Jak se určuje tržní hodnota na trhu nemovitostí?
Každý, kdo se někdy pokusil koupit nebo prodat dům, pravděpodobně slyšel hodně o reálné tržní hodnotě nemovitosti nebo FMV. Podobně každý, kdo musí platit daně z nemovitosti nebo si odpočítat majetek, musí najít FMV. Mimochodem, toto je také běžná terminologie na trhu investičních nemovitostí. Bohužel neexistuje snadný nebo univerzální způsob, jak určit tržní hodnotu nemovitostí. Téměř každé tržní ocenění však sestává ze dvou faktorů: hodnocení nemovitostí a nedávné srovnatelné tržby.
Ekonomika tržní hodnoty
Hodnota každého zboží v tržní ekonomice vyplývá z procesu objevování. Výrobci a prodejci navrhují hypotetické hodnoty a doufají, že najdou kupce s podobným oceněním. Na druhé straně spotřebitelé zvyšují nebo tlačí ceny na základě jejich měnícího se výkladu hodnoty zboží. Tento proces je nedokonalý a neustále se mění.
U nemovitostí to znamená, že kupující musí ocenit nemovitost více než peníze, za které obchoduje. Zároveň musí prodávající ocenit nemovitost méně než nabízené peníze.
Hodnocení a srovnatelné prodeje
Hodnocení jsou jednoduše profesionální hodnotné názory. Během prodeje domů si banka, která poskytuje úvěr na bydlení, obvykle vybere odhadce, aby vyjádřila názor na hodnotu nemovitosti k určitému datu. Srovnatelný prodej, známý také jako přístup „tržních údajů“, je nejběžnějším způsobem, jak dosáhnout tržní hodnoty. Zde je přezkoumáván nedávný prodej nemovitostí podobné postavy, aby byl informován úsudek.
Publikace IRS 561
Řádným daňovým kódem pro zveřejnění reálné tržní hodnoty nemovitostí je IRS Publikace 561. Tato publikace se zabývá všemi druhy oceňování majetku, jako jsou auta, lodě, sbírky, použité oblečení, cenné papíry, patenty, anuity a mnoho dalších, ale dělá to nevkládat část pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí.
Publikace 561 výslovně uvádí, že „pro správné ocenění je nezbytné podrobné posouzení profesionálním odhadcem“. Odhadce považuje za přijatelné tři přístupy: srovnatelný prodejní přístup, kapitalizaci výnosového přístupu nebo metodu nahrazování nových nákladů.