže určit, jaký výnos si zasloužíte, abyste své peníze vystavili riziku.

Příjmový přístup

Příjmový přístup se zaměřuje na to, co potenciální příjem z pronájmu nemovitostí přináší relativně počáteční investice. Příjmový přístup se často používá pro komerční investice do nemovitostí.

Příjmový přístup se často používá při komerčním investování do nemovitostí.

Příjmový přístup závisí na stanovení roční míry kapitalizace investice. Tato sazba je plánovaný roční příjem z multiplikátoru hrubého nájemného dělený skutečnou hodnotou nemovitosti. Pokud tedy administrativní budova stojí 120 000 USD a očekávaný měsíční příjem z pronájmu je 1 200 USD, očekávaná roční kapitalizace je:

14 400 (1 200 x 12 měsíců) 120 120 000 = 0, 12 nebo 12%

Jedná se o velmi zjednodušený model s několika předpoklady. Více než pravděpodobné jsou úroky z hypotéky. Rovněž budoucí příjmy z pronájmu mohou být od nynějška za pět let více nebo méně cenné než dnes.

Mnoho investorů zná čistou současnou hodnotu peněz. Tento koncept, který se vztahuje na nemovitosti, se také nazývá diskontovaný peněžní tok. Dolar obdržený v budoucnu podléhá inflačnímu i deflačnímu riziku a za to se uvádí diskontně.

Přístup multiplikátora hrubého nájemného

Tento přístup oceňuje nájemní nemovitost na základě výše nájemného, ​​které může investor každý rok vybírat. Je to rychlý a snadný způsob, jak změřit, zda nemovitost stojí za investici. To samozřejmě před zvážením jakýchkoli daní, pojištění, pomůcek a dalších nákladů souvisejících s majetkem, takže by se mělo brát s obilím soli.

I když to může být podobné přístupu s příjmem, přístup multiplikátoru hrubého nájemného (GRM) nepoužívá čistý provozní příjem jako svou maximální sazbu, ale místo toho hrubý nájem. Hrubá sazba multiplikátoru hrubého nájemného je vyšší než jedna, zatímco stropní sazba pro výnosový přístup je procentuální hodnota. Aby bylo možné porovnat jablka s jablky, měli byste se podívat na GRM a příjem z pronájmu jiných podobných nemovitostí, jako je ten, o který se zajímáte.

Řekněme, že komerční nemovitost prodaná v sousedství, které hledáte, je 500 000 USD, s ročním příjmem 90 000 $. Při výpočtu GRM vydělíme prodejní cenu ročním příjmem z pronájmu: 500 000 $ 90 000 $ = 5, 56. Toto číslo můžete porovnat s číslem, na které se díváte, pokud znáte jeho roční příjem z pronájmu. Jeho tržní hodnotu můžete zjistit vynásobením GRM jeho ročním příjmem. Pokud je vyšší než ten, který se nedávno prodal - tj. Za 500 000 $ - nemusí to stát za to, zvažte zvážení.

Přístup k nákladům

Nákladový přístup k oceňování nemovitostí uvádí, že majetek stojí jen za to, pro co lze přiměřeně použít. Odhaduje se kombinací hodnoty půdy a odpisované hodnoty všech vylepšení.

Znalci z této školy se často hlásí k nejvyššímu a nejlepšímu využití shrnutí nákladového přístupu k nemovitostem. Často se používá jako základ pro ocenění volné půdy.

Například, pokud jste vývojář bytů, kteří chtějí koupit tři akry půdy v neúrodné oblasti a přeměnit je na byty, bude hodnota této půdy založena na nejlepším využití této půdy. Pokud je země obklopena ropnými poli a nejbližší osoba žije 20 kilometrů daleko, nejlepší využití, a proto nejvyšší hodnota tohoto majetku, nepřevádí se na byty, ale možná se rozšiřuje vrtná práva, aby se našlo více ropy.

Dalším argumentem, který lze nejlépe využít, je spojování s vlastnostmi územního plánování. Není-li budoucí nemovitost pro územní účely stanovena, její hodnota se sníží, protože vývojářovi vzniknou značné náklady na rezonování. Je považován za nejspolehlivější při použití na novějších strukturách a méně spolehlivý pro starší vlastnosti. To je často jediný spolehlivý přístup při pohledu na speciální vlastnosti použití.

Sečteno a podtrženo

Neexistuje žádný způsob, jak určit hodnotu nájemní nemovitosti. Nejdůležitější investoři se dívají na komponenty ze všech těchto metod oceňování, než učiní investiční rozhodnutí o pronájmu nemovitostí. Naučení se těchto úvodních konceptů oceňování by mělo být krokem správným směrem k vstupu do hry pro investice do nemovitostí. Poté, co jste našli nemovitost, která vám může přinést příznivé množství příjmu, najděte výhodnou úrokovou sazbu pro svou novou nemovitost pomocí hypoteční kalkulačky. Používání tohoto nástroje vám také poskytne konkrétnější údaje, se kterými budete pracovat při hodnocení potenciální nájemní nemovitosti.