Závěrečné náklady
Závěrečné náklady jsou náklady nad rámec ceny nemovitosti, které kupujícím a prodávajícím obvykle vzniknou při dokončení transakce s nemovitostmi.
Vzniklé náklady mohou zahrnovat poplatky za vytvoření půjčky, diskontní body, poplatky za hodnocení, vyhledávání titulu, pojištění titulu, průzkumy, daně, poplatky za zaznamenávání listin a poplatky za kreditní zprávy. Předplacené náklady jsou náklady, které se v průběhu času opakují, jako jsou daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů. Od věřitele se požaduje, aby tyto náklady uvedl do „odhadu dobré víry“ do tří dnů od žádosti o úvěr na bydlení.
Porozumění závěrečným nákladům
Uzavírací náklady vznikají, když je majetek převeden z prodávajícího na kupujícího. Celková částka závěrečných nákladů v dolarech závisí na tom, kde se nemovitost prodává, a na hodnotě převáděného majetku. Domácnosti obvykle platí 2 až 5% z kupní ceny, ale náklady na uzavření může zaplatit buď prodávající, nebo kupující. Realitní transakce je poněkud složitý proces s mnoha zúčastněnými hráči a mnoha pohyblivými částmi. Některé státy (a některé úvěrové produkty) vyžadují určité kontroly nad rámec základní kontroly, kterou platíte přímo domácímu inspektorovi podle vašeho výběru. Dále jsou zde daně z majetku a převodu, stejně jako pojištění a různé další poplatky.
Podle nedávného průzkumu firmy ClosingCorp, firmy zabývající se uzavíráním nákladů na nemovitosti, platí v USA kupci domů v průměru 4 876 USD za náklady na uzavření. Průzkum zjistil nejvyšší průměrné náklady na uzavření v částech severovýchodu, včetně District of Columbia (12 573 $), New York (9 341 $), Delaware (8 663 $), Maryland (7 211 $) a Vermont (6 839 USD). Mezi státy s nejnižšími průměrnými náklady na uzavření patřily Missouri (2 905 $), Indiana (2 934 $), Jižní Dakota (2 996 $), Iowa (3 138 $) a Severní Karolína (3 206 $).
Zákony vyžadují, aby věřitelé poskytli odhad půjčky, který odhalí náklady na uzavření nemovitosti. Podle zákona o postupech vypořádání nemovitostí (RESPA) jsou věřitelé povinni ze zákona poskytnout tento odhad, známý také jako odhad dobré víry, do tří dnů poté, co věřitel přijal žádost o půjčku dlužníka. Nejméně tři dny před uzávěrkou by měl věřitel rovněž poskytnout závěrečné prohlášení o zveřejnění, v němž uvede veškeré poplatky za uzavření. Uvedené poplatky se mohly od odhadu půjčky změnit.
Klíč s sebou
- Závěrečné náklady jsou poplatky a poplatky splatné při uzavření transakce s nemovitostmi, které převyšují kupní cenu nemovitosti. Prodejci mohou také podléhat uzavíracím nákladům.
- Příklady běžných nákladů na uzavření zahrnují poplatky související s vznikem a upisováním hypotéky, provize z nemovitostí, daně, pojištění a archivaci záznamů.
- Závěrečné náklady musí být zákonem sděleny kupujícím a prodávajícím a musí být dohodnuty před uzavřením obchodu s nemovitostmi.
Příklady nákladů na uzavření
Počáteční poplatky jsou poplatky účtované bankou za vytvoření půjčky. Poplatek obvykle činí 1% z hypotéky. Kupující může kupovat předem slevové body, aby snížil úrokovou sazbu účtovanou bankou. Přestože banka vyžaduje zprávu o úvěru a žádost o půjčku, tyto poplatky jsou obchodovatelné a banka je může hradit. Soukromé hypoteční pojištění je dodatečný poplatek, který se vztahuje na jakýkoli nákup se zálohou nižší než 20%.
Pojištění titulu chrání věřitele před pohledávkami proti domu a chrání kupujícího před dřívějšími dodavateli, kteří uplatňují nároky na nemovitost. Věřitelé často vyžadují hodnocení, které může ve většině oblastí stát až 400 dolarů. Místní vlády účtují poplatky za registraci a daně za zaznamenávání prodeje majetku. Tyto daně z převodu se v jednotlivých státech liší.
Všechny náklady na uzavření budou rozepsány na odhad úvěru a zveřejnění závěru. Zde jsou standardní poplatky, které můžete očekávat:
Poplatek za aplikaci
- Poplatek účtovaný věřitelem za zpracování vaší žádosti o hypotéku. Než požádáte o hypotéku, požádejte věřitele o podrobnosti.
Advokátní poplatek
- Poplatek účtovaný právníkem v oblasti nemovitostí za přípravu a přezkum smluv a smluv o koupi domů. Ne všechny státy vyžadují, aby právník provedl transakci s nemovitostmi.
Závěrečný poplatek
- Také se nazývá „poplatek za úschovu“, který se vyplácí straně, která vyřizuje uzavření: titulní společnost, vázaná společnost nebo právník, v závislosti na právu státu.
Kurýrní poplatek
- Pokud podepisujete papírové dokumenty, pomáhá tento poplatek urychlit jejich přepravu. Pokud je uzavření provedeno digitálně, nemusíte tento poplatek platit.
Poplatek za kreditní zprávu
- Poplatek (15 až 30 dolarů) od věřitele, který vytáhne vaše kreditní zprávy ze tří hlavních zpravodajských kanceláří. Někteří věřitelé nemusí tento poplatek účtovat, protože dostávají slevu od zpravodajských agentur.
Podmíněný vklad
- Někteří věřitelé požadují, abyste při uzavření složili dva měsíce daně z nemovitosti a platby hypotečního pojištění.
Pojistné na hypotéky FHA
- Úvěry FHA vyžadují předběžné hypoteční pojištění (UPMIP) ve výši 1, 75% ze základní půjčky, která má být zaplacena při uzavření (nebo může být vrácena do vaší hypotéky). K dispozici je také roční platba MIP placená měsíčně, která se může pohybovat od 0, 45% do 0, 85%, v závislosti na termínu a základní částce vaší půjčky.
Poplatek za stanovení povodní a monitorování
- Poplatek účtovaný certifikovanému povodňovému inspektorovi za účelem zjištění, zda se nemovitost nachází v povodňové zóně, která vyžaduje povodňové pojištění (oddělené od pojištění majitele domu). Součástí poplatku je průběžné pozorování ke sledování změn stavu povodní.
Poplatek za převod majitelů domů
- Pokud si koupíte byt, městský dům nebo nemovitost v plánovaném rozvoji, musíte se připojit ke sdružení vlastníků domu této komunity. Jedná se o poplatek za převod, který pokrývá náklady na změnu vlastnictví, jako jsou dokumenty. Zda prodávající nebo kupující platí poplatek, může nebo nemusí být ve smlouvě; měli byste to zkontrolovat předem. Prodejce by měl poskytnout dokumentaci uvádějící částky poplatků HOA a kopii finančních výkazů, oznámení a zápisů HOA. Než si koupíte nemovitost, zeptejte se na tyto dokumenty, jakož i na nařízení, smlouvy, podmínky a omezení (nebo CC & R) a pravidla HOA, abyste se ujistili, že je v dobrém finančním stavu a je to místo, kde chcete žít.
Pojištění domu
- Věřitel obvykle vyžaduje uzavření zálohy pojistného za první rok při uzavření.
Pojištění věřitele
- Předběžný jednorázový poplatek placený titulní společnosti, která chrání věřitele, pokud dojde ke sporu o vlastnictví nebo zástavní právo, které nenalezlo při hledání titulu.
Inspekce barev na bázi olova
- Poplatek zaplacený certifikovanému inspektorovi za účelem zjištění, zda má nemovitost nebezpečnou barvu na bázi olova.
Body
- Body (nebo „diskontní body“) se vztahují na volitelnou platbu předem věřiteli, aby se snížila úroková sazba z vaší půjčky, a tím se snížila vaše měsíční platba. Jeden bod se rovná 1% z výše půjčky. V prostředí s nízkou mírou vám to nemusí ušetřit mnoho peněz.
Pojištění vlastníka titulu
- Tato politika vás chrání v případě, že někdo napadne vaše vlastnictví domu. Obvykle je volitelný, ale vysoce doporučený právníky.
Poplatek za založení
- Tento poplatek pokrývá administrativní náklady věřitele na zpracování vašeho poplatku a je obvykle 1% z výše půjčky. Někteří věřitelé neúčtují poplatky za původ, ale obvykle pokrývají náklady vyšší úrokovou sazbou.
Inspekce škůdců
- Poplatek, který pokrývá náklady na profesionální prohlídku škůdců pro termity, suchou hnilobu nebo jiné škody způsobené škůdci. Některé státy a některé vládně zajištěné půjčky vyžadují kontrolu.
Předplacené denní úrokové poplatky
- Platba na pokrytí veškerých úroků z vaší hypotéky, které se nahromadí od data uzavření do data vaší první splátky hypotéky.
Pojištění soukromé hypotéky (PMI)
- Pokud je záloha nižší než 20%, může váš věřitel vyžadovat PMI. Možná budete vyzváni k provedení platby PMI za první měsíc při uzavření.
Poplatek za ocenění nemovitosti
- Požadovaný poplatek zaplacený profesionální společnosti pro hodnocení majetku za účelem posouzení reálné tržní hodnoty domu použité k určení poměru vaší půjčky k hodnotě (LTV).
Daň z nemovitosti
- Na závěr očekávejte, že zaplatíte veškeré daně z nemovitostí, které jsou splatné do 60 dnů od nákupu domu.
Hodnotit poplatek za zámek
- Poplatek účtovaný věřitelem za záruku určité úrokové sazby na omezenou dobu, obvykle od doby, kdy obdržíte předběžný souhlas, až do uzavření.
Máte dobrou hypotéku? Zamkněte to! vám poskytne podrobnosti.
Poplatek za nahrávání
- Poplatek účtovaný místním záznamovým úřadem, obvykle městem nebo krajem, za zaznamenávání veřejných pozemkových záznamů.
Poplatek za průzkum
- Poplatek účtovaný geodetickou společností za kontrolu majetkových linek a sdílených plotů k potvrzení hranic nemovitosti.
Poplatky za sledování daní a poplatků za výzkum
- Poplatek třetí strany, který vám umožní udržovat si přehled o platbách daně z nemovitosti a upozornit věřitele na jakékoli problémy s platbami daně z nemovitosti, jako jsou opožděné nebo neúspěšné platby.
Poplatek za vyhledávání titulu
- Poplatek účtovaný titulní společností za analýzu veřejných statků ohledně případných nesrovnalostí. Titulní společnost prohledává listiny a zajišťuje, aby na majetku neexistovaly žádné nevyřešené spory nebo zástavy.
Daň z převodu
- Daň vybíraná za převod titulu z prodávajícího na kupujícího.
Poplatek za upisování
- Poplatek účtovaný věřitelem za upisování vaší půjčky. Upisování je výzkumný proces ověřování vašich finančních informací, příjmů, zaměstnání a úvěru pro konečné schválení úvěru.
Poplatek za financování VA
- Pokud jste dlužníkem ve VA, tento poplatek, účtovaný jako procento z výše úvěru, pomáhá vyrovnat náklady na úvěrový program daňovým poplatníkům v USA. Výše poplatku za financování závisí na vaší klasifikaci vojenské služby a výši půjčky; poplatek může být zaplacen při uzavření nebo vrácen do vaší hypotéky. Někteří členové armády jsou osvobozeni od placení poplatku.
Další velký poplatek: realitní provize. Kupující však tento poplatek neplatí; prodejci ano. Poplatek za provizi je obvykle 5% až 6% z kupní ceny domu a je rovnoměrně rozdělen mezi agenta prodávajícího a agenta kupujícího.
Jak snížit závěrečné náklady
Mohlo by to vypadat, že si nemůžete dovolit všechny tyto poplatky kromě zálohy, stěhování nákladů a oprav vašeho nového domova. Existují však způsoby, jak vyjednat tyto poplatky.
- Nakupovat. To se vztahuje na věřitele a služby třetích stran, jako jsou pojištění majitelů domů a společnosti poskytující titul. Mnoho homebuyerů si neuvědomuje, že mohou ušetřit značné peníze na uzavření nákladů, pokud porovná poplatky od věřitele k věřiteli. Také nemusíte používat titulní společnost, inspektor škůdců nebo pojišťovací agent majitele domu, který vám věřitel navrhuje. Proveďte domácí úkoly a za tyto poplatky byste mohli ušetřit nějaké vážné peníze.
- Uzávěrka programu na konci měsíce. Datum uzávěrky blízko nebo na konci měsíce pomáhá snížit předplacené denní úrokové poplatky. Věřitel může spustit tento scénář, abyste zjistili, kolik můžete ušetřit.
- Požádejte prodejce o pomoc. Možná se vám podaří přimět prodejce, aby buď snížil kupní cenu, nebo pokrýt část (nebo všechny - pokud máte opravdu štěstí) vašich nákladů na uzavření. To je pravděpodobnější, pokud je prodávající motivovaný a domov je na trhu již dlouhou dobu s několika nabídkami. Na mnoha horkých trzích s bydlením však podmínky upřednostňují prodejce, takže pokud požádáte o pomoc prodávajícího, můžete dostat pushback nebo flat-out „ne“. Neublíží se zeptat.
- Porovnejte odhad úvěru a závěrečné formuláře zveřejnění. Když získáte počáteční odhad půjčky, zkontrolujte ji pomocí hřebenu s jemnými zuby. Pokud si nejste jisti, co poplatek zahrnuje nebo proč je účtován, požádejte věřitele o vysvětlení. Věřitel, který nedokáže vysvětlit poplatek nebo se při dotazu tlačí zpět, by měl být červenou vlajkou. Podobně, pokud si všimnete nových poplatků nebo vidíte znatelné zvýšení určitých poplatků za uzavření, požádejte svého věřitele, aby vás provedl podrobnostmi. Není neobvyklé, že náklady na uzavření kolísají od předběžného schválení po uzavření, ale vaše velké skoky nebo překvapivé dodatky mohou mít vliv na vaši schopnost uzavřít.
- Sjednat poplatky specifické pro půjčku. Pokud máte podezření, že věřitel na vaší půjčce navyšuje zbytečné poplatky, známé jako „nezdravé poplatky“, promluvte. Požádejte věřitele o odstranění nebo snížení poplatků, pokud si všimnete duplikace. Srovnávací nákupy mohou být vaším spojencem při snižování nákladů na uzavření, jakož i při hledání konkurenčních podmínek a sazeb. Dávejte pozor zejména na nadměrné poplatky za zpracování a dokumentaci.
- Zavřete náklady na uzavření hypotéky (jako poslední možnost). V některých případech vám půjčovatelé nabídnou zaplacení vašich nákladů na uzavření nebo jejich vrácení do vaší půjčky. Ale nejsi mimo háček; věřitelé mají tendenci účtovat vyšší úrokové sazby, aby se sami platili za absorbování vašich závěrečných poplatků, což znamená, že nakonec zaplatíte úroky z vaší půjčky - a náklady na uzavření.
Hypotéka bez uzavření smlouvy
Hypotéky bez uzavření ceny eliminují veškeré počáteční poplatky pro kupujícího při uzavření. Tyto typy hypoték jsou z krátkodobého hlediska výhodné, ale pravděpodobně povedou k vyšším úrokovým sazbám. Náklady na uzavření mohou být také zahrnuty do celkové hypotéky, což znamená, že kupující zaplatí úrok z nákladů na uzavření v průběhu času. Proto, zatímco hypotéky bez závěrečných nákladů pomáhají snižovat počáteční kapitálové výdaje, je třeba zvážit dlouhodobé finanční důsledky.