Uzavření trhu
Uzavření trhu je právní proces, kterým věřitel převezme kontrolu nad majetkem, vypudí majitele domu a prodá dům poté, co majitel domu nemůže provést plnou jistinu a úroky z hypotéky, jak je stanoveno v hypoteční smlouvě.
Rozdělení uzavření trhu
Proces uzavření smlouvy vychází z jeho právního základu ze smlouvy o hypotéce nebo smlouvy o svěřenectví, která dává věřiteli právo použít nemovitost jako zajištění v případě, že kupující nedodrží svou povinnost splácení.
Jakmile dlužník neposkytne půjčku nebo hypotéku včas, půjčka se stane delikventní. Proces uzavření trhu začíná, když dlužník prodlení nebo zmešká půjčku nebo hypotéku. V tomto okamžiku bude majitel domu ve výchozím nastavení informován věřitelem. Tři až šest měsíců poté, co majitel domu zmešká hypotéku, za předpokladu, že hypotéka je stále delikventní, a majitel domu nevyčerpané platby nevyplatil ve stanovené lhůtě, věřitel začne vylučovat. Čím více za dlužníkem klesá, tím obtížnější je dohnat platby, protože věřitelé přidávají poplatky za platby, které jsou zpožděné, často po 10 až 15 dnech.
Proces uzavření trhu se liší podle státu
Každý stát má své zákony upravující proces zabavování, včetně oznámení, která musí věřitel zveřejnit, možnosti majitele domu, jak půjčit úvěr aktuální a zabránit vyloučení, jakož i časový rozvrh a postup prodeje nemovitosti.
Uzavření trhu, stejně jako ve skutečnosti, kdy věřitel zabaví nemovitost, je obvykle posledním krokem po zdlouhavém procesu předběžného uzavření, který může zahrnovat několik alternativ k uzavření trhu, včetně mnoha, které mohou zprostředkovat negativní důsledky uzavření trhu pro kupujícího i pro prodejce. Stejně jako u zabavování majetku, státy mají své zákony, aby tento proces zvládly.
Ve 22 státech - včetně Floridy, Illinois a New Yorku - je normálním soudním vyloučením, což znamená, že věřitel musí projít soudem, aby získal povolení k uzavření trhu tím, že prokáže, že dlužník je delikventní. Je-li vyloučení povoleno, místní šerif aukce nemovitosti s nejvyšším uchazečem, aby se pokusili získat zpět to, co dluží banka, nebo se banka stane vlastníkem a prodá nemovitost tradiční cestou, aby získala zpět svou ztrátu. Celý proces soudního uzavření, od prvního dlužníka, zmeškané platby prostřednictvím půjčování domu, obvykle trvá 480 až 700 dnů, podle asociace hypotéčních bankéřů.
Dalších 28 států - včetně Arizony, Kalifornie, Gruzie a Texasu - primárně používá mimosoudní uzavření trhu, také nazývané prodejní síla, která má tendenci být rychlejší a neprochází soudy, pokud majitel domu nesouhlasí s věřitelem.
V některých případech, aby se předešlo vyloučení z domu, věřitelé provedou úpravy splátkového kalendáře dlužníka tak, aby si mohl dovolit platby, a tím si ponechat vlastnictví. Tato situace je známá jako speciální splátková splátka nebo úprava hypotéky.
Důsledky uzavření trhu
Pokud se nemovitost nepodaří prodat na dražbě pro uzavření trhu nebo pokud to jinak nikdy neprojde, věřitelé - často banky - obvykle převezmou vlastnictví nemovitosti a mohou ji přidat do nashromážděného portfolia vyloučených nemovitostí, které se také nazývají vlastněné nemovitosti (REO ). Uzavřené nemovitosti jsou obvykle snadno přístupné na webových stránkách bank. Takové nemovitosti mohou být atraktivní pro investory do nemovitostí, protože v některých případech je banky prodávají se slevou oproti jejich tržní hodnotě, což samozřejmě negativně ovlivňuje věřitele. (Více k tomu zde: Nákup uzavřeného domu).
Pro dlužníka může uzavření trhu zůstat na úvěrové zprávě po dobu sedmi let. Dopad uzavření má na něčí skóre FICO, ale v průběhu času se na FICO snižuje.