Poměr půjčky k hodnotě - definice LTV
Poměr úvěru k hodnotě (LTV) je posouzení úvěrového rizika, které finanční instituce a ostatní věřitelé prozkoumají před schválením hypotéky. Hodnocení s vysokým poměrem LTV je obvykle vyšší riziko, a proto, pokud je hypotéka schválena, půjčka půjčuje dlužníkovi více.
Úvěr s vysokým poměrem LTV může navíc vyžadovat, aby dlužník koupil hypoteční pojištění, aby kompenzoval riziko pro věřitele.
LTV poměr a výpočet
Kupující v domácnosti mohou snadno vypočítat poměr půjčky k hodnotě u svého domova.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Hypoteční částkaAPV = Hodnota oceněné vlastnosti \ begin {Zarovnáno} <V poměr = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {kde:} \\ & MA = \ text {Hypoteční částka} \ \ & APV = \ text {Hodnota oceněné vlastnosti} \\ \ end {zarovnáno} LTVratio = APVMA kde: MA = Částka hypotékyAPV = Hodnota oceněné vlastnosti
Tento proces zahrnuje rozdělení celkové částky hypotečního úvěru na celkovou kupní cenu domu. Například dům s kupní cenou 200 000 USD a celkovou hypotečním úvěrem za 180 000 $ vede k poměru úvěru k hodnotě 90%. Konvenční poskytovatelé hypotečních úvěrů často poskytují lepší úvěrové podmínky pro dlužníky, jejichž poměr úvěru k hodnotě není vyšší než 80%.
Poměr LTV se vypočítá vydělením částky vypůjčené odhadovanou hodnotou nemovitosti vyjádřenou v procentech. Například, pokud si koupíte dům oceněný za 100 000 USD za jeho odhadovanou hodnotu a provedete zálohu 10 000 $, půjčíte si 90 000 $, což povede k poměru LTV 90% (90 000/100 000).
Klíč s sebou
- LTV se často používá při hypotečních úvěrech k určení částky potřebné k provedení zálohy a zda věřitel poskytne úvěr dlužníkovi.
- Většina poskytovatelů úvěrů nabízí žadatelům o hypotéku a kapitál na bydlení nejnižší možnou úrokovou sazbu, pokud je poměr půjčky k hodnotě 80% nebo nižší.
- Fannie Mae's HomeReady a Freddie Mac's Home Možné hypoteční programy pro dlužníky s nízkými příjmy umožňují poměr LTV 97% (3% záloha), ale vyžadují hypoteční pojištění, dokud poměr nedosáhne 80%.
Přepisování LTV a půjček
Poměr půjčky k hodnotě je rozhodující složkou upisování hypotéky, ať už jde o nákup domu, refinancování stávající hypotéky na novou půjčku nebo půjčku proti nabytému kapitálu v rámci nemovitosti.
Věřitelé posuzují poměr LTV a určují míru expozice vůči riziku, které podstoupí při upisování hypotéky. Pokud si dlužníci vyžádají půjčku na částku, která je na hodnotě odhadované nebo blízké hodnotám, a tudíž na vyšší poměr půjčky k hodnotě, věřitelé si uvědomí, že existuje větší šance, že půjčka půjde do prodlení, protože neexistuje jen malý nebo žádný kapitál. v rámci nemovitosti. Pokud dojde k uzavření trhu, může být pro věřitele obtížné prodat dům za dostačující na pokrytí nesplaceného zůstatku hypotéky a zisk z transakce.
Faktory ovlivňující poměr LTV
Hlavními faktory, které ovlivňují poměr LTV, jsou zálohy, prodejní (smluvní) cena a odhadovaná hodnota. Chcete-li dosáhnout nejnižšího (a nejlepšího) poměru LTV, zvyšte zálohu a pokuste se snížit prodejní cenu. Pomocí výše uvedeného příkladu předpokládejme, že si koupíte dům, který oceňuje 100 000 $, ale majitel je ochoten prodat za 90 000 $. Pokud provedete stejnou zálohu ve výši 10 000 $, vaše půjčka je pouze 80 000 $, což má poměr LTV 80% (80 000/100 000). Pokud zvýšíte zálohu na 15 000 USD, váš hypoteční úvěr nyní činí 75 000 USD, takže váš poměr LTV je 75% (75 000/100 000).
To vše je důležité, protože čím nižší je poměr LTV, tím větší je pravděpodobnost, že bude půjčka schválena, čím nižší je pravděpodobná úroková sazba a čím menší je pravděpodobnost, že budete muset zakoupit soukromé hypoteční pojištění (PMI).
Poměr LTV a úrokové sazby
Zatímco poměr půjčky k hodnotě není jediným určujícím faktorem při zajišťování hypotéky, půjčky na vlastní kapitál nebo úvěrové linky, hraje podstatnou roli v tom, kolik půjček vlastníkovi domu stojí. Ve skutečnosti vám vysoký poměr LTV může zabránit v tom, abyste se kvalifikovali na půjčku nebo možnost refinancování.
Většina poskytovatelů úvěrů nabízí žadatelům o hypotéku a kapitál na bydlení nejnižší možnou úrokovou sazbu, pokud je poměr půjčky k hodnotě 80% nebo nižší. Vyšší poměr LTV nevylučuje, aby dlužníci byli schváleni pro hypotéku, i když celkové náklady na půjčku se zvyšují se zvyšujícím se poměrem LTV. Může být schválen například dlužník s poměrem LTV 95%, ale úroková sazba může být až o celý procentní bod vyšší než u dlužníka s poměrem LTV 75%.
Kromě toho, pokud je poměr LTV vyšší než 80%, budete pravděpodobně muset zakoupit soukromé hypoteční pojištění (PMI), které lze přidat kdekoli od 0, 5% do 1% z celkové výše úvěru na ročním základě. Například PMI ve výši 1% na 100 000 úvěru by k částce zaplacené za rok přidalo 1 000 USD nebo 83, 33 $ měsíčně. Platby PMI pokračují, dokud není poměr LTV 80% nebo nižší. Poměr LTV se sníží, jak splácíte svou půjčku, a jak se hodnota vašeho domu v průběhu času zvyšuje.
Vyžadovat 80% (nebo nižší) poměr LTV, aby se zabránilo PMI, není zákon, ale je to praxe téměř všech věřitelů. Výjimky jsou někdy stanoveny pro dlužníky s vysokým příjmem, nižším dluhem nebo jinými faktory, jako je velké investiční portfolio.
Maximální poměr půjčky k hodnotě je největší přípustný poměr velikosti půjčky k hodnotě dolaru nemovitosti. Čím vyšší je poměr půjčky k hodnotě, tím větší je část kupní ceny, která byla financována. Vzhledem k tomu, že domov funguje jako zajištění úvěru, poměr úvěru k hodnotě je měřítkem rizika používaného věřiteli. U různých úvěrových programů se předpokládá, že mají různé rizikové faktory, a proto mají různé maximální poměry půjček k hodnotě.
Typy půjček a poměr LTV
Některé typy půjček mají zvláštní pravidla, pokud jde o poměr LTV.
Půjčky FHA
Půjčky FHA, které umožňují počáteční poměr LTV až do 96, 5%, vyžadují pojistné na hypotéku (MIP), které trvá tak dlouho, dokud máte tuto půjčku bez ohledu na to, jak nízký poměr LTV nakonec půjde. Většina lidí refinancuje konvenční půjčku, jakmile poměr LTV dosáhne 80% k odstranění MIP.
Půjčky VA a USDA
Úvěry VA a USDA - dostupné současné i bývalé armádě nebo ve venkovských oblastech - nevyžadují soukromé hypoteční pojištění, i když poměr LTV může být až 100%. Úvěry VA a USDA však mají další poplatky.
Fannie Mae a Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady a Freddie Mac's Home Možné hypoteční programy pro dlužníky s nízkými příjmy umožňují poměr LTV 97% (3% záloha), ale vyžadují hypoteční pojištění, dokud poměr nedosáhne 80%.
Zjednodušené možnosti refinancování, které se vzdávají požadavků na hodnocení (což znamená, že poměr LTV v domácnosti nemá vliv na úvěr), existuje pro úvěry FHA, VA a USDA. Pro ty, kteří mají poměr LTV nad 100% - také známý jako „podvodní“ nebo „vzhůru nohama“ - možnost refinancování s vysokou půjčkou od Fannie Mae a vylepšená úleva z refinancování Freddie Mac, která je určena k nahrazení refinančního programu HARP, který vyprší 31. prosince 2018, jsou k dispozici.
Hodnocení poměru úvěru k hodnotě
Pro většinu scénářů hypotečních úvěrů je poměr LTV 80% nebo nižší považován za dobrý. Poměr LTV ve výši 80% poskytuje nejlepší šanci na schválení, nejlepší úrokovou sazbu a největší pravděpodobnost, že nebudete muset zakoupit hypoteční pojištění. Jak je uvedeno výše, půjčky VA a USDA však umožňují vyšší poměr LTV (až do 100%) a stále se vyhýbají nákladnému soukromému hypotečnímu pojištění, i když platí jiné poplatky.
U většiny možností refinancování, pokud nepožádáte o refinancování v hotovosti, nezáleží na poměru LTV, takže neexistuje nic takového jako „dobrý“ nebo „špatný“. Pokud žádáte o refinancování v hotovosti, LTV poměr 90% nebo méně se považuje za dobrý.
LTV vs. Kombinovaný LTV - CLTV
Zatímco poměr LTV zkoumá dopad jediné hypotéky při koupi nemovitosti, poměr kombinované půjčky k hodnotě (CLTV) je poměr všech zajištěných úvěrů k nemovitosti k hodnotě nemovitosti. Věřitelé využívají poměr CLTV k určení možného rizika selhání kupujícího v případě, že je použit více než jeden úvěr - například pokud budou mít dvě nebo více hypoték, nebo hypotéku plus úvěr na bydlení nebo úvěrový rámec (HELOC). Obecně platí, že věřitelé jsou ochotni půjčovat půjčky s vysokým úvěrovým ratingem v poměru CLTV 80% a více.
Ukazatel LTV zohledňuje pouze primární hypoteční zůstatek. Ve výše uvedeném příkladu je tedy poměr LTV 50%, což je výsledek dělení primárního zůstatku hypotéky 100 000 USD domácí hodnotou 200 000 USD. Primární věřitelé mají tendenci být štědřejší s požadavky CLTV.
Pokud vezmeme v úvahu výše uvedený příklad, v případě uzavření trhu obdrží primární držitel hypotéky své peníze v plné výši, než druhý držitel hypotéky obdrží cokoli. Pokud hodnota nemovitosti klesne na 125 000 $ před započtením dlužníka, primární zástavní věřitel obdrží celou dlužnou částku (100 000 USD), zatímco druhý zástavní věřitel obdrží pouze zbývajících 25 000 USD, přestože dluží 50 000 USD. Primární držitel zástavního práva má v případě klesající hodnoty nemovitosti menší riziko, a proto si může dovolit půjčit na vyšší CLTV.
Omezení LTV
Hlavním nedostatkem hodnoty půjčky je, že zahrnuje pouze primární hypotéku, kterou majitel domu dluží, a nezahrnuje další závazky, jako je druhá hypotéka nebo půjčka na bydlení. Kombinovaná půjčka na hodnotu (CLTV) je proto komplexnějším měřítkem schopnosti dlužníka splácet úvěr na bydlení.