Příručka pro první homebuyer

Výzva nákupu domu poprvé se může zdát tak skličující, že je lákavé buď jít s prvním místem ve vaší cenové relaci, nebo pokračovat v pronájmu. Abychom vám pomohli demystifikovat tento proces a získat co nejvíce z nákupu, prozkoumáme, co budete muset zvážit před nákupem, co můžete očekávat od samotného procesu nákupu, a několik užitečných tipů, které vám usnadní život koupte si svůj první domov.

Kdo je první homebuyer?

Americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD), první homebuyer je někdo, kdo splňuje některou z následujících podmínek:

• Jednotlivec, který tři roky nevlastnil hlavní bydliště. Manžel je také považován za první homebuyer, pokud splňuje výše uvedená kritéria. Pokud jste vlastnili dům, ale váš manžel nemá, můžete si místo koupit jako první homebuyers.
• Osamělý rodič, který v manželství vlastnil pouze dům s bývalým partnerem.
• Vysídlenec v domácnosti, který vlastnil pouze manžela / manželku.
• Jednotlivec, který vlastní pouze hlavní bydliště, které není trvale připojeno k stálé nadaci v souladu s platnými předpisy.
• Jednotlivec, který vlastnil pouze nemovitost, která nebyla v souladu se státními, místními nebo vzorovými stavebními předpisy - a která nemůže být uvedena do souladu za méně než náklady na výstavbu stálé struktury.

Úvahy před zakoupením

První věc, kterou musíte určit, je to, jaké jsou vaše dlouhodobé cíle a jak vlastnictví domu zapadá do těchto plánů. Někteří lidé prostě hledají přeměnu všech těch „zbytečných“ plateb nájemného na splátky hypotéky, které jim skutečně dají něco hmatatelného. Jiní vidí vlastnictví domu jako znamení jejich nezávislosti a užívají si představy, že jsou jejich vlastními pronajímateli. Zúžení vašich velkých cílů vlastnictví domu vás nasměruje správným směrem. Zde je pět otázek, které si můžete položit:

1. Jaký typ domu nejlépe vyhovuje vašim potřebám?

Při nákupu rezidenční nemovitosti máte několik možností: tradiční rodinný dům, duplex, městský dům, byt, družstvo (bytové družstvo) nebo budovu pro více rodin se dvěma až čtyřmi jednotkami. Každá varianta má své výhody a nevýhody, v závislosti na vašich cílech vlastnictví domu, takže se musíte rozhodnout, který typ nemovitosti vám pomůže dosáhnout těchto cílů. Můžete také ušetřit na pořizovací ceně v jakékoli kategorii výběrem fixátoru, i když množství času, vlastního kapitálu a peněz na přeměnu fixátoru na váš vysněný domov může být mnohem více, než jste vyjednali.

1. Jaké konkrétní vlastnosti bude mít váš ideální domov?

I když je dobré si v tomto seznamu zachovat určitou flexibilitu, děláte možná největší nákup svého života a zasloužíte si, aby tento nákup vyhovoval vašim potřebám a přáním co nejblíže. Váš seznam by měl obsahovat základní touhy, jako je sousedství a velikost, až po menší detaily, jako je rozložení koupelny a kuchyň, která je dodávána s důvěryhodnými spotřebiči.

1. Na jakou hypotéku máte nárok?

Než začnete nakupovat, je důležité získat představu o tom, kolik věřitele bude skutečně ochoten poskytnout vám ke koupi svého prvního domu. Můžete si myslet, že si můžete dovolit 300 000 dolarů domů, ale věřitelé si mohou myslet, že jste dobří jen za 200 000 dolarů v závislosti na faktorech, jako je kolik jiného dluhu máte, váš měsíční příjem a jak dlouho jste byli ve své současné práci. Mnoho realitních kanceláří navíc nebude trávit čas s klienty, kteří nevysvětlili, kolik si mohou dovolit utratit. Můžete zvážit nákup domu v důvěře.

Bude to pro vás, abyste se ujistili, že vaše osobní finance jsou v pořádku. Obecně platí, že k získání úvěru na bydlení musíte mít dobrý úvěr, historii placení účtů včas a maximální poměr dluhu k příjmu 43%. Věřitelé v těchto dnech obecně upřednostňují omezit výdaje na bydlení (jistina, úroky, daně a pojištění majitelů domů) na přibližně 30% hrubého měsíčního příjmu dlužníků, i když toto číslo se může v závislosti na místním trhu s nemovitostmi značně lišit.

Před umístěním nabídky na dům se ujistěte, že máte předem schválený úvěr: V mnoha případech prodejci ani nezabaví nabídku, která není doprovázena hypotečním předběžným schválením. V zásadě to uděláte tak, že požádáte o hypotéku a dokončíte potřebné doklady. Je výhodné nakupovat pro věřitele a porovnávat úrokové sazby a poplatky pomocí nástroje, jako je hypoteční kalkulačka nebo Google.

Poté, co jste se vypořádali s věřitelem a přihlásili se, věřitel ověří všechny poskytnuté finanční informace (kontrola kreditního skóre, ověření informací o zaměstnání, výpočet poměrů dluhu k příjmu atd.). Věřitel může předem schválit dlužníka za určitou částku. Uvědomte si, že i když jste předem schválili hypotéku, vaše půjčka může projít na poslední chvíli, pokud uděláte něco pro změnu svého úvěrového skóre, například financování nákupu automobilu.

4. Kolik domů si vlastně můžete dovolit?

Na druhou stranu vám někdy banka poskytne půjčku na více domů, než kolik za ně opravdu chcete zaplatit. To, že vám banka řekne, že vám půjčí 300 000 $, neznamená, že byste si měli tolik půjčit. Mnoho prvních homebuyerů udělalo tuto chybu a skončilo „chudým“. To znamená, že poté, co zaplatí svou měsíční splátku hypotéky, nezbývají žádné finanční prostředky na jiné náklady, jako je oblečení, veřejné služby, prázdniny, zábava nebo dokonce jídlo.

Stejně jako při nákupu nového automobilu se budete chtít podívat na celkové náklady domu, nejen na měsíční splátky hypotéky. Samozřejmě, že tato měsíční platba je také důležitá, spolu s tím, kolik zálohy si můžete dovolit, jak vysoké jsou daně z nemovitosti ve vašem vybraném sousedství, kolik bude stát pojištění majitele domů, kolik očekáváte výdaje na údržbu nebo zlepšení domu a kolik budou vaše závěrečné náklady. Pokud máte zájem o koupi bytů, mějte na paměti, že budete muset platit náklady na údržbu každý měsíc, protože budete součástí sdružení majitelů domů, které měsíčně vybírá pár stovek dolarů od majitelů každé jednotky v budově. ve formě kondominiových poplatků. Majitelé družstev rovněž platí měsíční udržovací poplatky, i když jsou částečně daňově uznatelné.

5. Máte vážné úspory?

I když máte nárok na značnou hypotéku, budou značné počáteční náklady (jako je záloha na doma, obvykle 20% z celkové kupní ceny) a také náklady na uzavření. Musíte tedy dát peníze pryč. Pokud jde o investice s ohledem na nákup domu - krátkodobý cíl -, jednou z největších výzev je zachování úspor v dostupném, relativně bezpečném vozidle, které stále přináší návratnost. Máte-li jeden rok až tři roky na realizaci svého cíle, může být proveditelnou možností vkladový certifikát. Nebude vás to zbohatnout, ale neztratíte ani peníze. Stejný nápad lze použít při nákupu krátkodobého dluhopisu nebo portfolia s pevným výnosem, které vám poskytne určitý růst, ale také vás ochrání před bouřlivou povahou akciových trhů.

Pokud se nákup domů odehraje za šest měsíců až rok, pak budete chtít udržet peníze v tekutině. Nejlepší možností by mohl být spořicí účet s vysokým výnosem. Je důležité se ujistit, že je pojištěn FDIC, aby i když banka propadla, budete mít stále přístup ke svým penězům až do výše 250 000 $.

6. Kdo vám pomůže najít domov a provede vás nákupem?

Realitní agent vám pomůže najít domy, které vyhovují vašim potřebám a jsou ve vaší cenové kategorii, a poté se s vámi setkat, abyste si ty domy prohlédli. Jakmile si vyberete koupi domu, tito odborníci vám mohou pomoci při vyjednávání celého procesu nákupu, včetně provedení nabídky, získání půjčky a dokončení papírování. Odbornost dobrého realitního agenta vás může ochránit před jakýmkoli úskalím, se kterým se během procesu můžete setkat. Většina agentů obdrží provizi zaplacenou z výdělku prodávajícího.

Kredity pro první kupce domů

Proces nákupu

Nyní, když jste se rozhodli propadnout, prozkoumejme, co můžete očekávat od samotného procesu nákupu domů. Je to chaotický čas, kdy nabídky a protinabídky létají zuřivě, ale pokud jste připraveni na potíže (a papírování), můžete tímto procesem projít víceméně neporušeným zdravým rozumem. Zde je základní postup, který můžete očekávat:

1. Najděte si domov.

Nezapomeňte využít všech dostupných možností k nalezení domů na trhu, včetně používání realitní kanceláře, vyhledávání výpisů online a projížďky po okolí, která vás zajímají při hledání značek k prodeji. Také tam dejte pár citů se svými přáteli, rodinnými a obchodními kontakty. Nikdy nevíte, odkud pochází dobrá reference nebo vedení v domácnosti.

Jakmile vážně nakupujete dům, nechodte do otevřeného domu bez agenta (nebo alespoň připravte vyhazovat jméno někoho, s kým údajně pracujete). Předtím, než se obrátíte na některého ze svých, můžete zjistit, jak to nemusí fungovat ve vašem nejlepším zájmu.

Pokud máte rozpočet, hledejte domy, jejichž plný potenciál se teprve musí realizovat. I když si nyní nemůžete dovolit vyměnit odpornou tapetu v koupelně, mohlo by to stát za to žít s ošklivostí chvíli výměnou za vstup do domu, který si můžete dovolit. Pokud domov jinak vyhovuje vašim potřebám, pokud jde o velké věci, které je obtížné změnit, jako je umístění a velikost, nenechte se těmi fyzickými nedokonalostimi odvrátit. První homebuyers by měli hledat dům, do kterého mohou přidávat hodnotu, protože to zajišťuje nápor vlastního kapitálu, který jim pomůže při žebříčku nemovitostí.

2. Zvažte své možnosti financování a zabezpečte financování.

První homebuyers mají širokou škálu možností, jak jim pomoci dostat se do domu - a to jak ty, které jsou k dispozici každému kupujícímu, včetně hypoték s hypotékou Federálního bytového úřadu (FHA), tak i ty, které jsou zaměřeny zejména na novorozence. Mnoho programů pro první nákupy domů nabízí minimální zálohy až 3% až 5% (oproti standardním 20%) a několik z nich nevyžaduje vůbec žádné zálohy.

První časoměřiči by měli zejména:

Použijte seznam zdrojů HUD. FHA a její úvěrový program je součástí HUD.

Podívejte se na svou IRA. Pro účely distribucí IRA je prvním kupcem domů kdokoli, kdo nevlastnil současný zájem o mobilní domy a obytné přívěsy, obytné čluny a akcie držené nájemcem v družstevní bytové společnosti v primárním bydlišti) předchozí dva roky. Protože každá osoba má doživotní částku 10 000 $, kterou lze ze své IRA získat bez postihu, mohl pár vybrat maximálně 20 000 $ (10 000 $ z každého účtu) dohromady, aby zaplatil za svůj první domov. Nezapomeňte peníze použít do 120 dnů, jinak se na ně vztahuje 10% pokuta.

Illinois, Ohio a Washington - nabízejí pomoc při výplatě zálohy pro první homebuyery, kteří se kvalifikují. Způsobilost v těchto programech je obvykle založena na příjmu a může mít také limity na to, jak drahá nemovitost lze zakoupit. Ti, kteří se kvalifikují, mohou mít možnost získat finanční pomoc se zálohami a náklady na uzavření, jakož i náklady na rehabilitaci nebo vylepšení nemovitosti.

Znát možnosti domorodého Američana. Domorodí Američané, kteří poprvé kupují domov, mohou požádat o půjčku podle oddílu 184. Tento úvěr vyžaduje poplatek za předběžnou záruku ve výši 1, 5% a pouze zálohu ve výši 2, 25% z půjček nad 50 000 USD (u půjček pod touto částkou je to 1, 24%). Na rozdíl od tradiční úrokové sazby úvěru založené na úvěrovém skóre dlužníka, je sazba této půjčky založena na převládající tržní sazbě. Úvěry podle článku 184 lze použít pouze pro rodinné domy (1-4 jednotky) a pro primární bydliště.

Nebuďte vázáni loajalitou k vaší současné finanční instituci, když hledáte předběžný souhlas nebo hledáte hypotéku: Nakupujte, i když máte nárok pouze na jeden typ půjčky. Poplatky se mohou překvapivě lišit, stejně jako hypoteční úrokové sazby, které samozřejmě mají velký dopad na celkovou cenu, kterou za svůj domov zaplatíte.

Některé úřady také doporučují, abyste měli záložního věřitele. Kvalifikace na úvěr není zárukou, že vaše půjčka bude nakonec financována: posun upisovacích směrnic, změny analýzy rizik věřitele a trhy investorů se mohou změnit. Mohou nastat případy, kdy klient podepisuje dokumenty o půjčce a úschově, a poté je informován 24 až 48 hodin před uzavřením, že věřitel zmrazil financování svého úvěrového programu. Mít druhého věřitele, který vás již kvalifikoval pro hypotéku, vám dává alternativní způsob, jak tento proces udržet v plánu nebo blízko něj.

3. Udělejte nabídku.

Váš realitní agent vám pomůže rozhodnout se, kolik peněz chcete nabídnout pro dům, spolu s podmínkami, které chcete požádat. Váš zástupce poté nabídku předloží agentovi prodávajícího; prodejce přijme vaši nabídku nebo vydá protinabídku. Poté můžete přijmout, nebo pokračovat tam a zpět, dokud nedosáhnete dohody nebo se nerozhodnete zavolat.

Před odesláním nabídky se znovu podívejte na svůj rozpočet. Tento časový faktor spočívá v odhadovaných nákladech na uzavření (které mohou činit kdekoli od 2% do 5% kupní ceny), nákladů na dojíždění a jakýchkoli okamžitých opravách a povinných zařízeních, které budete potřebovat, než se budete moci nastěhovat. být přepadeni vyššími nebo neočekávanými náklady na veřejné služby ve vašem novém větším domě. Můžete požádat o účty za energii za posledních 12 měsíců, abyste získali představu o průměrných měsíčních nákladech.

Pokud dosáhnete dohody, provedete vklad v dobré víře a tento proces přejde do úschovy. Vázání je krátká doba (často asi 30 dní), kdy prodávající odejme dům z trhu se smluvním očekáváním, že jej koupíte - za předpokladu, že při jeho prohlídce nenajdete žádné vážné problémy.

4. Získejte domácí inspekci.

I když se zdá, že dům, který plánujete koupit, je bezchybný, není možné, aby vyškolený odborník zkontroloval nemovitost z hlediska kvality, bezpečnosti a celkového stavu vašeho nového domova. Nechcete se zasekávat s peněžní jámou nebo s bolestí hlavy při provádění mnoha neočekávaných oprav. Pokud domácí prohlídka odhalí vážné vady, které prodejce nezveřejnil, budete obvykle moci svou nabídku zrušit a získat zálohu zpět. Další možností je vyjednávání, aby prodávající provedl opravy nebo snížil prodejní cenu.

5. Zavřete nebo pokračujte.

Pokud jste schopni vyřešit dohodu s prodejcem, nebo ještě lépe, pokud kontrola neodhalila žádné významné problémy, měli byste být připraveni zavřít. Uzavření v podstatě zahrnuje podepsání tuny papírování ve velmi krátkém časovém období, zatímco se modlíme, aby na poslední chvíli nic neproniklo.

Věci, se kterými se budete v závěrečných fázích nákupu zabývat a platit za ně, mohou zahrnovat hodnocení domácnosti (hypoteční společnosti to vyžadují, aby chránily svůj zájem o dům), vyhledávání titulů, aby se ujistil, že nikdo jiný než prodejce má nárok na nemovitost, získání soukromého hypotečního pojištění nebo na záda, pokud je záloha nižší než 20%, a dokončení hypotéky. Další náklady na uzavření mohou zahrnovat poplatky za vznik úvěru, pojištění titulu, průzkumy, daně a poplatky za úvěrové zprávy.

Gratulujeme novému majiteli domu ... Co teď?

Podepsali jste papíry, zaplatili moverům a nové místo se začíná cítit jako doma. Hra skončila, že? Ne tak docela. Náklady na vlastnictví domu přesahují zálohy a měsíční splátky hypotéky. Podívejme se nyní na několik konečných tipů, jak učinit život nového majitele domu zábavnějším a bezpečnějším.

1. Pokračujte v ukládání.

S vlastnictvím domu přicházejí velké neočekávané výdaje, jako je výměna střechy nebo získání nového ohřívače vody. Založte nouzový fond pro svůj domov, abyste nebyli chyceni mimo dohled, když tyto náklady nevyhnutelně vzniknou.

1. Provádějte pravidelnou údržbu.

S velkým množstvím peněz, které dáváte do svého domova, se budete chtít o to postarat. Pravidelná údržba může snížit vaše náklady na opravu tím, že umožňuje odstranit problémy, pokud jsou malé a zvládnutelné.

1. Ignorujte trh s bydlením.

Nezáleží na tom, co váš dům stojí v kterémkoli daném okamžiku, s výjimkou okamžiku, kdy jej prodáte. To, že si budete moci vybrat, kdy svůj domov prodáte, bude místo toho, abyste byli nuceni jej prodat kvůli přemístění zaměstnání nebo finančnímu utrpení, největším určujícím faktorem toho, zda uvidíte z vaší investice solidní zisk.

1. Nespoléhejte se na zabití svého domova, abyste mohli financovat svůj důchod.

I když vlastníte dům, měli byste stále každý rok ukládat maximum na své penzijní spořicí účty každý rok. I když se může zdát obtížné uvěřit každému, kdo si všiml štěstí, které někteří lidé dosáhli během bubliny na bydlení, nemusíte nutně zabíjet, když prodáváte svůj dům. Pokud se chcete podívat na svůj domov jako na zdroj bohatství v důchodu, zvažte, že jakmile splácíte hypotéku, peníze, které jste utráceli za měsíční splátky, mohou být použity k financování některých vašich životních a léčebných výdajů v důchodu .