Půjčka federální správy bydlení (FHA)
Půjčka FHA je hypotéka vydaná věřitelem schváleným FHA a pojištěná Federální správou bydlení (FHA). Navrženy pro dlužníky s nízkým až středním příjmem, půjčky FHA vyžadují nižší minimální zálohy a kreditní skóre než mnoho běžných půjček.
Od roku 2019 si můžete půjčit až 96, 5% hodnoty domu s úvěrem FHA (což znamená, že budete muset provést zálohu pouze 3, 5%). K získání kvalifikace budete potřebovat kreditní skóre alespoň 580. Pokud vaše kreditní skóre klesne mezi 500 a 579, stále můžete získat půjčku FHA za předpokladu, že můžete provést 10% zálohu. U půjček FHA může vaše záloha pocházet z úspor, finančního daru od člena rodiny nebo grantu na pomoc při výplatě.
Všechny tyto faktory zvyšují popularitu půjček FHA u začínajících majitelů domů.
Zatímco půjčky federální federální správy bydlení (půjčky FHA) vyžadují nižší splátky a kreditní skóre než konvenční půjčky, nesou jiné přísné požadavky.
Je důležité si uvědomit, že Federální správa bydlení vám ve skutečnosti nepůjčuje peníze na hypotéku. Místo toho dostanete půjčku od věřitele schváleného FHA, jako je banka, a FHA půjčku garantuje. Někteří lidé to označují jako půjčku pojištěnou FHA.
Za tuto záruku platíte prostřednictvím plateb pojistného na hypoteční pojištění FHA. Váš věřitel nese menší riziko, protože FHA vyplatí věřiteli nárok, pokud si půjčku půjčíte.
Jak funguje úvěr FHA
Úvěr FHA vyžaduje, abyste platili dva typy pojistného na hypotéky - pojistné na hypoteční pojištění předem (UFMIP) a roční MIP (účtované měsíčně). Počáteční MIP se rovná 1, 75% ze základní půjčky (od roku 2018). Platíte to v době uzavření nebo může být vráceno do půjčky. Pokud jste například dostali úvěr na bydlení za 350 000 $, zaplatíte UFMIP 1, 75% x 350 000 $ = 6 125 $. Platby se ukládají na vázaný účet zřízený Ministerstvem financí USA a prostředky se používají k provedení hypotečních plateb v případě, že úvěr nesplníte.
Navzdory jménu provádíte roční platby MIP každý měsíc. Platby se pohybují od 0, 45% do 1, 05% ze základní částky úvěru, v závislosti na výši úvěru, délce úvěru a původním poměru úvěru k hodnotě (LTV). Obvyklé náklady na MIP jsou obvykle 0, 85% z výše půjčky. Máte-li například úvěr ve výši 350 000 $, provedete roční platby MIP 0, 85% x 350 000 $ = 2 975 $ nebo 247, 92 $ měsíčně. Platí se to navíc k nákladům na UFMIP.
Klíč s sebou
- Úvěry FHA jsou federálně zajištěné hypotéky určené pro dlužníky s nízkým až středním příjmem, kteří mohou mít nižší než průměrné kreditní skóre.
- Půjčky FHA vyžadují nižší minimální zálohy a kreditní skóre než mnoho konvenčních půjček.
- Půjčky FHA jsou vydávány schválenými bankami a úvěrovými institucemi, které vyhodnotí vaši kvalifikaci pro půjčku.
- Tyto půjčky přicházejí s určitými omezeními a úvěrovými limity, které u konvenčních hypoték nenajdete.
Roční platby MIP budete platit po dobu 11 let nebo po dobu trvání úvěru, v závislosti na délce úvěru a LTV.
| Jak dlouho platíte roční pojistné na hypoteční pojištění (MIP) | ||
|---|---|---|
| OBDOBÍ | LTV% | JAK SE DLOUHÁTE ROČNÍ MIP |
| ≤ 15 let | ≤ 78% | 11 let |
| ≤ 15 let | 78, 01% až 90% | 11 let |
| ≤ 15 let | > 90% | Úvěrový termín |
| > 15 let | ≤ 78% | 11 let |
| > 15 let | 78, 01% až 90% | 11 let |
| > 15 let | > 90% | Úvěrový termín |
Možná budete moci odečíst částku, kterou platíte v pojistném; musíte však rozdělit své odpočty - namísto standardní srážky (až 24 000 $ v roce 2019, pokud jste manželé podávající společně) - za tímto účelem.
1:46Je hypotéka FHA stále výhodná?
Historie úvěrového programu FHA
Kongres vytvořil Federální správu bytů v roce 1934 uprostřed Velké hospodářské krize. V té době byl sektor bydlení v nesnázích: Míra selhání a uzavření trhu prudce stoupla, úvěry byly omezeny na 50% tržní hodnoty nemovitosti a hypoteční podmínky - včetně krátkých splátkových kalendářů spojených s platbami balónem - byly pro mnohé kupce domů obtížné. Výsledkem bylo, že USA byly především nájemníky a jejich domy vlastnilo pouze 40% domácností.
Aby stimulovala trh s bydlením, vláda vytvořila federálně pojištěný úvěrový program, který snížil riziko půjčovatele a usnadnil dlužníkům získání úvěru na bydlení. Podle průzkumu Federální rezervní banky v St. Louis dosáhla míra vlastnictví v USA v roce 2004 stále stoupání a v roce 2004 dosáhla rekordního maxima 69, 2%. (Ke 3. čtvrtletí 2018 je to 64, 4%.)
Druhy úvěrů FHA
Kromě tradičních prvních hypoték nabízí FHA několik dalších půjčovacích programů, včetně:
- Program Hypoteční konverze na domácí kapitál (HECM) - reverzní hypoteční program, který pomáhá seniorům ve věku 62 let a více převádět kapitál ve svých domovech na hotovost a zároveň si ponechat titul do domu. Můžete si vybrat, jak vybrat prostředky, a to buď jako pevnou měsíční částku nebo jako kreditní hranici (nebo kombinaci obou).
- FHA 203k úvěr na zlepšení, který ovlivňuje náklady na určité opravy a renovace do půjčky. Tato jedna půjčka vám umožňuje půjčit si peníze na nákup domů i na vylepšení domů, což může mít velký rozdíl, pokud po provedení zálohy nemáte po ruce mnoho hotovosti.
- FHA je energeticky efektivní hypoteční program je podobný koncept, ale je zaměřen na upgrady, které mohou snížit vaše účty za elektřinu, jako je nová izolace nebo instalace nových solárních nebo větrných energetických systémů. Myšlenka je taková, že energeticky úsporné domácnosti mají nižší provozní náklady, které snižují účty a zvyšují příjem pro splácení hypotéky.
- Oddíl 245 (a) půjčka - program pro dlužníky, kteří očekávají zvýšení svých příjmů. V rámci programu § 245 písm. A) začíná Hypotéka s odstupňovanou splátkou nižšími počátečními měsíčními splátkami, které se postupem času postupně zvyšují, a rostoucí hypoteční hypotéka naplánovala zvýšení měsíčních splátek jistiny, které mají za následek kratší úvěrové podmínky.
| 5 typů úvěru FHA | |
|---|---|
| ÚVĚROVÝ TYP FHA | CO JE TO |
| Tradiční hypotéka | Hypotéka použitá k financování primárního bydliště |
| Domácí spravedlnost Konverze Hypotéka | Reverzní hypotéka, která umožňuje majitelům domů ve věku 62 a více směnit si vlastní kapitál za peníze |
| 203 (k) Hypotéka Program | Hypotéka, která zahrnuje další finanční prostředky na placení za energeticky efektivní vylepšení domácnosti určená ke snížení účtů za služby |
| Energeticky úsporné Hypoteční program | Hypotéka, která zahrnuje další finanční prostředky na placení za energeticky efektivní vylepšení domácnosti určená ke snížení účtů za služby |
| § 245 (a) Půjčka | Hypotéka s postupnou platbou (GPM) s nižšími počátečními měsíčními splátkami, které se postupně zvyšují (používají se, když se očekává růst příjmů), a rostoucí hypotékou s rostoucím kapitálem (GEM), kde plánované zvýšení měsíčních splátek jistiny má za následek kratší úvěrové podmínky |
FHA vs. konvenční půjčky
Chcete-li shrnout čísla: Půjčky FHA jsou k dispozici pro jednotlivce s kreditní skóre tak nízké, jak 500. Pokud je vaše kreditní skóre mezi 500 a 579, můžete získat půjčku FHA se zálohou 10%. Pokud je vaše kreditní skóre 580 nebo vyšší, můžete získat úvěr FHA s minimálním snížením o 3, 5%. Pro srovnání budete obvykle potřebovat úvěrové skóre alespoň 620 a zálohu ve výši 3% až 20%, abyste získali nárok na klasickou hypotéku.
Pro úvěr FHA nebo hypotéku musí být nejméně dva roky bez bankrotu, pokud nemůžete prokázat, že k bankrotu došlo z nekontrolovatelné okolnosti. Musíte být nejméně tři roky vyloučeni ze všech zabavení majetku a prokázat, že se snažíte obnovit dobrý kredit. Pokud jste delikventní se svými federálními studentskými půjčkami nebo daní z příjmu, nebudete mít nárok.
| Půjčky FHA vs. konvenční půjčky | ||
|---|---|---|
| ÚVĚR FHA | KONVENČNÍ ÚVĚRY | |
| Minimální kreditní skóre | 500 | 620 |
| Záloha | 3, 5% s úvěrovým skóre 580+ a 10% pro kreditní skóre 500 až 579 | 3% až 20% |
| Úvěrové podmínky | 15 nebo 30 let | 10, 15, 20 nebo 30 let |
| Hypoteční pojištění | Předběžné MIP + roční MIP buď 11 let, nebo po dobu životnosti úvěru, v závislosti na LTV a délce úvěru | Žádné se zálohou nejméně 20% nebo po splacení půjčky na 78% LTV |
| Pojistné na hypotéky | Předem: 1, 75% z úvěru + ročně: 0, 45% až 1, 05% | PMI: 0, 5% až 1% z výše půjčky za rok |
| Zálohové dárky | 100% zálohy může být dárek | Pouze část může být darem, pokud záloha je nižší než 20% |
| Programy asistence zálohy | Ano | Ne |
Zvláštní úvahy
Váš věřitel vyhodnotí vaši kvalifikaci pro úvěr FHA, jako by to byl jakýkoli žadatel o hypotéku. Namísto použití vaší kreditní zprávy se však věřitel může podívat na vaši pracovní historii za poslední dva roky, jakož i další záznamy o historii plateb, jako jsou platby za služby a nájemné. Můžete získat nárok na půjčku FHA, pokud jste prošli bankrotem nebo vyloučením z trhu, pokud jste znovu získali dobrý kredit. Obecně platí, že čím nižší je vaše kreditní skóre a záloha, tím vyšší je úroková sazba, kterou zaplatíte z hypotéky.
Nezapomeňte, že když si koupíte dům, můžete být zodpovědní za určité výdaje, které nejsou v kapse, jako jsou poplatky za vznik úvěru, poplatky za právní zastoupení a náklady na hodnocení. Jednou z výhod hypotéky FHA je, že prodejce, domácí stavitel nebo věřitel může některé z těchto nákladů na uzavření zaplatit vaším jménem. Pokud má prodejce potíže s hledáním kupujícího, může vám nabídnout, že vám na závěr pomůže jako sladidlo nabídky.
Spolu s úvěrovým skóre a kritérii zálohy existují pro tyto půjčky FHA stanovené hypoteční požadavky na hypotéky. Váš věřitel musí být věřitelem schváleným FHA a musíte mít stabilní pracovní historii nebo musíte pracovat u stejného zaměstnavatele za poslední dva roky.
Pokud jste osoba samostatně výdělečně činná, potřebujete dva roky úspěšné historie samostatné výdělečné činnosti, doložené daňovým přiznáním a aktuální roční rozvahou a výkazem zisků a ztrát. Pokud jste samostatně výdělečně činná méně než dva roky, ale více než jeden rok, můžete být způsobilí, pokud máte solidní pracovní a příjmovou historii po dobu dvou let předcházejících samostatné výdělečné činnosti a samostatná výdělečná činnost je stejná nebo související povolání. Abyste mohli podepsat hypotéku, musíte mít platné číslo sociálního zabezpečení, legálně pobývat v USA a být ve vašem právním věku.
Zvláštní hypoteční úvahy
Financovaná nemovitost musí být obvykle vaším hlavním bydlištěm a musí být obsazena majitelem. Tento úvěrový program nelze použít pro investice nebo pronájem nemovitostí. Na financování FHA jsou způsobilé samostatně stojící a částečně oddělené domy, měšťanské domy, řadové domy a byty v rámci bytových projektů schválených FHA.
Váš front-end poměr (vaše hypoteční splátka, HOA poplatky, daně z nemovitosti, hypoteční pojištění a pojištění majitele domu) musí být menší než 31% vašeho hrubého příjmu. V některých případech můžete být schváleni s poměrem 40%.
Váš poměr back-end (vaše splátka hypotéky a všechny ostatní měsíční spotřebitelské dluhy) musí být menší než 43% vašeho hrubého příjmu. Je však možné schválit s poměrem až 50%. Také potřebujete ocenění nemovitosti od odhadce schváleného FHA a domov musí splňovat určité minimální standardy. Pokud domov tyto standardy nesplňuje a prodávající nesouhlasí s požadovanými opravami, musíte za opravy zaplatit při uzavření (prostředky jsou drženy v úschově, dokud nebudou opravy provedeny).
Limity úvěru FHA
Jedním omezením úvěrů FHA je to, že mají vnější limity na to, kolik si můžete půjčit. Ty jsou stanoveny podle oblasti, ve které žijete, přičemž oblasti s nízkými náklady mají nižší limit („dolní“) než obvyklý úvěr FHA a oblasti s vyššími náklady mají vyšší hodnotu („strop“). Potom existují oblasti „zvláštní výjimky“ - včetně Aljašky, Havaje, Guamu a Amerických Panenských ostrovů - kde velmi vysoké stavební náklady zvyšují limity ještě více. Všude jinde je limit stanoven na 115% průměrné ceny domů pro kraj, jak je stanoveno americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst. Web FHA poskytuje stránku, na které si můžete prohlédnout úvěrový limit vašeho kraje.
Níže uvedená tabulka uvádí úvěrové limity na rok 2019:
| 2019 Limity úvěru FHA | |||
|---|---|---|---|
| TYP MAJETKU | OBLAST NÍZKÝCH NÁKLADŮ 'PODLAHA' | VYSOKÁ NÁKLADOVÁ OBLAST 'STROP' | ZVLÁŠTNÍ VÝNIMKA OBLASTI |
| Jedna jednotka | 314 827 $ | 726 525 $ | 1 089 787 $ |
| Dva jednotky | 403 125 $ | 930 300 $ | 1 395 450 $ |
| Tři jednotky | 487 250 $ | 1 124 475 $ | 1 686 700 $ |
| Čtyři jednotky | 605 525 $ | 1 397 400 $ | 2 096 100 $ |
Zdroj: Oddělení bydlení a rozvoje měst USA
Úleva na půjčku FHA
Úvěry FHA nejsou bez jejich plusů: Jakmile takovou máte, můžete mít nárok na úlevu za půjčky, pokud jste zažili legitimní finanční potíže - jako je ztráta příjmu nebo zvýšení životních nákladů - nebo pokud máte potíže s tvorbou měsíční splátky hypotéky. Například program FHA-HAMP vám pomůže vyhnout se uzavření trhu tím, že vaše měsíční splátky hypotéky trvale sníží na dostupnou úroveň. Chcete-li se stát plnoprávným účastníkem programu, musíte úspěšně dokončit plán zkušebních plateb, ve kterém provedete tři naplánované platby - včas - za nižší, upravenou částku.
Rozhodněte se, co je pro vás nejlepší
Zatímco půjčka FHA může znít skvěle, není to pro každého. Nepomůže to těm, kteří mají úvěrové skóre nižší než 500. Na druhé straně mohou být ctižádostiví majitelé domů, kteří si mohou dovolit velkou zálohu, lépe s běžnou hypotékou, protože v dlouhodobém horizontu mohou ušetřit více peněz díky nižší úrokové sazby a pojistné na hypotéky, které poskytují běžní půjčovatelé.
Jak uvádí Federální správa bydlení, půjčka FHA „nebude vyhovovat těm, kteří nakupují na vyšším konci cenového spektra - ani to není zamýšleno. Úvěrový program FHA byl vytvořen na podporu„ nízkých a středních příjmů “ domácí kupující, 'zejména ti, kteří mají omezenou hotovost uloženou na zálohu.' “
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.