Úvod do půjčky FHA 203 (k)

Máte zájem o koupi fixátoru, ale nemáte hotovost na jeho přestavbu? Nebo jste možná ušetřili peníze na přestavbu a našli jste dům, který máte rádi, ale váš věřitel vám to nedovolí koupit, protože dům není považován za obyvatelný bez toalet. Na trhu jsou vždy nemovitosti, které nebyli udržováni bývalými majiteli vázanými na hotovost, byli nájemci špatně zacházeni nebo byli záměrně zničeni majiteli formátorů, kteří byli zabaveni. Neměl by existovat způsob, jak by někdo jako ty opravil tyto sousedské oči a přivedl je zpět k životu?

Dárek od vlády

Existuje způsob, jak koupit fixační svršek, a ten vám přináší federální vláda. Produkt rehabilitačního úvěru Federální správy bytů, úvěr FHA 203 (k), byl navržen pro jednotlivce, kteří chtějí rehabilitovat nebo opravit poškozený dům, aby v něm mohli žít jako své primární bydliště. Tyto půjčky jsou schváleny vládou, aby povzbudily věřitele, aby nabízeli to, co by se jinak považovalo za rizikový úvěrový produkt. Vzhledem k riziku a nákladům jsou rehabilitační projekty obvykle řešeny profesionálními realitními investory, kteří mohou nakupovat nemovitosti za hotovost, a proto nepotřebují žádnou banku ke schválení stavu nemovitosti.

Tento článek popisuje, kolik peněz potřebujete ušetřit, dva různé typy půjček 203 (k), způsobilé nemovitosti, způsobilé opravy a další - zkrátka to, co potřebujete vědět, abyste zjistili, zda je tento typ půjčky vhodný pro vy. (Základní informace viz: Pojištění hypotečních úvěrů Federálního úřadu pro bydlení (FHA) .)

Kolik hotovosti potřebujete

Úvěr FHA 203 (k) vám umožňuje zahrnout do půjčky peníze potřebné na opravy a související náklady (materiál a práce). Pokud jste chtěli koupit dům, kde byla kuchyně vytržena, můžete do půjčky zahrnout cenu nových skříní, pracovních desek, podlah, lednice, sporáku, trouby, mikrovlnné trouby, dřezu, myčky nádobí, likvidace odpadu a nákladů vše navrhnout, povolit a nainstalovat. Půjčka může také zahrnovat 10-20% rezervu na nepředvídané výdaje na výdaje nad rámec odhadů oprav. Můžete také získat až šestiměsíční splátku hypotéky včetně hypotéky při renovaci domu, abyste nemuseli platit dvojnásobek platby za bydlení.

Druhy hypoték 203 (k)

Existují dva typy hypoték FHA 203 (k): pravidelné a zjednodušené (také nazývané „upravené“). Pravidelné platí pro vlastnosti, které vyžadují strukturální opravy; zjednodušené je pro ty, kteří potřebují pouze nestrukturální opravy. Buď lze použít na nákup nebo refinancování.

U běžného výkupního úvěru 203 (k) je maximální výše hypotéky založena na nižší skutečné hodnotě nemovitosti plus náklady na rehabilitaci nebo 110% očekávané hodnoty nemovitosti po rehabilitaci. To znamená, že byste nechtěli koupit dům s hodnotou 150 000 USD, pokud by to vyžadovalo 25 000 $ na opravy, pokud byste neměli dalších 10 000 dolarů v hotovosti, protože nejvíce, které byste si mohli půjčit, by byl 165 000 dolarů (110% ze 150 000 dolarů). Zjednodušená půjčka umožňuje kupujícím domů přidat do kupní ceny maximálně 35 000 $ a platit za vylepšení. (Další informace viz: Hypotéky: Kolik si můžete dovolit? )

V každém případě samozřejmě máte příjem na podporu hypotéky - nemůžete si jen půjčit úvěr na určitou částku, protože to dům zaručuje.

Způsobilé vlastnosti

Úvěry FHA 203 k) jsou určeny pro obyvatele majitele, nikoli pro investory. Způsobilé jsou tyto typy nemovitostí:

• Byty pro jednu rodinu na čtyři rodiny
• Stávající stavba, která byla dokončena po dobu nejméně jednoho roku
• Teardowns, dokud zůstane část stávající nadace
• Stávající dům, který bude přemístěn do nové nadace
• Rezidenční část smíšeného (komerčního / rezidenčního) majetku
• Byty schválené FHA

Díky tak široké škále kvalifikačních vlastností může téměř kdokoli najít tu správnou vlastnost, která bude mít nárok na půjčku 203 (k).

Finanční podmínky a přípustné náklady na opravy a opravy

Bez ohledu na to, jakou práci si myslíte, že dům potřebuje, věřitel a FHA mají své vlastní požadavky, které budete také muset splnit. Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) „vyžaduje, aby nemovitosti financované v rámci tohoto programu splňovaly určité základní energetické účinnosti a strukturální standardy“, aby „vyhovovaly standardům minimálního vlastnictví HUD (24 CFR 200.926d a / nebo HUD Handbook 4905.1) a všem místní kódy a vyhlášky. “

Mezi standardy energetické účinnosti patří těsnění, izolace a ventilace a také použití systémů vytápění a klimatizace správné velikosti pro domácnost. Domov je také povinen mít detektory kouře sousedící s každou oblastí na spaní.

Možná vás překvapí množství oprav a vylepšení domů, které lze financovat pomocí půjčky 203 (k). Patří mezi ně mimo jiné:

• malování
• doplňky do pokoje
• paluby
• terasy
• třídění a drenáž
• předělávání koupelny
• předělávání kuchyně, včetně spotřebičů
• dokončení podkroví nebo suterénu
• strukturální úpravy a opravy
• přidání nebo snížení počtu jednotek v bytě (např. jedna rodina na duplex)
• nová vlečka
• dodatky druhého příběhu
• odstranění problémů s nátěrem na bázi olova
• topení, větrání a klimatizace (HVAC)
• instalatérské práce
• zastřešení
• podlaha
• úspora energie
• zakázán přístup

FHA neumožňuje financovat „luxusní předměty“, jako jsou tenisové kurty, bazény, vířivky a grilovací jámy, půjčkou 203 (k), ale některé položky, které byste považovali za luxusní zboží, jako například vířivé vany, jsou skutečně povoleno. Promluvte si se svým věřitelem o konkrétních vylepšeních, která chcete udělat, abyste viděli, co můžete financovat.

Dokončení rehabilitace

Jakmile dokončíte nákup a domov je váš, můžete zahájit opravy a přestavby. FHA vyžaduje, aby všechny opravy byly dokončeny do šesti měsíců, i když věřitelé mohou vyžadovat kratší časový rámec.

Okamžitě začnete platit hypotéku, stejně jako v jakémkoli domě. Koneckonců, vlastníte to - nezáleží na tom, jestli v něm ještě nežijete. Jak již bylo uvedeno, můžete financovat prvních několik hypotečních plateb.

Peníze na rehabilitaci a opravu jsou umístěny na vázaný účet a uvolněny, jakmile je práce dokončena a zkontrolována, aby bylo zajištěno schválení HUD. HUD musí hotový produkt schválit také po dokončení všech prací.

Problémy, kterým je třeba se vyhnout

Mnoho věřitelů nedělá půjčky FHA 203 (k), ať už proto, že nevědí, jak nebo nechtějí dělat další papírování. Práce s věřitelem, který nemá zkušenosti s půjčkami FHA 203 (k), je něco, čemu byste se měli vyvarovat - proces je natolik složitý, jak je. Nedávejte si bolesti hlavy tím, že budete pracovat s někým, kdo neví, co dělají.

Také se ujistěte, že doma nepřetěžujete - utratíte tolik peněz za opravy a vylepšení, že pokud jednoho dne prodáte dům, nebudete moci získat zpět své náklady. Podívejte se na průměrné prodejní ceny domovů připravených k nastěhování ve vašem okolí a pokuste se uvést svůj domov do tohoto rozmezí. Nechcete vlastnit dům 300 000 dolarů v sousedství 200 000 domů, protože většina lidí, kteří si mohou dovolit dům 300 000 $, bude chtít žít v hezčí čtvrti, kde jsou všechny domy srovnatelně oceněny.

Nevýhody

Úvěry FHA 203 (k) mají delší uzávěrkové období než ostatní typy úvěrů. Uzavření obvykle trvá 60 až 90 dní ve srovnání s 30 až 45 dny, které jsou běžné u jiných půjček, včetně běžných půjček FHA. Pokud se ve spěchu pohybujete, půjčka 203 (k) není pro vás produkt. Můžete také očekávat, že zaplatíte vyšší úrokovou sazbu z důvodu zvýšeného rizika spojeného s úvěry na zlepšení bydlení. (Pro více informací, podívejte se na Hypoteční body - Co má smysl? )

Tyto půjčky jsou také více práce pro věřitele a vyžadují specializované znalosti o půjčce, takže může být těžší najít věřitele, který s vámi bude pracovat. Procesy aplikace a renovace jsou pro majitele domů hodně práce a je zde spousta byrokracie. Někteří dlužníci ohlásili zpoždění v přijímání svých rehabilitačních prostředků, což zvyšuje proces.

Sečteno a podtrženo

Přestože může být více práce při hledání věřitele, který poskytuje půjčky FHA 203 (k), a dokončení procesů přihlášky i obnovy, další úsilí se může vyplatit. Tento úvěrový produkt vám umožní koupit si ten perfektní dům, který potřebuje jen nějaké rekonstrukce, aby byl znovu obyvatelný. Může vám také umožnit skok z pronájmu do vlastnictví domu, protože ve vašem cenovém rozpětí by mohl být fixer-upper, pokud neexistují žádné domy, které si můžete dovolit. (Další informace naleznete v části Jste připraveni koupit dům? )