Odpočet úroků z vaší druhé hypotéky

Federální vláda chápe, že hypotéky na bydlení jsou největší finanční zátěží, kterou Američané za své životy kdy vezmou. S cílem poskytnout přestávku (a pravděpodobně povzbudit lidi k účasti na trhu s nemovitostmi), služba Internal Revenue Service (IRS) umožňuje daňovým poplatníkům srážet úroky zaplacené z jejich hypotéky.

Ale co když dostanete druhou domácí hypotéku? Záleží na tom, pro co to používáte? Dokážete úrok odečíst na neurčito?

Podíváme se podrobně na daňové důsledky přijetí druhé hypotéky, ukážeme vám, jak postupovat při výpočtu odpočtu daně a zdůraznit různá omezení a úskalí.

Základy

Nejprve musíte pochopit, co představuje „kvalifikovaný domov“ (ten, na který se vztahuje odpočet hypotečních úroků) a jak IRS definuje „hypoteční úrok“ a „hypoteční dluh“.

Pro začátečníky se „kvalifikovaným domovem“ rozumí buď váš hlavní domov, kde normálně bydlíte, nebo druhý domov. Mobilní domy, obytné přívěsy, apartmány a čluny se kvalifikují, pokud mají „spací, kuchyňské a toaletní potřeby“, jak uvádí IRS Publikace 936.

Máte-li tři nebo více nemovitostí, můžete si nárokovat pouze dva z nich jako váš primární a druhý domov pro daný rok. Pokud náhodou prodáte jeden z domů, o které jste žádali v průběhu toho roku, pak můžete za zůstatek toho roku považovat další nemovitost za svůj primární nebo druhý domov.

Pokud požadujete odpočty u domu, který funguje jako něco jiného, ​​jako je nájemní nemovitost nebo kancelář, přicházejí do hry některá nuanční pravidla a výpočty, které se týkají toho, kolik času zaberete prostory. Zde se můžete odkazovat na specifika, ale obecně platí, že pokud si pronajmete druhý dům, musíte tam žít alespoň 14 dní nebo více než 10% množství času, které si pronajímá, po dobu jednoho roku (podle toho, co je delší) být schopen odečíst hypoteční úrok z něj. (Pokud tam nežijete vůbec, jste pronajímatelem a do hry přichází celá řada pravidel: viz Srážky daní pro majitele nemovitosti k pronájmu ).

Hypoteční úrok se vztahuje pouze na úroky zaplacené z půjček, které používají váš domov (y) jako kolaterál. To zahrnuje:

• První hypotéky a druhé hypotéky
• Řádky úvěru
• Půjčky na vlastní kapitál

IRS nastiňuje tři kategorie hypotečního dluhu. Liší se v závislosti na tom, kdy jste dluh vzali, a na co byly výnosy použity:

• Dědičný dluh se vztahuje na hypotéky, které váš domov zajistil 13. října 1987 nebo dříve (poté, co vstoupila v platnost současná daňová pravidla).
• Dluh pořízení domu se vztahuje na hypotéky vzaté po 13. říjnu 1987, které byly použity k nákupu, výstavbě nebo vylepšování vašeho domu (tj. Renovace, opravy atd.).
• Dluh nebo půjčka vlastního kapitálu se vztahuje na hypotéky uzavřené po 13. říjnu 1987, které byly použity pro jiné účely, které nesouvisí s bydlením, jako je financování školného, ​​nové auto, dovolená nebo skoro nic jiného než nákup, stavba nebo zlepšování domu.

Srážky

To záleží na tom, jaký druh dluhu již máte - a na tom, co ještě chcete převzít. Pokud jste manželé a sdílíte společně, můžete si odečíst úrok pouze z dluhu na pořízení domu ve výši 1 milionu USD nebo méně a dluhu na domácí kapitál ve výši 100 000 USD nebo méně. Pokud je svobodný, nebo se oženil a podal samostatně, pak se vaše limity staly 500 000 USD za dluh na pořízení domů a 50 000 USD za domácí kapitál.

Jinými slovy, pokud se vaše hypotéka nebo hypotéky používají k nákupu, výstavbě nebo zlepšování vašeho primárního a / nebo druhého domu (což z něj činí dluh za získání domů) a celkem 1 milion USD, můžete odečíst vše, co jste zaplatili v úroku. Například, pokud máte 4% úrokovou sazbu na každou ze dvou hypoték, které dohromady tvoří až 1 milion USD, můžete si odečíst všechny roční platby úroků ve výši 40 000 $.

Pokud je však váš dluh na pořízení domova, řekněme, 2 miliony dolarů, pak byste si mohli odečíst pouze polovinu celkového úroku, který jste v daném roce zaplatili za hypotéky v hodnotě 2 milionů dolarů. Pokud by se použily stejné 4% úrokové sazby, pak byste si mohli odpočíst pouze 40 000 $ namísto 80 000 USD, které jste pravděpodobně v daném roce zaplatili v úroku. (To je něco, co je třeba zvážit pro kohokoli, kdo se snaží financovat sedmimístný majetek. Viz Jumbo Vs. Konvenční hypotéky: Jak se liší .)

Ačkoli se tento limit nevztahuje na dědický dluh, nemůžete provádět další odpočty na nové hypotéky, pokud váš dědický dluh již přesáhl 1 milion USD. Co když máte jen 900 000 dolarů na dědický dluh? Pak jste mohli odečíst úrok pouze za dalších 100 000 dolarů z dluhu na pořízení domů.

Toto je přinejmenším obecné pravidlo. IRS poskytuje pracovní list k určení skutečného odpočitatelného úroku z hypotéky na bydlení.

Papírování

Pokud jste zaplatili hypoteční úrok v hodnotě nejméně 600 USD, obdržíte od držitele hypotéky nebo věřitele (obvykle je to formulář 1098) oznámení několik měsíců před časem pro podání daňového přiznání. Spolu s částkou vašich ročních plateb v dolarech se v tomto Prohlášení o hypotečním úroku zobrazí také vaše placené pojistné na hypoteční pojištění a zaplacené odpočitatelné body (pokud jste v tomto roce zakoupili dům). Jakmile budete mít tento dokument po ruce, budete jej používat k vyplnění svého daňového přiznání, na formuláři 1040, dodatek A (položková odpočty).

S dluhem na pořízení domova a dluhem na vlastní kapitál si můžete na svůj dům technicky půjčit 1, 1 milionu dolarů. Pokud však narazíte na další dluh, který překračuje tento práh, bude možné odečíst úrok, pokud byly tyto výnosy použity na kvalifikované výdaje, jako je investice (také vykázaná v příloze A) nebo podnikání (plán C nebo C-EZ).

Refinancování, body a prémie

Pokud refinancujete jakoukoli hypotéku, včetně vaší druhé, můžete si novou půjčku nárokovat jako dluh na pořízení domu až po jistinu předchozí půjčky. Všechno nad tím bude považováno za dluh vlastního kapitálu.

Kromě toho, pokud platíte body za novou hypotéku, můžete si je odečíst po celou dobu trvání úvěru. Za předpokladu, že refinancujete novou 30letou hypotéku, můžete si každý rok odečíst 1/30 z toho, co jste zaplatili v bodech. Pokud jste odečetli všechny body do doby, kdy prodáte nebo refinancujete dům (znovu), můžete si v tomto roce odečíst všechny zbývající částky najednou. Odpočet zapíšete do Plánu A, formulář 1040, řádek 12.

Pokud váš upravený hrubý příjem nepřesáhne 109 000 $ (nebo 54 500 $, pokud se vezmete a podáte samostatně), můžete si odečíst část nebo všechny své pojistné na hypoteční pojištění. To by spadalo do vaší kategorie „dluh za nákup domů“.

Sečteno a podtrženo

Daňová pravidla jsou komplikovaná, nelze to popřít, ale pokud budete postupovat správně, ustanovení vám mohou ušetřit tisíce dolarů ročně. Než se rozhodnete uzavřít druhou hypotéku, nezapomeňte se poradit s kvalifikovaným daňovým profesionálem.