Je refinancování hypotéky dobrým nápadem?

Rozhodnutí o refinancování vašeho domu závisí na mnoha faktorech, včetně délky doby, v níž byste chtěli žít, aktuálních úrokových sazeb a doby, kterou bude trvat na pokrytí nákladů na uzavření. V některých případech je refinancování moudrým rozhodnutím. V jiných to nemusí být finančně výhodné.

Vzhledem k tomu, že již vlastníte nemovitost, bude refinancování pravděpodobně snazší než získání počáteční půjčky jako první kupující. Navíc, pokud jste dlouhodobě vlastnili svůj majetek nebo dům a jste si vybudovali značný kapitál, usnadní to refinancování. Pokud však klepnete na tento kapitál nebo konsolidaci dluhu, je váš důvod pro refi, mějte na paměti, že tím se může zvýšit počet let, které vám dluží hypotéka - nikoli nejchytřejší finanční pohyby.

Domácí hodnocení: Klíč k úspěšnému refinancování

Zvažte náklady na uzavření

Typickým pravidlem je, že pokud můžete snížit svou současnou úrokovou sazbu o 1% nebo více, může být vhodné refinancovat kvůli penězům, které ušetříte. Refinancování na nižší úrokovou sazbu vám také umožňuje rychleji budovat kapitál ve vaší domácnosti.

Pokud úrokové sazby dostatečně klesly, je možné refinancovat a zkrátit dobu půjčky - řekněme z 30 let na pevnou hypotéku na 15 let - aniž by se měsíční splátka výrazně změnila.

Podobně by klesající úrokové sazby mohly být důvodem k převodu z pevné sazby na hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM), protože pravidelné úpravy ARM znamenají nižší sazby a menší měsíční platby. S rostoucí hypotékou tato strategie dává menší finanční smysl. Pravidelné úpravy ARM, které zvyšují úrokovou sazbu z vaší hypotéky, mohou ve skutečnosti vést k tomu, že je konverze na půjčku s pevnou sazbou moudrou volbou.

Ve všech těchto scénářích jsou však zahrnuty náklady. Vaše výdaje budou muset pokrývat poplatky, jako jsou pojištění titulu, právní poplatky, odhad, daně a poplatky za převod. Tyto náklady na refinancování, které mohou představovat 3% až 6% jistiny půjčky, jsou téměř stejně vysoké jako náklady na počáteční hypotéku a jejich návratnost může trvat roky.

Pokud se snažíte snížit své měsíční platby, dejte si pozor na refinancování „bez uzavření“ od věřitelů. Ačkoli nemusí existovat žádné náklady na uzavření, banka pravděpodobně tyto poplatky získá zpět tím, že vám poskytne vyšší úrokovou sazbu, která porazí váš cíl.

Klíč s sebou

• Může být moudré refinancovat, pokud můžete snížit úrokovou sazbu o 1% nebo více.
• Ujistěte se, že máte v plánu zůstat v domě dostatečně dlouho na to, abyste získali zpět náklady na refinancování.
• Jedním z dobrých důvodů pro získání nové hypotéky je zbavit se soukromého hypotečního pojištění nebo PMI.

Zvažte, jak dlouho plánujete zůstat doma

Při rozhodování, zda refinancovat či nikoli, budete chtít vypočítat, jaké budou vaše měsíční úspory po dokončení refinancování.

Řekněme například, že máte 30letý hypoteční úvěr na 200 000 $. Když jste poprvé přijali půjčku, vaše úroková sazba byla pevně stanovena na 6, 5% a vaše měsíční platba byla 1 257 $. Pokud úrokové sazby klesnou na 5, 5%, může to snížit vaši měsíční platbu na 1 130 $ - úspora 127 $ měsíčně, nebo 1 524 $ ročně.

Pokud se rozhodnete pokračovat, váš věřitel může vypočítat vaše celkové závěrečné náklady na refinancování. Pokud vaše náklady dosáhnou přibližně 2 300 $, můžete tuto částku vydělit svými úsporami, abyste určili bod rovnováhy - v tomto případě 1, 5 roku v domácnosti (2 300 $ děleno 1 524 = 1, 5 roku). Pokud plánujete zůstat v domácnosti dva roky nebo déle, mělo by refinancování smysl.

Pokud je kapitál ve vaší domácnosti menší než 20%, můžete být požádáni, abyste zaplatili PMI, což by mohlo snížit veškeré úspory, které můžete získat z refi.

Zvažte PMI

Během období, kdy hodnoty domů klesají, je mnoho domů oceňováno mnohem méně, než byly historicky hodnoceny. Pokud tomu tak je při zvažování refinancování, může částka, ve které je váš domov oceněn, znamenat, že vám chybí dostatečný kapitál k uspokojení 20% zálohy na novou hypotéku.

Chcete-li refinancovat, budete muset poskytnout větší hotovostní vklad, než se očekávalo, nebo možná budete muset nosit soukromé hypoteční pojištění (PMI), které nakonec zvýší vaši měsíční platbu. Mohlo by to znamenat, že i při poklesu úrokových sazeb se vaše skutečné úspory nemusí rovnat mnoha.

A naopak, refinancování, které odstraní váš PMI, vám ušetří peníze a z tohoto důvodu může stát za to. Pokud má váš dům více než 20% vlastní kapitál, nebudete muset platit PMI, pokud nemáte hypoteční úvěr FHA nebo pokud nebudete považováni za vysoce rizikového dlužníka. Pokud v současné době platíte PMI, máte alespoň 20% vlastního kapitálu a váš stávající věřitel jej neodstraní, měli byste refinancovat.