Půjčka Jumbo

Jumbo půjčka, známá také jako hypotéka jumbo, je druh financování, který překračuje limity stanovené Federální finanční agenturou pro bydlení (FHFA). Na rozdíl od běžných hypoték nelze jumbo půjčku zakoupit, zaručit ani sekuritizovat Fannie Mae nebo Freddie Mac. Jumbo hypotéky, navržené k financování luxusních nemovitostí a domů na vysoce konkurenčních místních realitních trzích, přicházejí s jedinečnými požadavky na upisování a daňovými důsledky. Tyto hypotéky získaly trakci, protože trh s nemovitostmi se po Velké recesi zotavuje.

Hodnota hypotéky jumbo se liší podle státu - a dokonce i podle krajů. FHFA každoročně stanoví přizpůsobenou velikost úvěrového limitu pro různé oblasti, i když se občas mění. Od roku 2019 byl limit pro většinu země stanoven na 484 350 $. To se zvýšilo z 453 100 USD v roce 2018. Pro země, které mají vyšší domácí hodnoty, je základní hranice stanovena na 726 525 USD, tj. 150% z 484 350 USD.

FHFA má pro výpočet limitů půjček odlišný soubor ustanovení pro oblasti mimo kontinentální Spojené státy americké. V důsledku toho je základní limit pro jumbo půjčku na Aljašce, Guamu, Havaji a na Panenských ostrovech USA od roku 2019 rovněž 726 525 USD. Tato částka může být dokonce ještě vyšší v okresech, které mají vyšší domácí hodnoty.

Jak funguje půjčka Jumbo

Pokud máte zaměřené památky na dům, který stojí téměř půl milionu dolarů nebo více - a tolik nemáte na bankovním účtu - pravděpodobně budete potřebovat hypotéku jumbo. A pokud se snažíte přistát, budete čelit mnohem přísnějším úvěrovým požadavkům než majitelé domů, kteří žádají o konvenční půjčku. Je to proto, že půjčky jumbo nesou více úvěrového rizika pro věřitele, protože Fannie Mae ani Freddie Mac neposkytují žádnou záruku. Existuje také větší riziko, protože se jedná o více peněz.

Stejně jako u tradičních hypoték se od roku 2008 požadavky na jumbo staly stále přísnějšími. Abyste byli schváleni, budete potřebovat hvězdné kreditní skóre - 700 nebo vyšší - a velmi nízký poměr dluhu k příjmu (DTI). Hodnota DTI by měla být nižší než 43% a pokud možno blíže 36%. Přestože se jedná o hypotéky, které nejsou v souladu, musí jumbos stále spadat pod pokyny toho, co Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů považuje za „kvalifikovanou hypotéku“ - systém půjček se standardizovanými podmínkami a pravidly, jako je 43% DTI.

Budete muset prokázat, že máte po ruce dostupné hotovost, abyste mohli pokrýt své platby, které budou pravděpodobně velmi vysoké, pokud se rozhodnete pro standardní 30letou hypotéku s pevnou sazbou. Konkrétní výše příjmů a rezervy závisí na velikosti celkové půjčky, ale všichni dlužníci potřebují 30 dní výplatních pásků a daňových formulářů W2, které se prodlužují o dva roky. Pokud jste osoba samostatně výdělečně činná, jsou požadavky na příjem vyšší: Dva roky daňového přiznání a nejméně 60 dnů od aktuálních bankovních výpisů. Dlužník také potřebuje prokazatelné likvidní aktiva, aby se kvalifikoval a hotovostní rezervy rovnající se šesti měsícům splácení hypotéky. A všichni žadatelé musí prokázat řádnou dokumentaci všech ostatních držených půjček a doklad o vlastnictví nelikvidních aktiv (jako ostatní nemovitosti).

Klíč s sebou

• Jumbo půjčka je druh financování, který překračuje limity stanovené Federální agenturou pro financování bydlení a nelze je zakoupit, zaručit ani sekuritizovat Fannie Mae nebo Freddie Mac.
• Majitelé domů musí podléhat přísnějším úvěrovým požadavkům, než jaké žádají o konvenční půjčku.
• Schválení vyžaduje hvězdné úvěrové skóre a velmi nízký poměr dluhu k příjmu.
• Průměrná APR u hypotéky jumbo je často srovnatelná s běžnými hypotékami, zatímco zálohy jsou zhruba 10% až 15% z celkové kupní ceny.

Půjčky Jumbo

Zatímco hypotéky jumbo používaly vyšší úrokové sazby než běžné hypotéky, v posledních letech se mezera uzavírá. Dnes je průměrná roční procentní sazba (APR) u hypotéky typu jumbo často srovnatelná s běžnými hypotékami - a v některých případech je skutečně nižší. Od března 2019 například Wells Fargo účtoval roční úrokovou sazbu ve výši 4, 092% z 30leté půjčky v souladu s pevnou sazbou a 3, 793% za stejné období u úvěru jumbo.

I když je podniky sponzorované vládou nemohou zvládnout, jumbo půjčky jsou často sekuritizované jinými finančními institucemi; Protože tyto cenné papíry nesou více rizika, obchodují s konvenční sekuritizovanou hypotékou za výnosové prémie. Toto rozpětí však bylo sníženo úrokovou sazbou samotných půjček.

Záloha na půjčku Jumbo

Naštěstí se požadavky na zálohy uvolnily ve stejném časovém období. V minulosti hypoteční věřitelé jumbo často požadovali, aby kupující domů navýšili 30% kupní ceny rezidence (oproti 20% u konvenčních hypoték). Nyní toto číslo kleslo na pouhých 10% až 15%. Stejně jako u jakékoli hypotéky může mít i vyšší platba zálohy - mezi nimi i to, aby se zabránilo nákladům, které poskytovatelé soukromého hypotečního pojištění vyžadují, aby zálohy byly nižší než 20%.

Kdo by měl vzít Jumbo půjčku?

Kolik si nakonec můžete půjčit, záleží samozřejmě na vašich aktivech, vašem kreditním skóre a hodnotě nemovitosti, kterou chcete koupit. Tyto hypotéky jsou považovány za nejvhodnější pro segment vysoce výdělečných osob, které vydělávají mezi 250 000 a 500 000 USD ročně. Tento segment je známý jako HENRY, zkratka pro vysoké výdělky, dosud není bohatá. V zásadě se jedná o lidi, kteří obecně vydělávají hodně peněz, ale nemají nashromážděné miliony dalších peněz nebo jiných aktiv - zatím.

Zatímco jednotlivec v segmentu HENRY nemusel nashromáždit bohatství na nákup drahého nového domu s hotovostí, tito jednotlivci s vysokými příjmy mají obvykle lepší úvěrové skóre a podrobněji zavedené úvěrové historie než průměrný homebuyer, který hledá konvenční hypoteční úvěr na nižší částka. Mají také tendenci mít pevněji zavedené penzijní účty. Často přispívali delší dobu než příjemci s nízkými příjmy.

Neočekávejte velkou daňovou úlevu na jumbo půjčku. Limit pro odečtení hypotečního úroku je omezen na 750 000 USD za nový hypoteční dluh.

To jsou jen druhy jednotlivců, které instituce rádi přihlašují k dlouhodobým produktům, částečně proto, že často potřebují další služby správy majetku. Navíc je praktičtější spravovat jednu hypotéku ve výši 2 milionů dolarů než 10 půjček v hodnotě 200 000 USD za kus.

Zvláštní úvahy o půjčce Jumbo

To, že se můžete kvalifikovat na některou z těchto půjček, neznamená, že byste si jednu měli vzít. Určitě byste neměli, pokud počítáte s tím, že vám například poskytnou významné daňové úlevy.

Pravděpodobně jste si vědomi, že můžete odečíst hypoteční úrok, který jste zaplatili za kterýkoli daný rok, ze svých daní, a to za předpokladu, že své položky odpočítejte. Pravděpodobně jste si však nikdy nemuseli dělat starosti s limitem, který IRS umisťuje na tento odpočet - stropem, který byl snížen průchodem zákona o daňových úlevách a pracovních místech. Kdokoli, kdo získal hypotéku 14. prosince 2017 nebo dříve, může odečíst úrok z dluhu až do výše 1 milionu USD, což je částka staré částky. U nákupů domů uskutečněných po 14. prosinci 2017 však můžete odečíst úrok z hypotečního dluhu až do výše 750 000 USD. Pokud je vaše hypotéka větší, nedostanete plný odpočet. Pokud například plánujete uzavřít hypotéku jumbo ve výši 2 milionů dolarů, která ročně získá úroky ve výši 80 000 $, můžete si odečíst pouze 30 000 $ - úrok z první hypotéky ve výši 750 000 $. Ve skutečnosti dostanete daňovou úlevu pouze na 37, 5% hypotečního úroku.

To znamená, že byste si měli pečlivě půjčit a čísla pečlivě rozdrtit, abyste zjistili, co si skutečně můžete dovolit a jaké druhy daňových výhod dostanete. Se srážkou státu a místní daně omezenou na 10 000 $ ročně, kvůli stejnému daňovému zákonu, vás bude stát vysoce zdaněná nemovitost také dražší. Jedna další strategie: Porovnejte podmínky, abyste zjistili, zda uzavření dlouhodobého úvěru by mohlo být lepší, pokud půjdete o menší vyhovující půjčku, plus druhou půjčku namísto jednoho velkého jumba. (Související informace najdete v části „Pochopení konvenčních hypoték Jumbo Vs.“)