Vyhovující definice úvěru
Splňující půjčka je hypotéka, která se rovná nebo je nižší než částka dolaru stanovená limitem pro vyhovující půjčku stanoveným Federální finanční agenturou pro bydlení (FHFA) a splňuje kritéria financování Freddie Mac a Fannie Mae. Pro dlužníky s vynikajícím úvěrem jsou vyhovující půjčky výhodné díky nízkým úrokovým sazbám, které jsou jim připisovány.
Jak fungující úvěr funguje
Federální národní asociace hypoték (FNMA nebo Fannie Mae) a federální hypoteční korporace pro bydlení (FHLMC nebo Freddie Mac) jsou subjekty sponzorované vládou, které řídí trh s půjčkami na bydlení. Tyto kvazivládní agentury vytvořily standardizovaná pravidla a směrnice, kterým musí hypotéky vyhovovat. Termín „vyhovující“ se nejčastěji používá, když se jedná konkrétně o výši hypotéky, která musí spadat pod určitý limit, známý jako limit pro vyhovující úvěr, stanovený Federální finanční agenturou pro bydlení (FHFA). Pro rok 2019 je tento limit 484 350 USD, což je nárůst ze 453 100 USD v roce 2018. Na trhu s vysokými náklady je tento limit vyšší. Nový strop pro vlastnosti jedné jednotky ve většině vysoce nákladných oblastech, jako je San Francisco a New York, činí 726 525 USD - nebo 150% z 484 350 $. Zákon o bydlení a ekonomickém zotavení (HERA) vyžaduje, aby byl základní limit úvěru na přizpůsobení se úvěru každý rok upraven tak, aby Fannie Mae a Freddie Mac odrážely změnu průměrné americké ceny domů.
Kromě výše úvěru dodržují ostatní směrnice, které vyhovují úvěrům, poměr půjčky a hodnoty dlužníka (tj. Velikost zálohy), poměr dluhu k příjmu, skóre a historii úvěru, požadavky na dokumentaci atd. Uspořádaná půjčka prostřednictvím Fannie nebo Freddie může mít zálohu až 3% a dlužník musí být první kupující domů. Kromě toho je u úvěru vyžadováno soukromé hypoteční pojištění (PMI) ve výši asi 1, 05% ročně pro 30leté půjčky až do výše 484 350 $. Část nebo všechny náklady na pojištění jsou daňově uznatelné, pokud hrubý příjem (AGI) dlužníka pro domácnost nepřesahuje 109 000 USD.
Konformní půjčky jsou výhodné díky jejich nízkým úrokovým sazbám.
Jak věřitelé používají konformní půjčky?
Je důležité si uvědomit, že Fannie Mae a Freddie Mac nevydávají hypotéky. Namísto toho pojišťují hypotéky vydané věřiteli a vytvářejí tak více prostoru pro banky, aby vydaly více půjček, než by jinak byly bez pojištění schopny. Z tohoto důvodu věřitelé dávají přednost práci s vyhovujícími půjčkami, protože je lze snadno zabalit do investičních balíčků a prodat na sekundárním hypotečním trhu, čímž se uvolní kapacita, která půjčí více kupcům domů.
Konformní půjčky vs. nekonformní půjčky
Fannie Mae a Freddie Mac nakupují pouze přizpůsobivé půjčky, aby přebalily na sekundární trh, čímž se poptávka po nevyhovující půjčce výrazně sníží. Hypotéky, které překračují limit konformních půjček, jsou klasifikovány jako hypotéky nevyhovující nebo jumbo. Podmínky nevyhovujících hypoték se mohou u jednotlivých věřitelů značně lišit, ale hypoteční sazby a minimální zálohy na jumbo půjčky jsou obvykle vyšší, protože pro věřitele představují vyšší riziko.
Zvláštní úvahy o shodě úvěrů
FHFA, která každoročně stanoví limit konformních půjček, má regulační dohled, aby zajistila, že Fannie Mae a Freddie Mac plní své charty a poslání propagovat vlastnictví domů pro Američany s nižšími příjmy a pro střední třídy. FHFA používá procentuální zvýšení / snížení průměrných cen bydlení v měsíčním průzkumu úrokových sazeb (MIRS) v říjnu až říjnu k úpravě limitů úvěru na následující rok.
Pro provedení tohoto průzkumu požádá FHFA vzorek hypotečních úvěrů, aby nahlásili smluvní podmínky pro všechny rodinné, plně amortizační, výkupní peníze a půjčky jiné než farmy, které uzavírají během posledních pěti pracovních dnů v měsíci. Průzkum poskytuje měsíční informace o úrokových sazbách, úvěrových podmínkách a cenách nemovitostí podle typu nemovitosti, typu úvěru (pevná sazba nebo nastavitelná sazba) a typu věřitele, jakož i informace o 15letých a 30letých úvěrech s pevnou sazbou.