Investice do vlastnictví domu

Vlastnictví domu bylo vždy součástí amerického snu. Z tohoto důvodu mnoho lidí přijímá vlastnictví domu jako správnou věc, aniž by zvažovalo výhody nebo rizika. Pokud uvažujete o koupi domu, měli byste znát a přezkoumat výhody investičního rozhodnutí, které se chystáte učinit, a vše, co s tím souvisí, před podpisem na tečkované čáře.

Klíč s sebou

• Pokud uvažujete o vlastnictví domu, uvědomte si a zkontrolujte výhody spolu s případnými riziky, kterým můžete čelit, než uzavřete obchod.
• Mezi výhody patří zhodnocení, vlastní kapitál, daňové odpočty a odpočitatelné náklady.
• Rizika a upozornění mohou zahrnovat vysoké počáteční náklady, odpisy a nelikviditu.

Atraktivní dlouhodobá investice

Koupě domu je jednou z nejlepších dlouhodobých investic, které můžete udělat. Podle Federálního úřadu pro financování bydlení (FHFA) Index cen nemovitostí (HPI) vzrostly ceny domů v USA v průběhu pětiletého období končícího 31. prosince 2017 v průměru o 34, 71%. Majitelé domů v průměru viděli hodnotu svých nemovitostí investice během tohoto období rostou o 6, 94% ročně. To není špatná návratnost investice, která vám také poskytne místo k životu.

Vysoké počáteční náklady

Koupě domu je víc než prodejní cena a úroková sazba. Můžete očekávat, že budete platit kdekoli od 2% do 5% kupní ceny v závěrečných nákladech. Z tohoto důvodu není koupě domu příliš dobrou krátkodobou investicí. Odborníci říkají, že byste měli plánovat pobyt ve vašem domě nejméně pět let, abyste tyto náklady získali zpět. Mezi nejčastější náklady na uzavření patří poplatek za žádost, poplatek za posouzení, poplatky za právní zastoupení, daně z nemovitosti, pojištění hypotéky, prohlídka domu, pojistné za první rok majitele domu, vyhledávání titulu, pojištění titulu, body (předplacený úrok), poplatek za vznik, záznam poplatky a poplatky za průzkum.

Uznání

Ocenění představuje nárůst domácích hodnot v průběhu času. Ačkoli jsou ceny nemovitostí cyklické, obvykle se jejich hodnota v průběhu času zvyšuje. Neočekávejte, že se hodnota drasticky zvýší, pokud jste v tom krátkodobě. Ale pokud zůstanete ve svém domě dost dlouho, je velmi pravděpodobné, že budete moci svůj domov prodat za účelem zisku, protože si ho v budoucnu budete moci ocenit.

Nemovitosti oceňují především kvůli zemi, na které je dům umístěn, zatímco skutečná struktura se postupem času odepisuje. Výraz „lokalita, lokalita, lokalita“ tedy není pouhou frází, ale velmi důležitým hlediskem při koupi domu. Okolí s vybavením, které přináší - školní čtvrť, parky, stav silnic atd. - a město, ve kterém se domov nachází, jsou ve všech ohledech na ocenění nemovitosti.

Zvažte dům, který je zchátralý a chátrající do té míry, že je neobyvatelný. V tomto případě se může stát, že pod domem stojí značné množství peněz. Prodejce může uvažovat o prodeji takového, jaký je - se strukturou stále neporušenou - nebo o trochu vyšší výdaje na zboření domu a prodej pozemku za vyšší cenu sám.

Ocenění je změna hodnoty vašeho domu v čase, zatímco vlastní kapitál je rozdíl mezi zůstatkem na vaší hypotéce a tržní hodnotou vašeho domova.

Budování vlastního kapitálu

Domácí spravedlnost představuje rozdíl mezi částkou, kterou stále dlužíte za hypotéku, a tržní cenou nebo hodnotou vašeho domova. Vlastní kapitál a ocenění mohou být posuzovány společně. Jak je uvedeno výše, váš domov bude pravděpodobně časem narůstat v tržní hodnotě. Váš kapitál také roste, když splácíte hypotéku, přičemž méně vaší platby jde směrem k úrokům a více ke snižování zůstatku na vaší půjčce.

Budování vlastního kapitálu zabere nějaký čas, protože snížení hypotéky z hypotečního úvěru zabere určitý čas - pokud ovšem samozřejmě neprovedete velkou zálohu nebo pravidelné zálohy. Jednou věcí je však mít na paměti, že doba, po kterou máte doma, je velkým faktorem toho, kolik vlastního kapitálu budujete a jaké ocenění si můžete uvědomit. Čím déle ji budete udržovat, tím více vlastního kapitálu získáte.

Domácí kapitál poskytuje flexibilitu pro získání půjčky, která je vázána na částku vašeho vlastního kapitálu. Mnoho investorů sleduje jejich vlastní kapitál a ocenění domova současně. Pokud se investor domnívá, že jejich domácí hodnota je velmi cenná, může odložit půjčku na bydlení, aby měl lepší příležitost realizovat ocenění prodávajícího.

Pýcha vlastnictví

Jednou z často uváděných výhod vlastnictví domu je znalost, že vlastníte svůj malý koutek světa. Můžete si přizpůsobit svůj dům, předělat, malovat a zdobit, aniž byste museli získat povolení od pronajímatele.

Poloha, umístění, umístění

Zatímco splácení hypotéky funguje stejně bez ohledu na to, kde žijete, růst tržní hodnoty se liší v závislosti na lokalitě. Přestože FHFA uvádí, že průměrné ceny domů v USA během pětiletého období končícího 31. prosince 2017 vzrostly o 34, 71%, ceny v divizi sčítání lidu ze Středního Atlantiku vzrostly pouze o 18, 48%. Ceny v tichomořském sčítání lidu se však mezi 31. prosincem 2012 a 31. prosincem 2017 zvýšily v průměru o 57, 06%.

Chcete-li zjistit, jak by to mohlo ovlivnit ceny, kde plánujete nákup, podívejte se na níže uvedený graf FHFA:

Zdroj: FHFA. Americké sčítání lidu, procentuální změna v cenách domů. Sezónně očištěno, HPI pouze pro nákup, období končící 31. prosince 2017.

Vyloučení kapitálu

Nakonec svůj dům prodáte. Pokud tak učiníte, zákon vám umožní udržet zisky a neplatit daně z kapitálových výnosů. To je zisk bez daně až do výše 250 000 USD pro jednotlivé majitele domů a 500 000 USD pro manželské páry. Toto je pouze pro vaši hlavní rezidenci - nikoli pro druhý dům nebo rekreační objekt.

Chcete-li se kvalifikovat pro toto vyloučení, musíte splnit několik požadavků. Musíte vlastnit dům po dobu nejméně dvou let - 24 měsíců - během posledních pěti let až do data uzávěrky. Požadavek pobytu vyžaduje, aby jste žili v domácnosti po dobu nejméně 730 dní nebo dvou let během pětiletého období před prodejem. Poslední požadavek, požadavek zpětného vyhledávání, naznačuje, že jste nezískali zisk z prodeje jiného primárního bydliště během dvouletého období, které vedlo k poslednímu prodeji.

Stěhovací a jiné náklady

Pokud nemáte nárok na úplné vyloučení z kapitálových výnosů, můžete mít nárok na pohybové náklady. I když to nemusí být až vyloučení z kapitálového výnosu, stále můžete získat zpět některé náklady, pokud dokážete, že prodej byl vyvolán změnou na pracovišti, zdravotními důvody nebo jinými událostmi, které jste nemohli předvídat.

Pokud požadujete náklady na stěhování, vaše odpočty budou obecně pokrývat stěhování vašeho zboží a osobních věcí, včetně nákladů na skladování v tranzitu nebo v zahraničí, náklady vynaložené na cestu do vašeho nového domova včetně ubytování, ale nikoli jídla, připojení k síti a zrušení a nákladů na dopravu vozidla a domácí zvířata do vašeho nového domova.

Abyste se mohli kvalifikovat na pohyblivé výdaje, musíte prokázat IRS:

• Přesunout čas a vzdálenost : Váš přesun se musí uskutečnit do jednoho roku od data zahájení nového zaměstnání. A vzdálenost mezi vaším novým domovem a prací nemůže být větší než vzdálenost mezi vaším starým domovem a novým zaměstnáním.
• Test vzdálenosti : Vaše nová práce, a tedy nový domov, musí být ve vzdálenosti nejméně 50 mil od vašich starých.
• Časový test : IRS vyžaduje, abyste během prvního roku po přesunu pracovali na plný úvazek po dobu nejméně 39 týdnů.

Daňové odpočty

Po zhodnocení je nejčastěji uváděna výhoda vlastnictví domu, a to odpočty nebo úspory daní. Když si koupíte dům, můžete si od daní, které platíte vládě, odečíst některé z nákladů na vlastnictví domu. To zahrnuje hypoteční úroky jak pro hlavní bydliště, tak pro druhý domov, což může činit tisíce dolarů ročně.

Úroky z půjček na vlastní kapitál nebo úvěrových linek pro vlastní kapitál (HELOCs) jsou také odečitatelné, pokud jsou prostředky použity k podstatnému zlepšení vašeho domova.

Můžete si také odečíst až 10 000 $ na státní a místní daně (SALT), včetně daní z nemovitostí.

Nový daňový zákon

Nový zákon o daňových úsecích a pracovních příležitostech, schválený v prosinci 2017, provedl podstatné změny v částech daňového zákoníku, které se týkají vlastnictví domu. Pokud budoucí kongres pozmění zákon, platnost všech ustanovení skončí po 31. prosinci 2025.

Nový zákon omezuje srážky hypotečních úroků na 750 000 USD z celkového hypotečního dluhu, a to i pro první a druhý dům a jakékoli půjčky na bydlení nebo HELOC. Předchozí limit byl 1 000 000 USD u hypotečního dluhu plus dalších 100 000 USD u dluhu na domácí kapitál.

Výjimka umožňuje celkový hypoteční dluh ve výši 1 000 000 USD, pokud jste si koupili svůj dům 14. prosince 2017 nebo dříve. Toto ustanovení platí i v případě refinancování starší hypotéky. Úrok z půjčky na vlastní kapitál je odpočitatelný pouze v případě, že jsou peníze použity na podstatné zlepšení domu, na kterém jste půjčili. Dříve byly úroky až do výše 100 000 USD odpočitatelné bez ohledu na to, jak byly peníze z vlastního kapitálu použity.

Odpočty SALT, včetně daní z nemovitostí, jsou nyní omezeny na 10 000 $. Dříve byly všechny platby SALT odečitatelné, pokud jste nepodléhali alternativní minimální dani. Další nová ustanovení zahrnují omezení týkající se vymáhání ztrát z obětí s výjimkou katastrof oznámených federálně a bez srážky pohyblivých výdajů s výjimkou armády s aktivní službou.

Všechny tyto změny snížily hodnotu vlastnictví domu - včetně skutečnosti, že při zdvojnásobení standardního odpočtu, a to i podle nového daňového zákona, bude mít méně lidí dost odpočtů na to, aby vyplnilo plán A místo toho, aby vzalo standardní odpočet. Skutečnost, že máte nárok na odpočet daně, tedy neznamená, že to bude pro vás užitečné. Přísné omezení odpočtu SALT bude zvláště škodlivé při snižování dostupných odpočtů pro lidi, kteří žijí ve vysoce zdaněných státech.

Nucené úspory

Když splácíte hypotéku a snižujete částku, kterou dlužíte, aniž byste si to uvědomovali, šetříte tím, jak roste hodnota vašeho domova - stejně jako se hodnota úrokového účtu zvyšuje s úroky. Když prodáváte, pravděpodobně dostanete zpět každý dolar, který jste zaplatili, a další, za předpokladu, že zůstanete ve svém domě dostatečně dlouho. V průběhu času by průměrná ~ 6% návratnost (úroková sazba) vašich úspor měla více než pokrýt vaše výdaje.

Potenciální odpisy

Ne všechny domy rostou v hodnotě. Krize v oblasti bydlení v roce 2008 vedla k tomu, že mnoho majitelů domů bylo pod vodou, což znamená, že dlužíte více hypotéky, než kolik stojí váš domov. Neznamená to, že by ceny domů stagnovaly nebo klesaly. Regionální nebo místní ekonomické podmínky mohou vést k tomu, že domácí hodnoty nebudou držet krok s inflací.

Nezapomeňte také, že skutečná struktura, ve které žijete, se v průběhu času znehodnocuje. Důvodem může být obecný stav nemovitosti nebo nedostatek údržby a oprav.

Finanční odpovědnost

Vlastnictví přichází s povinnostmi. Musíte zaplatit hypotéku nebo riskovat ztrátu vašeho domu a vlastního jmění, které jste si vybudovali. Údržba a údržba jsou vaší odpovědností. Nemůžete zavolat pronajímateli ve 2 hodiny ráno, aby byla opravena netěsná vodní dýmka. Pokud je střecha poškozená, musíte ji opravit nebo nechat opravit sami. Sekání trávníku, odstraňování sněhu, pojištění majitelů domů a pojištění odpovědnosti za vás spadají.

Neplatnost

Na rozdíl od zásob, které lze prodat během několika dnů, vykládání domů obvykle trvá mnohem déle. Skutečnost, že můžete mít přístup k kapitálovým ziskům bez daně 500 000 dolarů, neznamená, že máte připravený přístup. Mezitím musíte platit hypotéky a udržovat dům, dokud jej neprodáte.

Sečteno a podtrženo

Domov je investice, která přináší mnoho investičních výhod, ale také rizika, což z ní činí investici, která není pro každého. Proto je důležité zvážit investiční přínosy s riziky. Racionální srovnání výhod a nevýhod vám může pomoci při rozhodování, zda vložit své peníze do investice do domu nebo případně najít lepší výnosy jinde.

Pokud jste první homebuyer, zvažte absolvování vzdělávacího kurzu, kde se dozvíte více o vlastnictví domu. Některé vzdělávací kurzy pro homebuyer jsou bezplatné a nabízené místně, zatímco jiné mohou účtovat malý poplatek.