Srovnávací analýza trhu
Srovnávací analýza trhu je zkoumáním cen, za které se nedávno prodaly podobné nemovitosti ve stejné oblasti. Realitní agenti provádějí srovnávací analýzu trhu pro své klienty, aby jim pomohli určit cenu, kterou je třeba uvést při prodeji domu, nebo cenu, kterou nabízejí při koupi domu. Protože nejsou dvě vlastnosti identické, agenti upravují rozdíly mezi prodanými nemovitostmi a nemovitostmi, které se chystají koupit nebo kotovat, aby určily spravedlivou nabídku nebo prodejní cenu. Srovnávací analýza trhu je v zásadě méně sofistikovanou verzí formálního, profesionálního hodnocení.
Pochopení srovnávací analýzy trhu
Srovnatelná analýza trhu může také zahrnovat aktuálně uvedené nemovitosti, zejména pokud nebyly nedávno prodány žádné podobné vlastnosti. Ceny uvedené v seznamu však uvádějí pouze to, co prodávající doufá, že za nemovitost získá, a nemusí nutně odrážet to, co vlastně stojí za to.
I když komparativní analýza trhu není oficiálním odhadem, realitní agent používá velké množství podobných postupů a metod, které by odhadce použil k dosažení přiměřené hodnoty nemovitosti. Pokud je dům nebo nemovitost tak výrazná a / nebo jedinečná, pokud nejsou nalezeny srovnatelné nemovitosti, může být v nejlepším zájmu vlastníka najmout formálního odhadce k ocenění nemovitosti.
Příklad srovnávací analýzy trhu
Zvažte pár, který přemýšlí o tom, že učiní nabídku na rodinný dům se čtyřmi ložnicemi, tři koupelny, 2 100 čtverečních stop, na čtvrt akru půdy. Dům je uveden na prodej za 300 000 dolarů. Realitní agent páru provádí srovnávací analýzu trhu a vyhledá tři podobné vlastnosti, které byly nedávno prodány ve stejné subdivizi:
- První je ve všech ohledech totožný s majetkem subjektu kromě toho, že je umístěn na frekventované silnici; nedávno se prodal za 275 000 dolarů.
- Druhá má čtyři ložnice, tři koupelny a nachází se na čtvrt akru půdy, ale má 2 400 čtverečních stop, protože zahrnuje také verandu s promítáním; prodal se za 315 000 dolarů.
- Třetí má čtyři ložnice, nachází se na čtvrt akru půdy a má 2 100 čtverečních stop, ale má pouze dvě koupelny, z nichž obě jsou zastaralé; prodal se za 265 000 dolarů.
Zde jsou typické kroky, které může realitní agent provést, aby dokončil srovnávací analýzu trhu:
1. Posoudit kvalitu sousedství
Prvním krokem je posoudit kvalitu okolního okolí a existuje několik dobrých online nástrojů, které to usnadňují než kdykoli předtím.
Google Street View může být nejlepším nástrojem pro průzkum okolí. Zde je to, co hledáte:
- Pěkné bloky versus méně atraktivní bloky
- Blízkost vybavení, jako jsou pláže, parky, školy atd.
- Blízkost k nepříjemným místům, jako jsou skládky odpadu, dálnice, průmyslová zařízení atd.
- Významné problémy s omezením odvolání
Obrázky Google však mohou být zastaralé, takže to není náhrada za projíždění okolím.
2. Zhodnoťte původní výpis, je-li k dispozici
Pečlivě si prohlédněte fotografie a popis, abyste zhodnotili věk a stav domu, nedávné upgrady a možné problémy s předchozí marketingovou strategií.
3. Zkontrolujte odhady hodnoty nemovitosti
Odhad hodnoty nemovitosti vám může pomoci vyhodnotit pravděpodobnou tržní hodnotu domu vašeho klienta a poskytnout vám výchozí bod při výpočtu nákladů na čtvereční stopu nemovitosti. Tyto odhady však mohou být nepřesné a nezohledňují jedinečné aspekty místního trhu.
4. Vytvořte předběžnou CMA
Vymyslete si hrubou představu o hodnotě vašeho domova tím, že vyhodnotíte prodané výpisy, výpisy, jejichž platnost vypršela, aktivní výpisy a čekající výpisy v oblasti, které jsou srovnatelné co do funkcí, velikosti a vybavení s vaším zápisem. Mezi srovnatelné vlastnosti, které byste měli začlenit do svého CMA, patří:
- Domy, které prodaly nebo vyprší jejich platnost, čekají na vyřízení nebo byly uvedeny v seznamu za posledních šest měsíců. Prodané výpisy vám přesně řeknou, jaké podobné domy v této oblasti se v poslední době prodaly, a představují primární způsob, jak posoudit hodnotu vaší CMA. Seznamy, jejichž platnost vypršela, vám řeknou, že trh není ochoten nést. Záznamy s nevyřízeným prodejem vám mohou poskytnout dobrou představu o tom, za co se právě teď podobné domy prodávají. Aktuální seznamy vám řeknou, jaká je vaše konkurence.
- Vyhodnoťte domy se stejným počtem ložnic a koupelen. Počet ložnic a koupelen v domě je jedním z nejdůležitějších kritérií pro ocenění domu. Například domy se dvěma ložnicemi jsou obecně méně žádoucí než domy se třemi nebo více. Podobně domy s pouze jednou koupelnou nebo bez hlavní koupelny mají často nižší hodnotu při dalším prodeji než domy s více.
- Vyhodnoťte domy ve vzdálenosti asi 300 metrů čtverečních od vašich. S domovem o rozloze 2 000 čtverečních stop se podívejte na domy, které se pohybují mezi 1700 a 2300 čtverečních stop. Obecně platí, že více ložnic se rovná vyšší ceně, ale čtvereční záběry jsou téměř stejně důležité.
- Vyhodnoťte domy ve stejném sousedství. Přesně zjistit, v jakém „sousedství“ je domov ve skutečnosti, může být obtížné, pokud se nejedná o opevněnou komunitu. Z tohoto důvodu je důležité nejdříve posoudit sousedství online.
- Vyhodnocování domů ve stejných nebo srovnatelných školních zónách. Školní čtvrti jsou zvláště důležité ve větších městech, kde je v každé čtvrti mnoho škol. Domy na jedné straně ulice by mohly být ve vynikající školní zóně, zatímco studenti, kteří žijí v domech na druhé straně, by mohli matrikulovat na méně kvalitních školách. Rozdíl mezi hodnotou školy v domácnosti může být velmi významný.
- Vyhodnoťte domy s podobnou velikostí dávky. Obecně platí, že dům na 10 akrech půdy bude mít hodnotu více než jinak srovnatelný dům na jediném akru.
- Vyhodnoťte domy podobného věku. Zcela nové domy jsou obvykle oceněny vyšší než starší domy, ale některé starší domy, zejména starožitné domy nebo moderní domy z poloviny století, by mohly díky své konstrukci získat nad novou výstavbou prémii.
- Vyhodnoťte domy s podobnými funkcemi. Pokud má například dům bazén v zemi nebo je v uzavřeném sousedství s klubovnou, zkuste najít další nabídky s podobnými funkcemi. Stejně tak, pokud je dům na přímořské nemovitosti, porovnání s jinými přímořské domy přinese mnohem lepší výsledky, než porovnání s domy pár bloků od vody.
5. Získejte průměrnou cenu srovnatelných zápisů
Vezměte prodejní ceny srovnatelných domů, které jste si vybrali, a rozdělte si každý podle jejich čtvercové záběry, abyste vypočítali cenu za čtvereční stopu pro každý srovnatelný domov. Poté vyhledejte průměrnou cenu srovnatelných domů za čtvereční stopu a vynásobte ji přesnou čtvercovou stopou domu, který se pokoušíte prodat.
6. Posoudit domov osobně.
Na základě vašeho průzkumu byste měli mít představu o tom, co dům stojí, takže byste měli být schopni odpovědět na jakékoli otázky týkající se hodnoty nemovitosti, kterou pro vás má majitel domu. Při prohlídce nemovitosti zvažte faktory jako: stav, doplňky a upgrady, nezbytné upgrady, exteriér a terénní úpravy a další vybavení. Zkombinujte předběžné údaje ze srovnatelných výpisů s informacemi shromážděnými během návštěvy a vytvořte komplexní CMA.