Klíčové důvody pro investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí je nákup budoucího toku příjmů z nemovitostí a může nabídnout několik výhod oproti jiným typům investic, včetně potenciálně vyšších výnosů, stability, zajištění inflace a diverzifikace. Zde je několik klíčových důvodů, proč zvážit investování do nemovitostí.

Klíč s sebou

• Investování do nemovitostí nebylo nikdy jednodušší díky REIT a realitním ETF, které běžným investorům umožnily vstupovat do různých typů nemovitostí a míst.
• Investoři se mohou snažit přidat do svého portfolia nemovitosti jako diverzifikátor a zajistit proti inflaci.
• Nemovitost má další výhody, jako je její schopnost jak zvýšit hodnotu, tak vytvářet peněžní toky z příjmů z pronájmu nebo hypotečních úroků.

Konkurenční návratnost upravená o riziko

Na základě údajů z července 2018 od Národní rady realitních investičních správců (NCREIF) se komerční nemovitosti na soukromém trhu vrátily za posledních pět let v průměru 9, 85%. Tento věrohodný výkon byl dosažen, spolu s nízkou volatilitou ve vztahu k akciím a dluhopisům, pro vysoce konkurenční rizikově upravené výnosy.

Kritici argumentují, že nízká volatilita nemovitosti je výsledkem občasných transakcí s nemovitostmi a hodnot majetku, které jsou často určovány odhady třetích stran, které mají tendenci trh zaostávat. Neobvyklé transakce a oceňování mají za následek vyhlazení výnosů, protože vykazované hodnoty nemovitostí podhodnocují tržní hodnoty ve vzestupu a nadhodnocují tržní hodnoty v poklesu.

I když je pravda, že historické odhady volatility nemovitostí by se měly upravovat směrem nahoru, trhy v reálném čase jsou náchylné k neočekávaným šokům. Dobrým příkladem by mohl být „Flash Crash“ z května 2010, kdy byla během 15 minut vymazána hodnota 1 bilionu dolarů na akciovém trhu. V prostředí, kde je volatilita trhu problémem a dynamika algoritmického obchodování je temná, je stabilnější oceňování nemovitostí atraktivní.

Vysoká hodnota hmotného majetku

Na rozdíl od akcií a do jisté míry i dluhopisů je investice do nemovitostí podložena vysokou úrovní cihel a malty. To pomáhá snížit konflikt mezi hlavním a agentem nebo rozsah, v jakém je zájem investora závislý na integritě a kompetenci manažerů a dlužníků. Dokonce i realitní investiční fondy (REIT), které jsou kotované na nemovitostních cenných papírech, mají často předpisy, které stanoví, že minimální procento zisku bude vyplaceno jako dividenda.

Atraktivní a stabilní návratnost výnosů

Klíčovým rysem investic do nemovitostí je významný podíl na celkovém výnosu z dlouhodobého příjmu z pronájmu. Během 30 let od roku 1977 do roku 2007 bylo téměř 80% celkového amerického výnosu z nemovitostí odvozeno z příjmových toků. To pomáhá snižovat volatilitu, protože investice, které se více spoléhají na výnosnost, mají tendenci být méně volatilní než investice, které se více spoléhají na návratnost kapitálu.

Nemovitost je také atraktivní ve srovnání s tradičnějšími zdroji návratnosti příjmů. Třída aktiv obvykle obchoduje s výnosovou prémií pro americké státní pokladny a je obzvláště atraktivní v prostředí, kde jsou nízké státní pokladny.

Diverzifikace portfolia

Další výhodou investování do nemovitostí je jeho potenciál diverzifikace. Nemovitost má nízkou a v některých případech negativní korelaci s jinými hlavními třídami aktiv. To znamená, že přidání nemovitostí do portfolia diverzifikovaných aktiv může snížit volatilitu portfolia a poskytnout vyšší návratnost na jednotku rizika.

Zajištění inflace

Schopnost zajistit inflaci u nemovitostí vychází z pozitivního vztahu mezi růstem HDP a poptávkou po nemovitostech. Jak se ekonomiky rozrůstají, poptávka po nemovitostech zvyšuje nájemné, což se zase promítá do vyšších kapitálových hodnot. Proto má nemovitosti tendenci udržovat kupní sílu kapitálu tím, že přenáší část inflačního tlaku na nájemce a začleňuje část inflačního tlaku do formy zhodnocení kapitálu.

Nevýhoda: Nedostatek likvidity

Hlavní nevýhodou investic do nemovitostí je nelikvidita nebo relativní obtíže při přeměně aktiva na hotovost a hotovost na aktivum. Na rozdíl od transakcí s akciemi nebo dluhopisy, které lze dokončit během několika sekund, může uzavření transakce s nemovitostmi trvat měsíce. I s pomocí makléře může být nalezení správného protistrany pár týdnů práce.

Pokroky v oblasti finančních inovací však představují řešení problému nelikvidnosti ve formě kotovaných REIT a realitních společností. Poskytují nepřímé vlastnictví nemovitého majetku a jsou strukturovány jako kótované korporace. Nabízejí lepší likviditu a tržní ceny, ale přicházejí za cenu vyšší volatility a nižších výhod diverzifikace.

Sečteno a podtrženo

Nemovitost je samostatná třída aktiv, která je snadno srozumitelná a může zvýšit profil rizika a návratnosti portfolia investora. Nemovitost sama o sobě nabízí konkurenceschopné výnosy přizpůsobené riziku, s méně konflikty mezi hlavními agenty a atraktivním tokem příjmů. Může také posílit portfolio snížením volatility prostřednictvím diverzifikace. Přestože nelikvidita může být problémem pro některé investory, existují způsoby, jak získat expozici vůči nemovitostem, ale snížit nelikviditu a dokonce ji vyrovnat s tradičními třídami aktiv.