Stává se pronajímatel více problémů než to, co stojí za to?
Pronájem nemovitostí k bydlení je způsob, jak vydělat peníze - nebo tak někteří lidé tvrdí. Na povrchu to vypadá jako sázka na jistý oheň; ve skutečnosti je to obvykle více bolesti hlavy, než stojí za to. Výzvy začínají brzy a téměř vždy zahrnují čas a peníze. Pojďme se podívat na šest z těch velkých.
Výzva 1: Hledání nemovitosti
Byly napsány celé knihy o nalezení dobré nájemní nemovitosti, nemluvě o článku Investopedia nebo dvou. Tématu bylo věnováno tolik textu, protože má zásadní význam. Nakupte příliš drahé místo a nikdy vyděláte peníze. Ale snažit se zachytit smlouvu může být také obtížné. Nákup fixer-upper vyžaduje, abyste měli dovednosti, čas, nástroje a peníze na provedení nezbytných oprav a renovací.
Pokud se nespěcháte, může to být způsob, jak získat výhodnou investici; Pokud již máte práci na plný úvazek a rodinu, každou minutu strávenou opravou nájemného je minuta, která není utratena za výnosnější nebo příjemnější činnost. V dnešní době však existují správcovské společnosti, které dokážou udělat spoustu této legie - od vyhledání nemovitosti po rehabilitaci - samozřejmě za vás.
Výzva 2: Příprava jednotky
Získání téměř jakékoli nemovitosti do stavu pronájmu často vyžaduje, přinejmenším, čerstvý koberec a barvu. Obě položky vyžadují čas a peníze. Další běžné potřeby jsou obrazovky oken, skvrny na palubě a údržba trávníku. Pokaždé, když nájemce odejde, je třeba tyto problémy také prohlédnout.
Výzva 3: Hledání nájemníků
Internet poskytuje rychlý a levný způsob, jak najít potenciální nájemce. Samozřejmě často dostáváte to, za co platíte. Provozování reklamy v renomované publikaci často vytváří lepší skupinu respondentů. Místo vysokých škol, které chtějí ušetřit peníze, zvýšíte šanci na získání rodin a odpovědných starších dospělých.
Pokud spustíte reklamu po dobu jednoho měsíce, vyjde z vaší peněženky malé sousto a řádné prověření vašich nájemců spuštěním kontroly kreditu a kontroly na pozadí bude mít další sousto. Investice stojí za čas a peníze, protože prověrka zvyšuje vaše šance na zodpovědné nájemníky. Odpovědní nájemníci platí nájemné včas, nezneužívají majetek a nevyžadují, abyste se zapojili do nákladného a časově náročného procesu vystěhování.
Výzva 4: Problémy
Dokonce i skvělí nájemníci a perfektní pronájem nemovitostí přicházejí s řadou potíží. Rozbité potrubí, vypuštěné odtoky, rozbité pružiny garážových vrat, domácí zvířata a spolubydlící jsou jen některé z výzev, které vyvstávají. Dokonce i dobří nájemníci chtějí vaši plnou a okamžitou pozornost, když se odpadní voda zálohuje do jejich domu nebo když kabelová společnost omylem přeruší telefonní linky.
Špatní nájemníci jsou ještě větší výzvou. Denní hovory a opožděné nebo nezaplacené nájemné lze přidat do potíží. Den výjezdu je další náročný čas. Poškození stěn, podlah, koberců a dalších součástí domácnosti může vést ke sporům a nákladným opravám. Vzhledem k tomu, že každý okamžik promarněného hádky je okamžikem, kdy dům sedí neobsazený, často je lepší kousat kulku a platit za opravy sami. Když už mluvíme o tom: Pravděpodobně budete muset uzavřít pojištění pronajímatele - ne, vaše obvyklá pravidla majitele domu nestačí - a to je další položka ve sloupci průběžné výdaje.
Výzva 5: Údržba
Údržba hlavních součástí a vybavení je velkou položkou vstupenek. Nové spotřebiče stojí stovky dolarů; nová střecha nebo příjezdová cesta může stát tisíce dolarů. Pokud je nájemné 500 $ měsíčně a střecha 5 000 $, můžete rychle najít peníze. Přidejte koberec, barvy a nový sporák a nájemníky, kteří nezůstanou dlouho - a majetek by mohl roky ztratit peníze.
Výzva 6: Úrokové sazby
Co mají úrokové sazby společného s něčím? Spousta! Když sazby klesnou, je často levnější koupit než pronajmout, a tak může poptávka po vašich jednotkách klesnout. Snížení nájemného, aby zůstalo konkurenceschopné, může ve vaší schopnosti vydělat peníze skutečným křečem.
Jak se peníze vydělávají
Může se ten malý chlap se všemi problémy, které musí překonat, vydělat peníze na pronájem nemovitosti? Ano, ale vyžaduje to plán. Níže jsou zvýrazněny čtyři ziskové přístupy:
1. Live-In
Sdílení prostoru nákupem duplexu (nebo jiné snadno dělitelné struktury) je často výnosným podnikem. Vzhledem k tomu, že jste na místě a máte v plánu se o nemovitost stejně starat, je další hotovost bonusem. Všechny výzvy samozřejmě stále platí, a život na místě znamená, že jste vždy k dispozici a budete v úzkém kontaktu s nájemníky. Plánujte správně a pečlivě proveďte kontrolu.
2. Jděte Basic
Pronájem pronajatého bytu, který nemá žádné pěkné vybavení, co nejmenší údržba a udržování vzhledu vede k ziskům. Pokud tomu nevěříte, podívejte se na bydlení mimo areál školy v kterémkoli univerzitním městě v zemi. Nezní to moc pěkně, ale základní, svlékaná vlastnost (bez stropních ventilátorů, klimatizace atd.) Udržuje proces jednoduchý.
Čtyři stěny a podlaha poskytují minimální požadavky na údržbu a málo věcí, které se mohou rozbít nebo poškodit. Přilákání nájemníků prostřednictvím vládních dotovaných programů, jako je bydlení v oddíle 8, poskytuje zaručený příjem. Výzvou zde bývá to, že výměnou za několik babek v ruce často dostanete hrubou třídu nájemníků a majetek, který se nosí velmi tvrdě.
3. Dlouhodobé držení
Mnoho realitních investorů vám řekne, že se v podstatě rozbijí i na nájemném a nákladech. Jejich přístup spočívá v koupi nemovitosti s výhodnou cenou, nechat nájemné splácet hypotéku a poté prodat za 30 let, doufejme, že využijí jistého zhodnocení ceny.
I když je to rozumný přístup, zisky budou pravděpodobně malé a daň z kapitálových výnosů může být statná (vzhledem k vaší nízké ceně). A stále to vyžaduje čas a úsilí, které by mohlo být lépe využito jinde.
4. Jděte na plný úvazek
Vážní pronajímatelé přistupují vážně. Začleňují, kupují více budov a sami významnou část práce vykonávají. Jedná se o rozhodnutí o životním stylu, které vyžaduje výtrysky vážného času a energie a strategii nákupu a prodeje, aby se maximalizovaly převody a odpisy daní a ztráty a minimalizovaly se příjmy.
Pronájem správce nemovitostí
Správce nemovitosti zvládne mnoho povinností spojených s provozováním nájemní nemovitosti. To zahrnuje marketing, výběr nájemců, údržbu, rozpočtování a vybírání nájemného. Pokud chcete tyto úkoly delegovat, můžete zvážit najmutí správce nemovitosti, i když to sníží vaše zisky.
Role správce nemovitostí
Správci nemovitostí mohou zvládat různé role. Přesně to je na vás, abyste vyjednali se svým nadřízeným. Je důležité určit, jaká bude jejich role, a vypracovat seznam povinností a odpovědností. Nalezne váš správce nemovitosti nájemce? Nebo zvládnou každodenní údržbu a výběr nájemného?
Správcem nemovitosti může být nezávislý dodavatel nebo zaměstnanec. Měli byste hovořit se svým daňovým účetním, abyste určili nejvýhodnější přístup a určili konkrétní povinnosti, které můžete mít.
Můžete si také najmout společnost spravující nemovitosti; firma, se kterou uzavíráte smlouvu, aby se přímo zabývala všemi aspekty pronájmu nemovitosti. To může být drahé, ale může být ideální, pokud máte více nemovitostí k pronájmu.
Výběr správce nemovitostí
Ujistěte se, že každý správce nemovitostí, kterého zvažujete, splňuje příslušné místní a národní licenční požadavky.
Možná budete chtít hledat manažera, který má zkušenosti s reklamou, marketingem, vztahy s nájemníky, výběrem nájemného, rozpočtováním, leasingem a údržbou. Dobrý správce nemovitostí bude rovněž informován o místních a státních zákonech. Jako vlastník nemovitosti můžete nést odpovědnost za činy svého správce, takže můžete být žalován, pokud váš správce poruší jakékoli spravedlivé zákony o bydlení.
Jakmile se rozhodnete pro správce nemovitosti a podmínky ujednání, měli byste napsat smlouvu o správě nemovitosti, která stanoví povinnosti správce, odškodnění a podmínky ukončení.
Sečteno a podtrženo
Stojí stát se pronajímatelem za to úsilí? Pouze vy se můžete rozhodnout. Nezapomeňte se podívat, než skočíte, a jít do svého nového úsilí s realistickými očekáváními a solidním herním plánem.
Tím, že víte, do čeho se dostáváte, než to uděláte, budete lépe připraveni na to, s čím se setkáte a s větší pravděpodobností si tento zážitek užijete.